厦门商业地产“谋变” 呈现出一个全新的棋局

经历了大型购物中心的高速发展时期，厦门商业地产来到前行的十字路口，喧嚣与浮华，光荣与梦想，困惑与变革，一切犹如狄更斯在《双城记》开头所描述的：“那是最美好的时代，那是最糟糕的时代；那是个睿智的岁月，那是个蒙昧的岁月；那是信心百倍的时期，那是疑虑重重的时期；那是阳光普照的季节，那是黑暗笼罩的季节；那是充满希望的春天，那是让人绝望的冬天；我们面前无所不有，我们面前一无所有……”前言乱花渐欲迷人眼，浅草才能没马蹄。
    近年来，商业地产大潮席卷厦门，购物中心、SHOPPING MALL、商业街、社区商业，各类商用物业层出不穷；产权式商铺、售后返租、先招商后销售，种种营销手段如十八般武艺轮番上场，然而就在这令人眼花缭乱的热闹之中，风险正悄然临近。

    规划难，招商难，销售难，经营管理更难，一道道难题如同紧箍咒令地产商头痛不已；经营管理缺位，合适的商家难找，找到一个还总是拖欠租金，种种风险令商铺业主如履薄冰；选址困难，即便有了合适的地点，层高、柱距、动线设计都不符合要求，好不容易碰到一个满意的，租金却谈不拢，商家开发新店如同大海捞针。

    商业地产的格局象是一团乱麻，剪不断，理还乱，令所有的利益相关者互相纠缠在一起。破解这种种困局的方法在哪里呢？

    一、困局——供应量巨大与结构性失衡一道残阳铺水中，半江瑟瑟半江红。

    1、供应集中，总量过大。

    2002年以来，厦门商业地产供应量成倍增长，较早投入经营的有SM城市广场、世贸商城、富山诚达购物广场、达意商业城，开业不久的有明发商业广场、名汇广场、瑞景商业广场、老虎城，正在开发中的有罗宾森广场、中华城、南中大地、加州城市广场等。大量的商业项目在相对集中的时间、区域内推向市场，竞争压力骤然加大，关于商业地产过热的惊呼不绝于耳！

    我们将厦门岛内已经开业和正在开发中的大型综合性商业的总体规模进行了一个不完全统计，发现其总量已经超过100万平方米，如果加上社区店、临街店面、商业裙楼，体量至少会再增加一倍。而按照一般经验，一个区域合适的人均商业面积是1平方米。按照厦门岛内124.2万的常住人口数量计算，现有和即将推出的商业地产总量显然已经大大超出标准。从全市范围来看，已建成的商业网点总数大约有4.3万个，商业总面积已经达到350万平方米，人均商业面积是1.6平方米，在国内位居前列。

    2、结构性失衡

    与人们普遍担心的总量过大相比，商业地产市场的结构性失衡反而更加危险。因为对于总量失衡，市场通常可以自我调节，以往的供应量过大，市场难以消化，今后的供应量就会自动减少，而且人口、城市规模总是在不断增长，长期来看还是能够达到平衡。而对于结构性失衡，市场自身很难调节，容易形成社会资源的巨大浪费。结构性失衡主要体现在以下三个方面：

    （1）优质商业地产缺乏厦门大多数的商业地产项目从规划设计、硬件设施、商户组合到营销推广都显得比较粗糙，开发商往往不舍得在这些方面进行投入。

    几乎每个商业地产的广告中都充斥着高档、豪华等字眼，但真正按照优质标准投入的却很少。国内一流的商业设计公司收费是按照概念方案、方案、扩初、施工图、现场配合五阶段分段收费，费用标准按体量大小从每平方米一百元到二百元不等。上海新天地的规划设计费甚至达到三千万元。在商业地产领域，有“动线设计是商业项目成功之母”的说法，商业项目要求设计师对餐饮、服饰、娱乐、休闲等不同业种在设计上的需求了如指掌，对动线处理有深刻的认识和丰富的经验。而厦门目前的商业设计费一般是每平方米二、三十元，有些项目甚至还更低。俗话说一分钱一分货，面对如此低廉的设计费，即便是优秀的设计师也不可能精雕细刻，最后拿出来的自然谈不上精品。设计费用还是项目投资中最小的部分，其它环节也就可想而知了。

    （2）高端、休闲、特色商业缺乏近年来市场上推出的商业地产项目，相似性很高，大部分是针对全客层、全年龄段、一站式消费的区域型购物中心或者SHOPPING MALL。这些大型商业项目又大多数都集中在江头、富山——火车站、中山路一带，彼此之间的竞争和客户分流不可避免。

    在购物中心扎堆的同时，高端商业、休闲商业和特色商业却十分缺乏。像北京国贸商城、上海恒隆广场、南京德基广场那样的奢侈品商场，像上海新天地、宁波老外滩、南京1912那样的休闲商业，像上海无限度、上海8号桥、上海1933老场坊那样的特色商业在厦门还是一片空白。尽管不少开发商对高端商业颇有临渊羡鱼之意，但高昂的投资成本却令其望而却步。据悉，南京德基广场仅仅为了引进一家国际顶级奢侈品牌旗舰店，就花了两千万元的代价，这对于一般的开发商来说是不可想象的。

    （3）重销售，轻运营。

    在厦门商业地产运作中普遍存在重销售，轻运营的问题。并不是所有的商业项目都不能销售，象商业街店面和社区商业都是适合销售的产品，销售和经营之间并不矛盾。例如，位于禾祥西路的禾祥首府临街店面2007年初的销售均价为每平方米4万元，在开盘一个月内即销售一空，目前尚未交房已有众多商家等候入驻，月租金每平方米300多元尚且一铺难求。

    但对于大型商业项目，尤其是大型购物中心，重销售、轻运营却是无法回避的问题。这一问题不仅直接导致了很多大型商业地产项目产权分散，无法实现统一经营，而且还是造成很多其他问题的根源。

    二、破局——突围之路逆风上水万斛重，前驿迢迢后淼淼。

就在这一片混沌之中，市场自身的机制却已经发生作用，并且促使参与各方寻求艰难的变革之路。

    1、知名品牌进入

    随着厦门城市消费力增强和城市地位提升，高端品牌商家正在把目光投向厦门，其中已经进入厦门的餐饮类商家有面包新语、味千拉面，服饰类商家有LV、MAX MARA、登喜路、杰尼亚、HUGO BOSS、拉夫?劳伦、BURBERRY、K&C、CANALI等，其它的如欧米茄、万宝龙、施华洛世奇、FOLLI FOLLIE等；而准备进入厦门的餐饮类商家则有：汉堡王、棒！约翰、一茶一座、星巴克、JCW等，国际品牌有PRADA、GUCCI、ARMANI、CK、ZARA等。大量品牌商家的进入为打造高端、休闲、特色商业提供了充分的商家资源，一个新的市场机会已经呈现在我们面前。

    2、海外基金登陆

    按照国际上成功的经验，大型商业地产项目一般是只租不售，如果销售则是整体出售。对于这一点，开发商并非不了解，问题在于国外商业地产的开发资金主要来源于房地产信托基金，可以长期使用；国内商业地产开发的资金主要来源于发展商自有资金和银行资金，而银行资金到期必须还本付息，不允许长期占用。

    但情况已经开始变化，尽管国内房地产企业上市或者到海外发行REITS之路还很漫长，国际资本的触角却已伸进来了。中国商业地产的广阔前景吸引了来自世界各地的房地产投资机构，以下是已经委托NAI Global寻找项目或者已经有过合作的部分机构。

    世界上最大的房地产和基础设施投资机构，德意志银行下属RREEF基金，在全球有670亿美元的投资，已要求NAI Global为其在中国推荐项目，RREEF首次进入中国选择的项目在珠海，显示对二线城市的认可；

    印尼Lippo Group力宝集团表示偏好投资大中型购物中心；汇丰集团旗下汇丰基金对上海某大型商业项目很感兴趣，目前NAI德润行正在帮助其洽谈；

    北欧老牌金融集团SEB旗下SEB基金，要求NAI Global为其在中国推荐项目。

    综合各方面情况来看，在2006年7月18日六部委出台《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(即171号文)之后，外资进入国内房地产领域的速度在明显加快。据分析，171号文限制的是投机，限制的是一些不规范的做法，对于规范的大公司来说，反而是一个机会。尽管国际资本目前在市场中所占的份额还不大，但是变化已经开始，暗潮正在汹涌。

    3、实力商家购买物业

    前些年商家找点一般都采用租赁很少购买，近年来随着全球资本市场的高速发展，很多国内外大型商家先后上市。这些上市后的企业，在资本市场融资后必须为资金寻找出路。比如，来自法国的某跨国零售企业日前已经通报其中国各区域总经理，要求寻找能够带来稳定回报的商用物业。再如，福建上市公司七匹狼集团，也成立了专门机构投资商业地产，2007年6月整体购买了泉州新门街二期211间店面。一个上市公司一次购买整条街的店面，在国内还很少见，颇具指标性意义。

    4、盈利模式创新

    相对于以前开发出售的盈利模式，一种新的盈利模式正开始为市场所接受。那就是，开发然后长期持有并获取租金收益和物业升值。随着土地增值税政策的推行，会有更多资金充足的开发商倾向于选择这种模式。原因很简单，对于利润率较高的商业地产项目来说，销售的税负远高于租赁的税负，这种客观存在的税负差异将会引导开发商倾向于长期持有物业。

    5、政府积极介入

    政府方面也开始注意对于商业地产运营的引导。在以往的商业地产项目运作中，政