对销品茂分割拆卖商铺必须小心警惕

在银根紧缩和资本金要求提高的大环境下，造何种物业的开发商受影响最小？马上就要拉开帷幕的第三届上海商业房产展示交易会似乎可以解答这个疑惑。据悉，在这场规模空前的商业房产盛宴上，十几个超过10万平米的大型商业物业占据了最显赫的位置，其中大部分是各大城市的招牌建筑———大型购物中心（Shopping Mall）；而一个不算利好的消息是，银监会、商务部、发改委、建设部四部委目前正联手在全国范围内对MALL投资进行彻查。

特征

中国MALL四不像

“全国和上海对于大型购物中心也就是MALL的定义从来没有统一过。或者说，在国外它是一个可以明确独立的物业类型，但作为舶来品引进国内后，就变得有些‘四不像’了。几乎只要是面积够大———达到10万平米左右或更大的商业物业，就敢自称是MALL。”一位商业房产资深人士这样向记者解释。（但MALL摩尔的商铺在国外普遍要求只租不卖，不能分割拆卖）

信义不动产研展部则给出了一个相对全面的概念：西方国家的MALL全称是Shopping Mall，也称为Shopping Center，即“销品茂”，意为大型购物中心———是目前世界上最先进、最高级的商业业态，MALL摩尔的商铺在国外普遍只租不卖，特指规模巨大，一般超过10万平米，集购物、休闲、娱乐、饮食等于一体，包括百货店、大卖场以及众多专业连锁零售店在内的超级商业中心。“国内通常所指的大型购物中心和国际标准不尽一致，可以说，能够达到国际标准的国内MALL微乎其微，它们更多的是商业中心或百货公司以及其改良品，‘大’是其最大的特点、卖点。”

以本届商业房产展参展项目为例，面积最大的项目就是上海一个集商贸、办公、休闲、餐饮于一体的大型购物中心，总建筑面积达43万平米，浦东的两个项目也都超过了10万平米；而参展的外地项目中也不乏“大个子”：如无锡站前街28万平米，苏州阳光新地为12万平米等。

动力

政府支持下的造MALL超速

的确，与“国际概念国内化”相伴的，是MALL超常规的发展速度。据这次四部委彻查初步结论，目前全国约有400家大型购物中心，投资总额高达2000多亿元。这相比去年底236家的数字又增加了100多家，金额也涨了300多亿。而历史上增速最快的去年一年，新增数也才不过94家。

“大型购物中心近几年开始热起来，主要是得益于当地政府支持、受其他政策影响较小。本来长三角、珠三角和环渤海等经济发达区域造MALL的风潮最大，而现在的趋势是一些二线城市更把造MALL作为政绩工程来对待，作为其城市化的步骤之一。由于有当地政府支撑，这让项目少受各种调控影响，资金也不成问题，开发商开工的步子当然慢不了。”一家大型地产公司的老总告诉记者。

上海MALL的飙升速度也让很多业内人士跌破眼镜。据去年5月原上海市商委调查，已开业的购物中心目前有13个，在建购物中心有15个，规划将建的购物中心19个，单个面积超过10万平米，总面积超过500万平米。“而最新的数据是，今后两年将有约700万平米的大型购物中心上市，MALL似乎已经成了大商业的前进方向。”一位权威人士透露。

投资风险>>>

动辄10万平米量级以上的MALL越来越多，尽管有政策支持，但其对土地和资金庞大的需求还是让开发经营风险陡生。业内人士指出，正常情况下开发一个大型购物中心，开发商只提供很少比例的自有资本金来当作土地出让金。而在很多小城市里，由于MALL本身是政府看好的项目，甚至是政绩工程，开发商拿地并不非常困难，后期开发的资金银行也会比较积极的支持———这样，大笔风险就由银行承担了。“粗略计算一下，全国2000亿投资总额里，至少1500亿资金是银行的，这还是一个绝对保守的数字，这部分资金如果万一出了问题，将成为银行的心病。”刘青尺表示。

业内人士指出，作为一个资金密集型行业，房地产的高速发展一直靠的就是这种“小马拉大车”的运作模式，大型购物中心只是更为方便地利用了这点，速度发展得更快，也受政策影响最少———只在银行要求房地产项目自有资本金提高15％后才稍有收敛。“不正规的MALL被拆零卖，小业主易被套牢，银行还算拿回了资金；正规的MALL则主要依靠租赁获利，对经营管理的要求很高、盈利风险也大，收回成本需要很长时间———一来一去、风险倍增。”
即使资金链不出问题，在正统的租赁经营盈利模式下，长期的经营也是不低的门槛。信义不动产研究指出，按照国际经验，一个面积在30万-40多万平米的大MALL，大约需要30万-40万种以上的商品才可能支持发展，也就是说，MALL一定要建立在大量的工业化生产基础之上以及产品的多样化上。“理论上我国目前的经济水平根本达不到这个标准。”一位不愿透露姓名的专家指出，“中国的‘百货公司MALL’同质化现象严重，与其他商业类型和自身之间都几乎在同一层面竞争，难以占太明显优势———几个也罢，如果一下子冒出几十来个，缺乏足够的消费力支撑，租户小业主在里面活得并不自在。”

上海市商业网点管理办公室主任浦祖健表示，我国居民目前的生活水平已达到一定程度，但总体消费方式还未改变，“我们和国外的消费习惯还不一样，还多停留在猎奇购买阶段，固定化消费很少。”在这样的情况下，MALL要真正发展需满足几大条件：首先是MALL里的经营者要足够多，有很多商业主体来支撑这个业态；其次需要具有丰富经验的管理团体来经营MALL，而不仅仅是物业管理这么简单；另外，MALL的运营成本很高、周边环境要求也高，停车场和交通枢纽的发展要跟上。

就MALL来说，其经营成熟要3年左右时间培育，资金来源又单一、融资能力较差。”浦祖健指出，“所以我的个人看法是，在几大条件未满足时，土地的有限性和项目的持续性必然造成大型项目发展有高低潮、存在盈利滞后问题。大城市里目前不宜盲目过多建特大型MALL，可以起步但不成熟时就得提高质量、控制数量。并且，这样的物业最好不要叫购物中心，还是叫街区比较好。”

来源：青年报