商业地产唤醒睡城 北京通州将主要发展产业及商业

得益于这几年京城房价的暴涨，通州区住宅开发迅速，地标性建筑多为新兴的高档公寓楼，由此城市区域价值得以提高。住宅地产绝对强势，商业地产相对弱势，使通州不经意间被冠上了“睡城”或“卧城”的称号。 

　　在通州区商业发展规划中的分析是，目前通州区商业发展仍停留在“配套”层面，没有充分发挥现代服务业对区域发展的“拉动”作用。 


　　繁忙的商业是一个地区繁荣的重要标志和主要推力，作为北京城市东扩下一轮重点发展的区域，通州的下一步，在通州区商务局局长王士杰看来，则是主要发展产业以及商业。 


　　“现在通州区还主要是商业输出型，经过几年的发展，逐步转向在通州消费。”王表示。 


　　规律与惯性 


　　“现在通州商业配套还只是一个比较低的水平，商业满足的也仅是居民最基本的生活所需，高档商品还没有。”通州武夷花园销售总监秦晓光表示。 


　　官方文件里的描述是，目前通州商业设施的卫星城痕迹过重，与通州北京市重点新城区的定位非常不匹配。 


　　对于通州商业发展相对落后的描述，王士杰亦很赞同，不过其认为，这是规律性的现象，并非是通州商业发展遇到瓶颈的表现。 


　　“这是一个发展节奏的问题，最开始新城主要发展以日常生活为主的商业需求，这一步必定要走。相对应的，进驻通州的也都是大卖场之类的，没有其他的商业形态。而随着房地产的多样化发展，商圈逐渐成熟，一些相对高档的商场、百货也就会进来了。”王士杰解释，“像外地品牌贵友商场的入驻，表明通州的消费结构已经发生了变化。” 


　　据王介绍，前几年，曾有开发商开发了几个大型的shopping mall，但由于新城地区消费能力并不能与之匹配，又无法吸引城区有购买力的人前来消费，由此蒙受了不小的损失。王称之为地产开发的盲目。 


　　并且王认为，应该引入商业运营商，在地块开发前期就开始合作。就商业运作来说，运营商比地产开发商看得准。也可以避免在建完后，招商时面对被动局面。 


　　据统计，目前居住于通州区的人，暂住和人户分离的有30万人，移民占到了常住人口的50%。其中相当一部分在国贸上班。在通州居住的白领们，成了商家设定的主要潜在消费群体。然而在近期，这部分人的消费能力却似乎被隐藏了。 


　　“这部分人只能称作是小白领，”博策堂地产咨询公司策划总监曾慧芝认为，“从温饱到小康，还有很长的一段路要走。” 


　　“通州周边没有什么大的旅游项目。并且北京一些著名的商圈，都是几十年历史积累而成。人们对这些地区的心理认可，是一种消费惯性，短期内很难被改变。通州还是应该多做一些便民型的、建材类的商业，这类商业的需求比较旺盛。”曾慧芝说。 


　　王士杰并且表示，下一步，该地区将大力发展现代服务业，做商务园、总部经济等，用产业的发展来促动地区商业的发展。 


　　鼓励商业地产开发 


　　据透露，下一阶段，通州区政府将控制住宅楼的建设速度，转而鼓励商业地产的开发，新建的小区均要有一定规模的商业配套。 


　　王士杰告诉记者，像日本永旺、王府井百货等大型商场都在积极洽谈，近期将有可能入驻通州，对该地商业氛围的形成有不小的促动作用。 


　　“对于地产开发来说，现阶段做一个比较大的商城，还是不大现实，存在招商方面的问题。成本高，风险大。我们会做一些小体量的商铺，进行不超出居民收入水平的商业活动。”秦晓光说。 


　　而曾慧芝则向记者提出了“地产商的责任”的说法。她认为，有些开发商开发了大的商城后，分割提供售后返租。在一些商业氛围还不足的地方，用一些营销手段，也可以将商铺卖出去。但因为经营户赚不了钱，第二年，退租的情况比较多。所谓的商业繁荣也只是昙花一现。而这对所有者以及社会资源都是一个损害。 


　　提出“先咨询后设计，先招商后建设”论点的王士杰也并不赞成一下子就做大型的商城。他表示，在国外一些体量达几十万平方米的商城，是分期建设的，每一期的规模都比较小。在形成一个好的商业环境后，再做二期、三期，这可以降低运营风险。 


　　“商业地产开发需要一个节奏，不能一哄而上。晚点开发的项目，出现精品的几率也高。未来，运河边的商业会慢慢多起来。”王表示。