2008年8月，在北京的崇外商圈，将不再是新世界商城独步天下，占地13万平米的崇外国瑞购物中心要和它唱对台戏，共同把崇外商圈的蛋糕做大。而在东北的沈阳，国瑞地产投入100亿元建设占地千亩的国瑞东方商城，包括汽车汽配博览中心、汽车主题公园、酒店会展中心、办公、商务公寓等几大功能区。这一建成运营后将极大带动东北汽车产业的发展的项目也将在2008年的8月前开业。加上在广东、四川等地陆续在建的商业项目，2008年，国瑞地产的商业项目已经将近10个！
众所周知，目前的住宅市场销售火爆，一直以住宅项目建设著称的国瑞地产缘何转向商业地产发力，而且一出手就如此大的手笔？近日，千龙网记者采访了国瑞传媒总经理武斌，这个从4A广告公司跨界到房地产如今又深入钻研到商业地产的年轻人负责北京国瑞崇外购物中心、国瑞城、富贵园购物中心、沈阳国瑞东方商城、国瑞汽车汽配博览中心等项目的品牌策划等工作，对国瑞地产如何打造商业地产品牌颇多心得。
国瑞崇外购物中心：拿出一半面积做景观的中高档商场
千龙网：2008年北京要开很多商场，将要开业的国瑞崇外购物中心主要是个什么定位？
武斌：国瑞崇外购物中心开在崇外商圈，大家对这个商圈里的新世界商城已经很熟悉了，新世界加上搜秀城等商业项目已经把这个商圈的人气烘托得很好了。随着旧城改造，崇文区近几年先后建起了一批中高档住宅，也吸引了大批具有较高消费能力的人群，但这个区域还缺乏中高档消费场所，甚至一些象样的能请客的餐馆都很少，13万平米的国瑞崇外购物中心就是要填补这样一个空白，打造一个中高档的消费场所。目前我们已经召集了一批像BOSS这样具有一定特色的国际二线品牌，但不是一线的奢侈品牌，因为这个区域的消费能力还没有达到奢侈消费的水平。此外就是引入一些特色主力店，比如像俏江南这样的餐饮主力店，还有百老汇这样的顶级电影院线等等，让这个区域的人们有一个体面的请客和休闲的地方。
千龙网：我听说国瑞崇外购物中心拿出大概一半的面积来做公共空间，对于地产商来说是不是太浪费了？
武斌：我们拿出了6.5万平米来做公共空间，在这些公共空间里，设计了流水、瀑布等景观，就是为了给广大购物者创造一个舒适的购物环境。我想在一个舒适的环境中购物，有吃，有玩，大家的消费愿望会更高。
千龙网：这个项目在2008年8月前要开业，也就是在奥运举办前开业，你们打奥运牌的优势在哪里？离开业的时间也不多了，目前已经和哪些品牌签约了？
武斌：国瑞崇外购物中心打奥运牌的优势主要是地理优势，崇文商圈的地理优势勿庸置疑，特别值得一提的是地铁2号线、5号线双轨交汇，会把大量的客流带到这里。只要我们宣传到位，来北京看奥运的中外客人会很方便前来，而我们舒适的购物环境，加上对他们不陌生的大量国际二线品牌，我期待那个时候的开门红。至于将要入驻的品牌，我们目前已经和杰尼亚、I DO、大食代、百老汇、万客隆等100多家知名品牌达成了初步意向，在一月份会和这些品牌举行一个整签仪式。
管开发也管市场 两份合同给沈阳商户定心丸
千龙网：北京到异地建设住宅的开发商很多，但是到异地经营商业地产却不多，商业地产本身有风险，又是到有地域文化差异的异地，国瑞地产怎么想到要到沈阳去开创天地？
武斌：沈阳是东北的核心城市，汽车产业是其支柱，打造“沈阳汽车城”，是沈阳汽车产业整体发展和华晨宝马、华晨金杯、上海通用沈阳北盛这三大整车厂新一轮扩建要求而提出的战略。目前，三大整车厂所具有的巨大拉动力明显，以国瑞东方商城一期项目和沈阳-欧盟经济开发区为重要组成部分的辐射周边20平方公里的“汽车城”将是沈阳最有希望成为的千亿产业集群。作为“沈阳汽车城”重要组成部分的沈阳国瑞汽车汽配博览中心其作用可谓举足轻重，它将填补沈阳东部汽车汽配采购供应市场目前存在的巨大空白，完善沈阳市汽车产业链。有良好的产业带动，政府的大力扶植，国瑞地产能参与其中，实在是机会难得。
千龙网：国瑞东方城在当地具有哪些优势？
武斌：我们的项目位踞沈阳市大东区沈海汽车板块的核心位置，紧邻东北大马路、东二环路，与沈哈、沈平、沈通等高速公路连通，对于以大批量物流配货为主营方式的现代专业市场而言，可以说是优势多多，商机无限。
千龙网：目前项目的招商招租情况如何？
武斌：前面说到了，沈阳国瑞汽车汽配博览中心对于沈阳整个汽车产业链是个重要的组成部分，所以得到了包括大东区政府等政府部门的大力扶植。在我们开始招商招租的时候正好赶上沈阳市政府的浑南改造工程启动，原来的浑南汽车城要拆迁，所以我们正好可以接收这些商户。加上政府出面协调，目前的招商和招租情况十分顺利和乐观。
千龙网：对于业主来说，他们买了或者租了商铺后，最担心的开发商甩手走了，没有商业氛围的话不但赚不到钱往往是买到手的商铺一文不值，你们是怎么做工作让商户放心的呢？
武斌：对于这个市场的经营，我们采取的是从始至终都包办宣传的办法，为此还专门成立了运营管理中心，前期招募了10几个人，后期将要达到100个人，对整个项目进行运营管理，包括媒体投放、活动开展等品牌营造活动。此外，项目还专门建设了一个1200平米的汽车广场专门用来搞活动，经费上也给予充分保障，项目前三年所收取的物业费将全部用来进行宣传。简单算一下，单是此笔费用就有几百万。最重要的是，我们在和商户签订租售合同时，还一并签订了运营合同，每年做什么宣传，怎么宣传等等都明确地写在合同里面，让商户们彻底放心。其实，国瑞汽车汽配博览中心仅仅是我们国瑞东方商城开发的一期，后期还有土地要开发，所以从主动到客观我们都会将品牌的打造贯彻始终。
千龙网：对于这个项目未来的成本回收和赢利是否觉得乐观？
武斌：非常乐观！从全国的情况来看，华东、华南的几家同类型的大型汽配城年交易额都在40亿以上。国瑞汽车汽配博览中心无论从硬件到软件均处在全国前列。我们预计投入运营后，沈阳国瑞汽车配件博览中心的年交易额将突破50亿。另外，沈阳国瑞汽车汽配博览中心还包括一个非常重要的组成部分，既“国瑞车世界”整车展销中心，将是一个以中高档大众轿车为主的，品牌最全、车型最新的“一站式”汽车展销中心，包括4.5万平米的室内汽车展示中心以及室外重卡展销区、轻卡展销、轿车展销区和汽车主题文化广场、汽车主题公园，经营业态全面涵盖主流汽车产品，将成为东北地区第一个“永不落幕的车博会”。
舍得、专业和责任 铸就商业地产金字招牌
千龙网：国瑞地产从住宅转到商业，从已经建设投入使用的10来个项目的规模看来已经积累了一定的品牌经验，你觉得这些经验主要表现在哪些方面？
武斌：我觉得主要有三个方面：第一，要专业。开发商要秉持专业的人做专业的事的原则，引入专业化管理团队创立正确的经营目标和科学的管理体系。国瑞崇外购物中心除了聘请专业的运营管理公司，还专门成立了独立的商业营运管理公司，对购物中心进行统一招商，统一运营管理，为商家、消费者、运营商带来多赢的局面。沈阳的国瑞东方商城我们也是招收业界的顶尖人才来进行管理，其中“国瑞车世界”的总经理就是聘请的在沈阳打造了闻名遐尔的五爱市场的老总。地产商搞商业毕竟隔了一层，还是要找专业的人才。
第二，开发商不仅要搞开发还要做市场。在沈阳国瑞东方商城的经营中，我们成立了运营管理公司，这对于业主来说是一个定心丸，对于整个项目的招商运营也是良性的。开发商的后期跟踪不仅可以树立一个负责任的口碑，对于单个项目乃至今后的发展都是有益的。第三，是在建设商业项目中要和行业协会组织密切挂钩，比如在沈阳的项目就和中国汽车联营总公司合作，召开招商说明会等等，这些协会组织不仅可以帮助招商，而且可以帮助办展，像北京的国际车展就是他们办的，将来要把国瑞汽车汽配博览会办成一个“永不落幕的车博会”还需要他们的大力支持。
千龙网：在百姓眼中，开发商的口碑都不是太好，我注意到国瑞地产要做责任地产的决心，你们具体做了哪些工作？
武斌：我觉得是两个字：“舍得”，像我们的国瑞崇外购物中心就拿出一半的面积来做公共空间。在沈阳国瑞东方商城，我们也不惜花重金聘请美国知名设计公司JWDA规划设计，采用国际化的环保建材、外墙保温技术、挤塑苯板等，打造超高标准建筑品质。项目还规划了1200平米的绿色主题广场，既方便了商家进行大型的商业展示活动，又为附近居民提供了一个休闲娱乐的好场所。虽然整个项目的规划建设费用高出好多，但从长远来看，其功能性、实用性却是非常好的，50年不落伍，为整个城市的经济发展做出了一定贡献。
特别值得一提的是，在第四届（2007年度）精瑞住宅科学技术奖颁奖活动中，国瑞崇外购物中心荣获“房地产开发创新奖”，这个称号绝不是浪得虚名。我们的董事长张章笋有一次在参观样板间的时候觉得不满意，当场就决定砸了重装，这一砸就要多花费了100多万，从侧面也可以说明我们在保证项目品质方面的决心。你提到的，在社会普遍对地产商印象比较负面的时候，国瑞地产已经花出了4000多万用于光彩事业和慈善事业，但是我们并没有宣传。我们董事长说“办企业关键在于能否踏踏实实地把企业办成功，关键是做出效益和社会的认可。” 我们是希望以行动证明我们的社会责任感。
