西方地产巨子洛克菲勒独钓上海外滩源

21世纪经济报道 记者　李明伟
　　见习记者　章米力上海报道

　　从19世纪开始，石油大王“洛克菲勒”这个名字就开始笼罩一圈神秘光环，代表财富。
　　一个多世纪后，在被喻为“上海地王”的外滩源项目上，“洛克菲勒”又被赋予了东方色彩。

　　用合作方上海新黄浦集团董事长、总裁吴明烈的话说，美国洛克菲勒国际集团“是西方现在第一家到大陆投资的开发商”；地王所在黄浦区区长陆晓春则用“全球一流的投资开发商”、“国际业界的巨头”来介绍洛克菲勒集团。

　　这些话都可以作为5月7日一幕的注解。
　
　当日下午，于上海国际会议中心，洛克菲勒集团作为唯一一家外来资本与原初的国有一级开发商新黄浦集团签订合约，成为外滩源商业地产项目的总体开发商；而早先一起同台陈词的香港新鸿基地产、恒基兆业地产、香港置地集团、新加坡嘉得置地、摩根斯坦利地产，以及后来闻讯而来的和黄集团李嘉诚，则不见踪影。

　　越众而出
　　刚刚签好合同的总裁兼CEO乔纳森·格林（Jonathan　D.Green）用“非常自豪”来形容洛克菲勒集团被唯一选中的心情，用“一个特殊、吉祥的日子”来形容最终落笔签字的这一天。
　　光辉与灿烂的背后，是竞争对手的黯然退场。
　　一年多前的2003年1月，外滩源项目研讨会首次在外滩中心召开，一时引来高朋云集（详细报道见2003年1月15日本报《60亿叫卖上海外滩源：买与卖的难题》）。
　　当时一个夺眼的风景，是74岁高龄的传奇人物李兆基在助手的搀扶下现身会场，其誓夺上海地王的诚意与决心由此不胫而走。
　　李兆基代表了香港地产界顶级开发商们的心态。据知情人士的介绍，当时在会场还有另一个香港的地产大鳄郭炳湘。新鸿基地产一直与上海市方面有着良好的合作，其时正在传说的是郭拿下了位于小陆家嘴的一块宝地，欲投资80亿元盖楼。
　　另一个同样实力不俗的竞争者是香港置地集团，其执行董事Lan　Hawksworth积极发言：“涉及到土地、建筑的所有权能否很好地转移，改造者能否更充分地利用这些土地？”
　　还有一位在香港和内地都响当当的人物，虽然没有出席研讨会，后来多方打探外滩源项目，他就是李嘉诚。
　　但当时会场上出现了中国地产界前所未有的一幕：一帮高鼻子外国人所代表的国际巨鲸们的纷纷莅临，这个豪华名单包括洛克菲勒集团、摩根斯坦利地产、荷兰国际房地产、莱曼兄弟、UBS瑞士联合银行、花旗集团、美林证券等等，他们同样对于这个项目兴趣浓厚。
　　一场竞争无法避免，一年后，终见分晓。而伏笔在研讨会那一天就已埋下，当老态龙钟的李兆基神情严肃地缓步迈下电梯时，曾经在内地独领风骚的海外华人军团没有办法不感受“西风强劲”。
　　事实上，这一局洛克菲勒独占鳌头。根据洛克菲勒与新黄浦的合同，双方将成立中外合作企业，作为外滩源的总体开发商。按照吴明烈的介绍，所谓“总体开发商”，就是整体项目包括一期、二期、三期，该中外合作企业都将直接参与开发。项目开发仅第一期将投入资金2.5亿美元。
　　而且这种参与还将是以洛克菲勒为主导，即在该合作企业中洛克菲勒控股。

　　西风强劲
　　虽然谈判的过程漫长而曲折，但是与洛克菲勒集团最终牵手并不意外。连这次在内，乔纳森·格林的三次上海之行都受到了上海市最高领导的联合接见，级别可谓非同一般。
　　有同行认为，早在乔纳森·格林第一次来上海时，上海一位高官的一句“欢迎洛克菲勒集团来上海投资”就已经定下了调子，表明上海市方面早就对洛克菲勒刮目相看。
　　作为一级开发外滩源地区的国有企业负责人，新黄浦集团的董事长兼总裁吴明烈在谈到最终选定洛克菲勒集团的原因时，说了如是三句话：一是“洛克菲勒集团是国际著名的、在历史建筑保护开发领域拥有相当经验的开发商”；二是“外滩的很多建筑本身就是国际一流的建筑，我们也希望请国际一流的开发商来开发”；三是洛克菲勒集团“是西方现在第一家到大陆投资的开发商”。
　　一直以来，中国内地房地产市场的海外资本绝大部分来自港台，少部分来自新加坡、泰国等东南亚国家，真正来自西方、尤其是欧美发达国家那些一流开发商的资金几乎没有，新黄浦集团总裁办秘书潘逸华分析，这是因为这些资本对中国市场不熟悉，也不大放心，因此一直处于观望之中。
　　有地产行业人士认为，尽管香港、台湾的一大批地产开发商也很成熟，并在包括上海在内的国内市场取得了辉煌战绩，一度那些最好的地段几乎都为之囊括，但是并不代表他们已经都达到世界上最顶级开发商的水准。洛克菲勒集团等西方顶尖地产商的加入竞争，才真正标志内地房地产业竞争的国际化。
　　从开发世界级商业娱乐中心———洛克菲勒中心开始，洛克菲勒集团开始涉足房产业，70多年来，其投资、管理、服务的重大房地产项目遍及全球，其参与过的许多知名城市街区的改造，都给人留下了深刻印象，例如洛克菲勒中心、时代广场、Battery　Park、世贸中心等等，就在前年，集团完成了时代广场的新建筑，莱曼兄弟公司的总部后来就坐落在那里。
　　从政府角度，当然十分希望引进西方的一流不动产资本，这里面涉及到了更长远的考虑：扩大资金来源范围以减少金融风险，不能把带动国内经济发展的一个重要动力来源仅仅局限在某一个区域内。这样引进洛克菲勒，不排除希望借它的品牌效应带动美国更多的资金放心进场。因此，有业内人士分析，洛克菲勒脱颖而出的关键在其风向标的附加值。

　　风向标识
　　乔纳森·格林（Jonathan　D.Green）先生给人的印象是镇静、从容，吐字清晰有力。
　　作为洛克菲勒集团（The　Rockefeller　Group）的主席兼首席执行官，格林先生并不姓洛克菲勒，“我们已经不再是家族企业。”
　　洛克菲勒一手缔造的帝国，至今其财富已经传到了第四、第五代手中，而其势力也从单纯的经济领域渗透到了美国社会的角角落落，遍及了石油、化工、冶金、汽车、食品、航空、电讯乃至军火等各大领域，随着财富的代代传移，洛克菲勒专注于资本的运营，通过洛克菲勒基金会等基金组织来掌控这个庞大的帝国。
　　专事房地产和电讯投资与服务的洛克菲勒集团是基金会掌控的一个重要成员。其下属的专业物业公司高纬物业（Cushman　＆　Wakefield）也成为了全世界最大的综合性房地产服务公司，仅1999年就完成了超过8000宗房地产交易，总价值超过210亿美元。
　　格林先生1980年加盟洛克菲勒集团，司职副总经理、秘书和总顾问，1995年开始担任集团旗下两大子公司（洛克菲勒发展公司和洛克菲勒中心管理公司）的总裁和首席执行官，2002年10月，开始担任整个集团的总裁与首席执行官。在这期间，高纬物业把自己的办事处撒向了全球155个地区，并于1994年进入亚洲，总部设在香港。
　　现在，洛克菲勒集团更多地把眼光投向了中国内地。2002年4月，高纬物业亚太区总部从香港迁往上海；2002年9月，高纬物业亚太分部又与在当地领先的资产服务公司宏腾国际（PREMAS　International）（嘉德置地的子公司）合资创建内地首家真正合并的房地产服务公司———“高纬宏腾”，其进军内地市场的步伐由此逐步展开。
　　去年9月，洛克菲勒家族第六代传人尼古拉斯·洛克菲勒第一次来到了北京，这个大腹便便的和蔼老人作为RockVest风险投资基金的总裁和洛克菲勒国际基金会的主要负责人，对中国市场表现了浓厚的兴趣，他认为“中国是世界上最适合投资的国家”。
　　尼古拉斯对在中国投资主题公园、无线（通信）、媒体市场等都表现出了兴趣，或者在商谈，或者在询问，或者在寻找，他的计划是：“在未来五年里，我们在中国的投资额预计为1亿美元。”

　　独特实力
　　尼古拉斯言犹在耳，但仅仅是8个月后，洛克菲勒集团的第一个项目，第一期开发就价值达2.5亿美元，远远超过了尼古拉斯的预算。
　　洛克菲勒让中国内地房地产竞争骤然国际化提速。实力雄厚而瞄准中国的西方资本远不止洛克菲勒，例如具有“总统班底”的卡莱尔基金，就于近期进入上海设立办事处，他们逡巡的目光也在不停的转动。
　　可以感受和预见的是，随着来自不同地域资本的增多，内地地产竞争将益发激烈，实力就成为了至关重要的砝码。
　　在外滩源项目中，洛克菲勒集团的最终胜出，即使有着许多其他因素，但不可否认其核心也还是实力，至少铩羽而归的其他开发商就难有不服气，这种实力，不光来自市场逐利的能力，还来自在市场与公益之间的平衡。
　　外滩源项目，由于政府定位于“保护性”开发，在17.06公顷的土地上，14幢历史建筑必须保留，可以自建的房产几乎很少，可发挥的空间被极大地限定在“功能改造”上，再加上最高不得超过2.5的容积率限制，赢利空间极具挑战性。但是由于这个项目被作为了黄浦江两岸开发的龙头项目，各路资本竞相出击。
　　就在其他资本纷纷要求提高容积率、提高合理回报时，洛克菲勒集团却反而提出把意大利大师格里高蒂设计的在原建筑物上的加层去除，乔纳森·格林认为：“参加一个城市改造对我来说是一个很大的挑战，因为如何把公众利益与私有利益很好地结合起来，并不那么容易。”他认为保护历史建筑物是第一的，而依据其以往多年街区改造的专业经验，即使不加层，洛克菲勒集团也能在外滩源项目上争取获利。