上海楼市博弈关键时期　豪宅商业地产或率先回暖

近段时间，业内讨论楼市拐点的声音比较多，这缘于楼市出现的一系列变化： 
　　首先是房贷补充通知出台，新盘出现井喷放量，久治难愈的捂盘惜售大为改观。 

　　其次土地交易趋冷。去年12月以来，政府三次出让居住用地，均出现无人应标或应标人不够而流标的状况。土地是房产商的发展命脉，一贯视土地为战略资源的房地产商一夜之间对土地失去热情。　 

　　第三就是房价下降，无论从统计数据还是个案观察，房价下降已是不争的事实。从统计数据看，去年12月、11月的平均房价比最高峰时期的去年9月下跌10%；从个案看，近期新盘的售价明显回落，幅度小的回落一成，幅度大的超过三成，而交易量尚未恢复到正常水平，显示价格还有向下寻找支撑的可能。 

　　第四，中介行业洗牌加剧折射出楼市动荡。这些现象在岁末年初时集中暴发，楼市拐点来临的判断由此产生。 

　　这轮房价的上涨，主要是在货币流动性严重过剩以及宽松的金融环境下，大量的投资和投机行为迅速将房价推高，使房价超出了普通消费者的承受区间，挤出了大量的自住需求。随着金融环境的改变，投资和投机活动退潮，造成有价无市的局面出现。而短期内调控政策密集出台，改变了消费者对未来的预期，进一步延长了观望的时间。 

　　这一轮的调整，从成交量开始大幅下滑的去年9月算起，已经有近半年的时间，目前市场博弈进入关键时期，绝大多数楼盘开始降价吸引消费者，这是当前拐点论的重要依据，而根据王石的理解，“不是从长期上涨到长期下跌的拐点，更不是从大涨到大跌的拐点，而是从快速上涨到理性调整的拐点”，这代表了业内大多数人的看法。 

　　目前的价格调整可以看做是市场的自救，促使房价回归理性轨道的努力会促进行业的健康发展，恢复消费者信心，从而培养持续的消费能力，以促使成交量回到正常水平。符合自住需求承受能力的、有交易量支撑的价格才是合理的价格。 

　　但是，深圳逐年增加的新增需求与逐年减少的新增供应这一根本的供求关系目前仍没有彻底改变，深圳经济发展长期向好的趋势也没改变，这是深圳楼市后市健康发展的前提。就笔者最近的观察，银行在此方面近期将有机会在政策框架内分层次、分类别逐步放宽，特别是商用物业将有可能首先受益，住宅中的高端物业以及过往信用良好的客户也极可能成为银行突破目前严控政策的出路。此外，大额贷款比小额贷款更容易受到银行支持。上述政策的实施将使豪宅市场和商业市场首先回暖。过去一周以来此类客户的询价及成交亦明显回升，显示部分激进的投资客和自主需求较强的买家已尝试入市。 

　　如政策支持，豪宅及商业市场将率先回暖，而对于普通住宅而言，一方面买家相比豪宅客户受银行贷款限制较多，严重压抑了购房需求，另一方面，普通住宅业主普遍资金承受力较弱，长达半年以上的楼市持续低迷，将迫使大量业主降价放盘，造成供应激增。 

　　此外，近期新增一手供应也主要集中在中小户型的普通住宅方面，而同样以小户型为主的未来住房保障性住宅的大量涌出，也将进一步加剧普通住宅市场供大于求的格局，由此预见普通住宅市场后市继续调整趋势将进一步加剧。