东莞:商业地产超级演兵场

很多人不会想到，就在两三年前刚刚上演了中国地产大盘时代的珠三角，在有着世界工厂之称的新兴城市东莞。商业地产在东莞的密集程度令很多行家瞠目结舌，东莞一夜之间成了中国商业地产的超级演兵场。一场中国商业地产的奥林匹克运动会即将开幕。

四大商圈浮出水面

近年来，随着东莞城市四大商圈的浮出水面，其中以东纵大道为主轴线，东湖广场、地王国际广场、威尼斯商业中心、银座商业中心、盈锋广场、美新家居中心、光辉家居中心等连成一体，总营业面积接近100万平方米，是东莞最成熟的老商业发展中心；东城大道商圈一带集中了多个中高档楼盘，商圈已见雏形，从雍华庭到星河传说整条东城中路是东莞新商业物业最集中的一条路，其中星河传说正在建造的大型百货商城已成为外商及置业者追逐热点；万江商圈以麦德龙、80万平米的华南MALL为代表，正构建一个集旅游观光、休闲购物、商贸物流于一体的新商圈；以70万平米的第一国际为代表的东莞大道商圈，则致力于打造集商业中心、商务中心、行政中心、生活中心、文化中心于一体的新商圈。

海内外商业资本疯狂跑马圈地

另一方面，国内外商业资本近乎疯狂地在东莞跑马圈地。2002年2月，香港和黄集团属下企业百佳超级广场正式登陆东莞；日资“吉之岛”超市等大型外资品牌商家相继进驻；2003年12月，全国最大的家电零售连锁巨头国美也来东莞开店，打破了原来东莞家电行业由东莞本地民营企业一统天下的局面，苏宁、永乐等家电流通企业也将接踵而至。目前仅在东莞市区，就有沃尔玛、家乐福、百佳、吉之岛4家世界级零售业巨头及嘉荣、天和在内的4家大型民营商场，据有关部门统计，2003年东莞全市的商业物业开发总量接近200万平方米。

如果按照常规的眼光和商业发展的一般规律，东莞的商业物业密集度是不可想象的，其市场风险不言自明，但事物的发展总有两面，为什么国内外的商业资本明知山有虎，偏向虎山行，为什么一个小小的东莞会支撑起四大商圈？一方面，东莞现象足以说明中国商业地产的市场空间无限，另一方面我们也应该看到，如同前两年广州率先掀起房地产大盘化、郊区化的浪潮一样，商业地产的如火如荼也是继前者之后中国城市化的应有之义。

也就是说，中国的商业地产从一诞生起，就与千年一遇的高速城市化不可分割地交织在一起，也注定了应运而生的商业地产将在这场城市化运动中扮演特殊的使命和角色，其复杂性和挑战性也将超过任何历史的经验。

而这一点对解读和把握东莞今天商业地产的发展态势来说，显得格外重要和值得思考。

商业形态三次变革

今天东莞的商业地产版图是中国现代商业发展的一个缩影。纵观东莞的商业发展，可以说经历了三个阶段，三种商业层次的变革。

第一个阶段是改革开放后的上个世纪，东莞凭借毗邻香港的地缘优势，充分利用“三来一补”的机遇承接前者的产业转移，连续20多年GDP年均增长20％多，直到综合经济实力在全国地级市中居于首位，进出口总值在全国大中城市中亦居前列，从一个农业县一跃成为有着强大竞争实力的地级市。

第二个阶段是自2001年以来，为了解决城市发展中的深层次矛盾，东莞开始了新一轮的城市化进程。其中，政府斥资500亿提前两年着手打造东莞未来的新城市中心区，2001年9月贯穿东莞东部的城市大道，更标志着一场浩大的新造城运动拉开帷幕。在此背景下，东莞的商业得到了迅速发展。

但随着珠三角城市格局的变化，今天的东莞在第二个阶段方兴未艾的同时，又迎来了商业地产发展的第三个阶段，即所谓打“区域牌”的城市运营时期。这个时候的东莞的历史使命和城市地位都发生了根本的变化———东莞不仅是作为世界加工业基地的东莞，更是珠三角的东莞，是粤港一体化的东莞，甚至是泛珠三角乃至中国和全球经济大融合中的东莞。随着东莞的城市定位从世界加工厂到国际制造业名城，从出口加工基地到区域经济中心城市的转变，随着这一时期城市的发展更注重城市在区域中的地位，所承担的功能和作用，以及更加积极地融入区域经济一体化之中，商业作为城市化的推动力作用日益明显。

正是在此背景下，东莞注定将成为中国现代商业地产新一轮创新的策源地。（王志纲）