中国商业地产开始“拨乱反正”

近日，最受业界瞩目的、位于京西的世界最大商业单体——金源时代购物中心（以下称金源Ｍａｌｌ）亮出了色彩绚丽的外立面。而来自开发商内部的消息称，该项目招商大部分已完成，内部装修工作正如火如荼地进行着，各主力店及专卖店、主题餐厅、娱乐城９月份全部入驻，１０月１日开门纳客的计划估计能顺利实现。
　　
　　此前一个月，建筑面积１２万平方米的金光华商场在深圳有着２０年商业历史的成熟商圈亮相并举办招商说明会，也在当地引起不小的震动。一方面是人们惊讶于该项目发展商在这个商业竞争已很激烈的地段建购物中心的勇气，另一方面人们也惊讶于该项目开发商的实力：作为一家民营企业，在该项目上投资１５亿元却没有一分钱银行负债而且采取自主建设、自主经营的开发模式。
　　
　　这一大一小、一南一北两个Ｍａｌｌ的共性是，它们完全按照购物中心自有的原则开发，只租不售，开发者也是运营商。
　　
　　此外，记者还了解到，国内在商业地产开发上力度最大的万达集团也下决心从今年起改变原来出售部分购物广场的商业面积的做法，实行全部自己持有产权的开发策略。由此，商业地产这一正在兴起的开发业态开始走回正道。

　　乱象：用住宅开发手法做商业地产

　　２００３年开始，商业地产开发在国内形成一股热潮，天南地北、大中小城市都有大大小小的Ｍａｌｌ在规划。如今，大部分项目已上马，少量投入使用。
　　与国际成熟开发套路不同，由于没有产业基金支持，国内的商业地产项目开发资金主要来源于银行贷款，且分割产权出让的操盘模式居于主流。
　　我们的商业地产开发主体多是住宅开发商转向，受开发经验与资金实力所限，大多数都选择了与住宅开发相同的模式——先盖好房，然后分割成不同面积出售产权甚至卖期权。在这个过程中，很多企业对商业面积后期运营不加考虑，少数愿意多承担些责任的实行１年～３年的固定租金回租帮助买家养铺、营造商业氛围。如此开发的不良后果随着这类项目的交付使用而暴露出来，如长春、济南万达商业广场业主因铺面出租不畅而引起的纠纷。当然，这里面也同样暴露出国内投资者的不成熟。对商业房产的投资期待缺乏必要的心理准备，不了解商业物业投资的规律，对风险估计不足，更没有做中长期投资的打算。
　　其实，面对国内开发商一窝蜂似的扑向商业地产开发，国内最早涉足这一开发领域的广州中华广场投资商、香港昌盛集团董事长邹锡昌先生去年就在本报参与组织的商业与地产互动论坛上发出警告：没有足够的资金实力、没有等待漫长的回报期的耐心、没有商业经营的经验就不要涉足商业地产！邹锡昌先生的演讲还在业界引发了一场关于“商业地产是暴利还是陷阱”的讨论。然而，挡不住眼前利益的诱惑，商业地产仍是趋之者众。
　　很多业内人士忧心忡忡地指出，２００４年到２００５年，随着众多项目投入运营，很多分割产权出让的商业地产项目可能会出事，大批投资商业面积却收不到预期回报的投资人会找开发商清算。
　　为控制诸如此类的风险，据悉国家商务部、发改委、银监会等部门都在积极调研、制订相应管理办法。然而，对于那些已经有了投资商铺行为的人而言，政府的后续动作充其量能起到亡羊补牢的作用。

　　曙光：正规军队伍壮大

　　好在进入２００４年，越来越多的商业地产项目开始按照这一物业形态国际通行的只租不售、开发商自己持有产权并承担后期运营工作的开发规则在运作。这方面的表率首推开发北京金源Ｍａｌｌ的金源集团、及时做出调整的万达集团以及深圳金光华集团等等。
　　金源Ｍａｌｌ自开发之初即确立了自己持有物业产权、自主经营的开发模式。万达集团则是在两个项目出现问题、吸取教训的基础上决定对原有商业地产开发销售模式予以调整的。
　　万达下决心改正动作在２００３年底，该公司董事长王健林称：“从２００４年开始，我们的购物中心原则上只租不卖”。为此，计划大规模造Ｍａｌｌ的万达加快了寻求其他资金渠道的努力，譬如海外上市。
　　深圳金光华商场虽然是民营企业投资，但因为企业自有资金实力强大且引进专业的有着长期商场经营管理经验和市场经验的高级管理人员参与开发，所以从一开始就走的是商业地产开发的正路子。
　　事实上，资金是商业地产项目能不能正规操作的一个关键。分割产权出售，多数都是因为开发商不懂商业地产规律或贪图暴利而资金实力有限情形下硬性寻找的出路。

　　隐忧：产业链、人才链都待完善

　　从金光华、世纪金源Ｍａｌｌ、万达广场的运营模式看，国内商业地产主力地产商——购物中心Ｍａｌｌ投资者的心态开始调整摆正，开始遵循国际商业地产运作的基本规律。这一方面得力于企业自有资金实力或融资能力的增强，一方面得力于国际经验的引入。
　　但是，由于商业地产在中国刚刚兴起，而产业生态链条相对较长且需要完善，后续问题还很多。首先是有成熟经验的招商团队缺乏，金光华的董事总经理邱志东反映，多数项目在高档奢侈品的招商上都感觉乏力；其次是商场经营管理团队少，人才稀缺，尤其是有管理Ｍａｌｌ经验的团队与人才都很少。而招商与商场管理都是商业地产运作的重要环节，关乎项目的成败。邱志东也指出，如此现状其实也孕育着很大商机，可能催生出新的行业市场。

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　　Ｍａｌｌ全称Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｍａｌｌ，音译“摩尔”，意为大型购物中心，属于一种新型的复合型商业业态。西方国家也称为Ｓｈｏｐｐｉｎｇ Ｃｅｎｔｅｒ，即“购物中心”，但和国内通常所指的购物中心（实为百货店的另一种称呼）含义不尽一致。摩尔（购物中心）特指规模巨大，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。摩尔，通俗地讲具有如下两个特征：一是大。占地面积大、绿地大、停车场大、建筑规模大；二是多。行业多、店铺多、功能多（集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体）。（消息来源：中国经营报 作者：谢红玲）