北京东方广场租金大涨 李嘉诚欲吞下春天Mall

作为香港地产巨头，李嘉诚在北京的发展却不尽如人意。坐落在长安街上的东方广场一度曾经被业内人士批评为“一项失败的投资”；位于东四环、东五环之间号称“CBD后花园”的东坝项目意向协议至今仍然没眉目，甚至有传闻说，和黄地产已经在该项目中“出局”了。

但是，这种局面在2004年似乎有转机：10万平方米的东方广场购物广场在清退小租户后，租金大幅度上调。而春天Mall特大型摩尔购物广场的投资方也爆出有长江实业资金背景，且一期投资计划就要达到20亿元。


东方新天地自抬“身价”


东方广场项目投资额高达20亿美元，在这个建筑面积达600万平方米的项目中，长实与和黄共占了1/3的股权。其他合作伙伴中包括了中国银行、中国保险等实力派。东方广场1993年动工，到2003年才最后真正完工，比原计划推迟了两年。一个未经证实的消息称，原因是，为了符合北京市的规划要求，东方广场不得不修改设计，将整个建筑高度降低了30%，分建成11座不相连建筑物。业内人士还指出，东方广场的经营，出租率相当低，收回投资的时间遥遥无期。


日前，东方广场商场“东方新天地”自2000年试营业以来，营运业绩一路攀升，成为几十家一线品牌的聚集地。据东城区地税部门统计，2003年东方广场纳税增长率高达两位数。


“东方新天地”总经理谭祐华先生表示，“东方新天地”的成功营运，证明他们在租户组合、管理和持续的创新宣传推广活动等方面做到了精益求精。据了解，著名品牌Sisley设在“东方新天地”内的专卖店在刚过去的春节期间销售额位居全国之冠。目前，“东方新天地”商场的出租率已经超过95%，更有些店面的月租金已经达到每平方米260美元，2004年租金上调20%左右，个别增幅更达50%。


和黄地产有发力迹象


具有戏剧性的是，作为王府井商业联合会副会长的春天商业总经理尹铁铮曾经批评过东方广场的选址不当，但此次春天Mall的投资方中国商业发展建设公司，其资金背景却是李嘉诚旗下的长江实业。这笔投资的数额目前虽然没有明确，但很可能按需投入，可见李嘉诚已经是“吃定”春天Mall了。


尽管进军内地已有10年，但和黄地产的运作思路，还有点不适应。比如项目定位似乎不符合国内消费者的习惯。一位房地产分析员举例说：“深圳的黄埔雅苑，每套单元的面积平均100平方米，这在寸土寸金的香港可能非常受欢迎，但在内地，就很难说。”尽管如此，和记黄埔在北京非但没有退缩，反而有发力迹象。和黄地产(北京)的陈敏透露，和黄将加大在北京投资房地产的力度，除了姚家园项目，现在还有几个项目正在洽谈当中。
来源：新京报
春天商业公司董事长兼总经理尹铁铮的愿望是抢在2008年奥运会之前让春天Mall落成，但土地出让政策的调整让他觉得这一计划有可能落空。更让尹铁铮担心的是，温榆河生态走廊建设管理委员会计划进行一级开发后对土地进行拍卖，对于体量庞大的Mall项目，拍卖拿地的成本无疑是巨大的，而据称投资方已经表态，一旦进入拍卖程序，将停止投资计划。

李嘉诚有意投资


此前，为了对春天Mall进行投资，美国进出口银行、加州某保险公司等联合组建了一家名为CZ的专项基金。此外，英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行等在美上市公司也计划对北京春天Mall进行资金及技术投入。


但日前尹铁铮透露，以上的投资方已退出，新的投资方是以长江实业为背景的中国商业发展建设公司（H.K）。尹铁铮向记者提供了投资方对春天Mall项目进行投资的授权书、资金证明以及其他相关证明。他表示，目前已经将该投资计划提交给了主管部门，目前正在逐级上报。


据介绍，投资方将按照项目实际需求确定投资数额，第一期投资计划暂定为20多亿元人民币，目前启动资金约3亿多元人民币已经可以随时投入项目之中。中国商业发展建设公司在新加坡已经有运作Mall项目的经验，在投资前对春天Mall进行了为期5个月的研究论证。


按照双方的合作协议，春天商业公司主要负责项目的策划、运作、融资与管理协调，中国商业发展建设公司负责项目的开发建设与资金投入。


审批进度缓慢


在朝阳区政府颁发的《 关于成立北京市朝阳区温榆河生态走廊建设管理委员会的通知》中表示，为推动温榆河生态走廊建设工作的顺利进行，力争于2008年前初步完成温榆河生态走廊的各项建设目标，经区委、区政府研究，决定成立北京市朝阳区温榆河生态走廊建设管理委员会，负责温榆河生态走廊的土地一级开发和项目组织建设工作。


据介绍，温榆河生态走廊建设管理委员会目前正在集中精力做一级开发的规划，在规划完成之前，暂时不接待项目负责人。由于Mall规模较大、风险较大，当地政府对项目的立项审批会相对严格，这也将进一步延迟项目的实施。


投资方认为，相对于沿海城市，目前北京的投资环境有待于进一步改进，其中行政效率是很重要的一环。当地管委会的前期工作是必要的，但尹铁铮担心过长的时间会影响外商对本地投资环境的评价，进而影响春天Mall的投资计划实施。


土地出让方式成关键


北京的四大Mall项目自规划出台以来，一直进展较慢，除了论证规划的需要，其最大的阻力在于融资困难，其次是面临一系列规划、开发问题。目前，国家土地转让办法出现重大调整,也将对Mall的命运产生重大的影响。


根据33号文件,自2002年7月1日起，凡在本市行政区域范围内利用国有土地进行商业、旅游、娱乐、写字楼及商品住宅等经营性开发的项目用地，不具备规定条件的，停止办理国有土地使用权协议出让手续。需要办理土地使用权出让的，须进入北京市土地交易市场（以下简称市土地交易市场），通过招标、拍卖或挂牌方式进行公开交易。


目前，温榆河生态走廊建设管理委员会计划进行一级开发后对土地进行拍卖。尹铁铮表示，拍卖的成本对于体量庞大、回收周期长的Mall项目而言，是肯定无法接受的。据称，协议出让暂停过后，新的土地出让办法将在3月份左右出台，一旦确定必须通过拍卖获取土地，投资方将会终止对该项目的投资。