后物业税时代:写字楼是否会失去“避风港”外衣

近日，在"改变城市的力量"中国地产峰会上，北京大学不动产研究中心主任冯长春表示，物业税可能明年试点，而且最先从商业地产开始征收。冯长春解释说，由于商业地产、写字楼等牵涉面积比较少，所以物业税最先从商业地产开征。继而将征税对象扩展到拥有多套住宅的业主，逐步实现只要拥有房产都应该纳税。 

　　回顾2007年，北京、上海写字楼大单交易频现，而专注于住宅类的投资者，也纷纷转向商业地产，因此很多投资者认为商业地产是"避风港"。如果物业税空降商业地产，是否吓跑投资者？商业地产尤其是写字楼将面临怎样的局面，业内人士发表了不同的看法。 

　　甲方：征收物业税投资者将撤市 

　　商业地产投资将减少——云南大学经济学院财税金融系主任郭树华 

　　开收物业税后，很多投资者可能不会再购买商业地产了。与购买住宅不同，商业地产都是投资或投机的，没有刚性需求。国家宏观调控拿这部分开刀，很容易就会抑制这部分需求，调控的效果可能会短而快。像在二线城市，商业投资原本就比较谨慎，当物业税开收后，调控的效果会更加明显。因此在国家宏观调控步伐趋紧的情况下，物业税的出台，必然会减少二三线城市对商业地产的投资需求。 

　　征收物业税将会吓跑投资者——新塘牛仔城副总经理何小莲 

　　如若在商业地产征收物业税，那对行业的发展将造成比较大的影响。之前国家对楼市的调控主要集中在对住宅方面，而商业地产很少涉及，像房贷新政对住宅的规定，商业地产就不受限制。正因为如此，商业地产也成了很多投资者的"避风港"，如若国家在商业地产领域征收物业税，或许会将投资者吓跑。 

　　乙方：物业税对商业地产的影响程度有限 

　　需求量的增加将化解税负——沈阳穗港房地产置业有限公司董事长王维旭 

　　对于大量蓄意囤积土地、虚抬炒作房价的地产商来讲，物业税的开征，势必在一定程度上影响到其次年的开盘量和入市量，但对于那些理性的商业地产开发商，物业税的征收，对其实质性的影响是有限的。 

　　目前对于商业经营性用房保有环节已经征收了不低的税费。商业地产企业在保有环节已经面临2项房产税收：房产税，以租金或房产原值为基准征收，内资企业为租金的12%，外资企业为账面值的0.8%-1.0%左右；土地使用税，按照占地面积，固定额度征收。 

　　在保有环节已征重税的前提下，加征物业税，虽然增加了这些企业的持有物业成本，但并没有直接影响其租赁需求，因而对商业地产的影响相对较小。目前商业地产市场健康，出租率持续提升，预计商业地产公司将有能力在不影响需求的情况下，将增加的成本部分转嫁给需求方。随着市场经济的进一步发展，私营、民营经济实力愈渐增强，对于商业地产的需求有增无减。而且，商业地产的物业税试运行，应该伴随对原有税种的整合。如此之下，商业地产持有成本大幅提升的可能性较小。 

　　物业税对商业地产的影响不会太大——北京远东新地置业有限公司总经理助理姜炜 

　　如果物业税空降商业地产，那么原有税种将会进行整合，这样才符合国家对地产的调控政策，如果不进行整合将加重开发商和持有者的负担。但从商业地产的整体看，一旦物业税实施对其的影响也不会太大。任何的宏观调控都不会对市场产生长期的影响。所以，如果对商业地产开征物业税，短期之内必然会引起很大的影响，但是长期来看一定是价值的回归。就目前的情况而言，企业是不会进行大的调整的，只有正式出台后才能切实的判断其对市场的影响。一旦物业税的征收使开发商或持有者的成本大幅提高，房价和租金必然高升，那样将影响经济运行，这显然是政府不愿意看到的。 

　　税负未必会有较大增加——东方证券王树娟 

　　物业税对商业地产股的影响机理有所不同。仅增加这些企业的持有物业成本，但不会直接影响租赁型需求，因而对商业地产股的影响相对较小。另外，现有租赁型企业已经面临较高的保有成本，若伴随税种整合，税负未必会有较大增加。