当市场预期近期即将推出的鸿福路段时尚岛商铺、南峰中心写字楼开售后会在商业地产大热的形势下取得较好成绩时，以上两个项目却传出了将对其商铺、写字楼采取只租不售的策略。
近两个月，东莞楼市的成交量与成交价一直没从低迷的状态中走出来，二手中介商家频频关门封铺等不利消息进一步动摇了房产投资者的入市信心。而在商品房市场投资"遇冷"时，大量的资金流开始转向商业地产项目，近期入市的西城楼大街商铺、第一国际三期写字楼、中天力通城市风景等商业项目的销售成绩都相当理想。
银根收紧商业项目被迫"只租不售"？
据了解，"只租不售"的情况最近在东莞商业地产项目中极为盛行。除了时尚岛商铺、南峰中心写字楼外，位于旗峰山脚下的帕萨迪纳商业项目、万江的阳光海岸国际茶文化城、道滘镇的华南餐饮酒店用品市场都选择了以"只租不售"的方式进行推广和经营。
为何在短时间内东莞多个商业项目都不约而同地选择"只租不售"方式？目前东莞商业地产正处大热状态，如果择机销售，资金可以很快回笼，这对开发商而言是十分有利的；如果选择"只租不售"，不仅资金回笼慢，而且将面临后续经营的持续投入和种种风险，可以说这种做法从表面看来是件"吃力不讨好"的事。
房地产投资专业人士陈健雄认为，开发商这么做实在是迫不得已。据了解，2008年有很多银行对于房地产贷款的预算已经比原来减少了约50%，商铺作为典型的投资性房产，已经受到了诸多银行的"特别对待"，对其审查与放贷均变得十分严格，甚至在部分地方银行已经暂停了针对个人商铺投资的按揭贷款。在对投资贷款实施收紧的情况下，开发商唯有采取"只租不售"方式运作先做个过渡，待银行放贷好转后再转租为售。
中原地产东莞市场研究部经理车德锐表示，目前东莞整体的地产市场销售形势都不太乐观，商业项目在这个时候入市很难卖出好价钱，同时商业首期款比例太高，在银根收紧的大环境下，很容易陷入"卖不动"的境地，而开发商如果自己垫资降低首期款也不划算，所以干脆先"按兵不动"采取"只租不售"策略等待楼市回暖或项目升值后再卖。
而东莞市金辉营销策划物业管理有限公司总经理李健则认为，最近那么多项目采取"只租不售"的方式还跟去年出台的土地增值税收政策有关，因为商铺的利润很高，如果把价格卖高了开发商就要交纳很高的增值税，如此算下来很多开发商都觉得不划算，所以采取如此策略规避税收。
"只租不售"能吸引国际品牌入驻
据了解，"只租不售"不仅便于商业项目的统一经营管理，另一层原因是为了吸引国际品牌入驻。
联合集团研发中心总经理贡立华(贡立华博客,贡立华新闻,贡立华说吧)表示，目前东莞的商业中心大部分采取的都是住宅式的经营方式，大部分的发展商都受制于现金流，商场规划得很好，很宏伟，实际操作过程中，只能分割成小单位，一个一个地出售，这种现象在东莞太多了。以致很多规划好的项目，在实际当中都变成了小商铺的集合体，整个的规划就降了档次，而帕萨迪纳之所以采取"只租不售"，就是要做到统一经营、统一管理、统一规划，成为一个区域型的购物中心。同时，帕萨迪纳购物中心在招商上请了很多国际一、二线品牌，目前有意向进入和有实质性进展的已经有50多家国际一、二线的品牌。国际商家在选择合作对象方面非常严谨，如果项目采取租售并举，即使只对外出售一间商铺，那么，除非你这个项目非常具有吸引力，否则，他们决不会考虑。因为对外出售商铺，以后就要面临统一经营难的问题。
开发商回应："只租不售"便于统一经营做旺市场
在东莞商业地产高速发展的2003~2005年，几乎所有大小的商业项目都采取整体分割销售或带租约销售，卖完铺面后才考虑后续经营的问题，而商铺对外出售后由于小业主众多，各自的利益追求不同，开发商很难进行统一经营管理，由此引发后期一系列的经营问题。在回答为何采取"只租不售"经营商业时，大部分的开发商都这样表态："只租不售"是为了后期经营便于统一管理，对做旺市场大有好处。
高田房地产公司副总经理翁其怡表示，在房地产开发进程中，住宅地产开发只需要考虑房地产开发方面的问题，而商业项目则不仅需要房地产开发知识，还需要在资本运营、商业经营领域进行专业运作。然而，目前很多商业项目却仍然依据房地产开发的模式开发商业地产，考虑的核心还是房地产的销售和盈利，从而导致往往在还没有"市"或者不具备形成"市"的条件下，就开始盲目建设商业项目，以房地产的推广模式进行包装，并尽可能卖高价，而很少过问以后的后期经营问题。
而当把铺位卖掉之后，开发商就很难统一管理，从而引发后期经营上问题不断，甚至有些商业项目一开业就停业。究其原因是开发商将商场的大产权全部分割后发售，因为产权的主体已经发生了变化，小业主如何租、租给谁、租金多少钱这些都不是开发商说了算，即使想统一经营，要面对几十上百个小业主和商户都很难成功，而且开发商也没有调整租户的权利。而在东莞地区，商业氛围本来就不是特别浓厚，很多商业项目都是"白手起家"，需要自己来凝聚人气，因此这些年来，在东莞凡是卖掉商铺来做商业地产项目的，九成以上的命运都不好。因此，选择"只租不售"的模式对于商业项目的后续经营是十分有利的，为做旺市场创造了先决条件。 "只租不售"模式是利是弊？
利：旺市后商铺价值更高
业内人士认为，无论是基于何种原因，商业项目开始出现"只租不售"的模式对于投资者而言是一个利好消息，为了做旺商业，手上拥有大产权的开发商为提升商业的含金量，会不遗余力地进行招商、宣传，这种整体性经营模式比起早年那种铺位投资、经营风险完全由小业主承担要好得多。 李健表示，如果开发商能把铺位做旺了再进行销售，那么商铺的后市价值肯定会更高。俗话说"铺不如旧"，就是说商铺与住宅不同，一个好的商铺，其价值是一年比一年高的，只要经营得好，铺位根本不愁卖。
弊：面临资金等诸多问题
采取"只租不售"模式，一方面对投资者而言是一个利好消息，另一方面开发商则要承担一系列的风险：一是投入的资金回收比较慢，没有资金实力的开发商根本无法承受这种压力；二是如果项目的后续经营做不好，那么未来这些商铺的租售都会成问题，而在东莞商业整体消费环境不成熟、经营水平不高的现实情况下，这种因经营不善带来的租售风险是存在的；三是在"由租转售"的过程中，如果处理不当还会滋生出很多难以协调的矛盾。
对此，李健认为，"只租不售"模式确实存在风险，但整体而言风险不高。因为开发商的开发建设成本不会太高，而且很多开发商已经做好了长期持有自有物业的心理准备。要减少商铺的后期租售风险，首先开发商一定要用心经营，从早期开始就要做好商业项目的准确定位、规划，还要舍得让利和投资，持续性地对项目进行品牌宣传和推广，通过引入大商家提高租金含金量、客流量，通过各种方法提升商业人气。只要把握好大方向，敢于投入，东莞商业的前景还是乐观的。
