2008杭州商业地产大有抬头之势 商铺投资最热

在世贸中心的大门口，一些建材市场、鞋业市场分发资料的工作人员来回走动，一家位于洲泉的鞋业市场推出最低3.5万元就能拥有一间商铺，而这正好吸引了那些年底手头有点闲钱、琢磨着搞点投资的人；不少基本售完的项目开始推起了商铺，华元房产在展会上做了次商铺联展，推出了包括良渚十六街区、云水苑、伊萨卡等项目在内的多种类型商铺，种种投资价值不免让参观者有些心动。　 

    2008年初的那场浙江省不动产交易博览会上，商铺成了极具吸引力的热点，甚至超过了住宅的人气，而在杭州寻找项目的投资基金最热衷的也是收购商业物业楼……似乎在一夜之间，商业地产的投资热潮又有回头之势。

    那么，今年杭州商业地产的总体走势又将如何？都说房交会是楼市的晴雨表，而年初的那场浙江省不动产交易博览似乎预示着2008年楼市的商业地产有可能会唱主角。

投资基金热衷商业项目

    “不少国际基金，都倾向于整体收购杭州的商业物业楼，他们对钱江新城和三墩区域的商业物业非常感兴趣。”杭州世邦魏理仕公司有关人士近日这样透露。

    目前商业地产成了当下在杭州寻找项目的投资基金最热衷的对象。商业地产由于具有稳定的现金流、租金收益、租户，一贯是地产基金的心头好。在世邦魏理仕最新发布的2007年中国地产报告中，杭州写字楼的平均租金达到每月每平方米107.3元人民币，其中优质写字楼更是呈现快速上涨的走势，第三季度的平均售价环比大涨6.2%，达到每平方米15788元人民币。高端商铺物业的需求也非常旺盛，一层和二层的优质商铺每天每平方米租价分别达到19.8元和16.1元人民币。

    “我们的客户中，不少是专门投资商业地产项目的，他们认为产权单独分割的住宅不利于整体运做，所以更倾向于整体收购这个整个商业物业”，第一太平戴维斯浙江分公司投资部高级经理齐于这样介绍说，第一太平戴维斯浙江分公司目前经常收到英国、德国、美国的投资基金，询问杭州整体商业地产的项目情况，以图收购。

商铺投资成主角

    亚太区2007年物业市场报告中，写字楼和商铺是最受市场欢迎的投资物业类别，服务式公寓及酒店则成为新兴投资类别。“在宏观调控的政策背景下，杭州住宅价格的上涨势头得到了有效控制，呈现平稳状态。”一位业内人士表示，借助人民币升值的“东风”，商铺、写字楼、服务式公寓等商业地产，存在较大的增值空间。

    而街铺收益已经成为商业地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的香饽饽。在街铺稀缺的情况下，商场成为挑动杭州资本的起搏器，商铺投资成为杭州商业经济的催化剂。有关统计数据显示，一般商业地产经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间就比较乐观，但街铺的收益会在15％至17％左右的收益。

    写字楼形式的物业是杭州商业地产项目中比重最高的，大致分为纯写字楼和多功能写字楼两大类。而酒店式公寓和服务公寓事实上也是写字楼用地上不同定位的产品，但是这类产品的卖点着眼于居住概念，通过精装修以及更高档的服务打造更适宜居住的空间。纯粹的商铺类物业在杭州的供应量比较少，而高档物业的住宅底商以及裙房物业构成了主要的商铺类供应，这在2008-2010年会有一个集中的放量。武林商圈目前在建商业项目是各大传统商圈中最多的，有武林广场地下商城、坤和发展中心、西湖文化广场等，但这些项目近期都鲜有商铺推出，预计项目会在2010年前后集中上市。

    除武林商圈外，逐渐崭露头角的钱江新城的商业体量也不容小觑。从2003-2005年，此地推出的27块地中有19块为商业金融用地，这些商业用地大都集中在以杭州大剧院为中心的区域，估计到2010年集中放量。

商铺投资也有风险

    “商铺投资在杭州还是在摸索阶段”，齐于却这样认为，由于杭州一些缺乏商业项目营运经验的房地产商为了追逐商铺高额回报而推出的大量严重透支了投资价值的小区商铺，造成了不少空置。

    商业地产开发商在地产开发的过程中，存在盲目上马、分散经营的不良现状。开发商往往不考虑入驻商家的实际需求，缺乏统一规划，结果造成商业地产空置率居高不下。不仅盲目上马大量开发小区商铺，而且盲目定价，严重透支了小区商铺的投资价值。此外，不少房地产商开发商铺“重销售、轻经营”的现象极为普遍，令杭州社区商铺投资风险突显。事实上，目前杭州不少楼盘在推出小区商铺时都会向投资者描绘一个“美好前景”：××干线与地铁几号线铁定于某年某月开通，届时即可独享数万计“人流”所带来的巨大商机。然而发展商无法告知投资者的是：有“人流”并不一定能“留人”。

    在杭州，处于市中心黄金地段的翰林花园社区底商空置就长达3年以上的商铺并不鲜见，不少市中心区块的商铺不管是招商、还是租金甚至远不如城西世纪新城的底商的情况也时有发生。城东翰林花园的交通便捷，不仅无法招徕小区外的消费者，甚至还有可能促使小区内的业主“外流”。

    杭州市中心板块和有不少楼盘可以说是交通便利的“独享者”，然而环城东路上内众多楼盘小区商铺的投资者并没有因此而成为“大赢家”。究其原因，交通便利的诸多楼盘小区内的商铺所面临的竞争对手将不再是小区内或者周边的同行，而是开始与杭州各大购物中心例如杭州大厦、银泰百货等直接“正面对阵”。更为重要的是，不少杭州人都有在武林广场购物场所购物的习惯，楼盘小区商铺要想吸引消费者，需要较长时间的“培育”，祈求开业后便能拢住小区业主甚至招徕周边消费人群很不实际。

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商铺投资该如何选择

    1、选联体物业还是独立商铺？

    根据有关统计分析资料，香港12个大型购物中心美食类商户数量占了13％，面积占了24.7％。餐饮业与购物中心呈现了明显的正向相关关系：与购物中心的联系程度越紧密，其投资收益就越稳定。联体物业是明智的选择。

    大型购物中心的联体餐饮专业市场，更成为首选投资物业。两者组合了非常紧密的消费链条：处于下游业态的餐饮美食是对购物中心的重要补充，同时也是持续维持购物中心的顾客长期停留从而制造更多消费的重要保证，餐饮与购物成了最紧密的业态互动关系。

    民以食为天，在好吃的杭州，餐饮业所占的市场份额已经大大增长了。投资餐饮，最好选择成长空间高的街铺，也就是绩优股；同时考虑地段周边现时及未来的商业氛围，选择入市的时机也非常重要。要把眼光放远一点，特别是一开始价格并不高，投资额也相对较低的，等旺起来后则是看得见的收益。

    2、选旧城改造还是成熟商圈？

    当城市发展到一定阶段，必然会引起一场更新运动——“旧城改造”成为房地产开发的重要视野和课题。

    早年武林路的改造“头啖汤”的商家已赚得盆满钵满——每一次旧城改造都意味着巨大的商业机会，杭州城北商圈就是在工业区改造的基础上发展而来的。这里将发生从工业功能向商业功能的“惊人一跳”，作为一个“原始商圈”，它潜伏的商业机会和升值空间远远超越深圳其他商圈。道理很简单，在诸如城中和城南等成熟商圈，其投资价值和价格的“剪刀差”已大大缩小，物业售价奇高，升值空间相当有限。

3、选专业市场还是零散市场？

    专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。

    与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。

    在现实市场中，零散市场的“铺差”（不同铺位之间的价值差异）是极其明显的，即便是一路之隔或紧邻的两个商铺，价格天壤之别是常见的事，专业市场的“铺差”就大大弱化，它更强调平均利润和长期收益。

    更重要的是，专业市场强调的是“共势”，投资收益共同形成并且相当稳定，共同分摊投资风险；经营相对稳定，业态固定并且具备规模优势；受市场影响程度相当低，区位影响程度相对较弱，专业市场品牌塑造容易，有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。