天津嘉华国际商业中心启航

近来，天津房地产市场上“商业地产”的露脸率较高，国内外知名商业投资商筹建商铺的消息频传，与国内许多城市相比，天津的商业地产市场正处于加速期，发展势头日趋强盛。目前，各国零售业巨头纷纷抢滩天津零售业市场，美国沃尔玛、德国麦德龙、法国家乐福等竞相在天津选址，类似产业对商业地产形成很大需求。与此同时，一大批以特许经营和加盟连锁形式进行拓展的商户也对商业地产有很大需求。
　　“嘉华”表现远见卓识
　　一般而言，商业地产是开发商、投资者和经营者“三合一”的有机整体，是一个不可中断的链条。嘉华国际商业中心微观上考虑的不只是卖铺赚钱，而考虑到为投资者和经营者留下充分的利润空间，宏观上，嘉华国际商业中心还考虑到只有与城市协调发展，依托城市经营的大环境，嘉华国际商业中心才能顺势起飞。
　　嘉华国际商业中心在操作商业地产项目时，表现出“两个意外”，这让我们看到嘉华国际商业中心开发水平的总体提升。一是嘉华国际商业中心摒弃了“赚到钱就走人”的投机方式；二是嘉华国际商业中心从单一、低档的沿街店铺提升为内涵丰富、社会效益巨大的“朝阳产业”。这都表现出嘉华国际商业中心开发理念的提升和社会责任感的日益增强。
　　不能占尽利润空间
　　商业地产开发由多个环节组成———“开发－销售－经营－管理”。记者了解到，作为开发商，嘉华国际商业中心当然要追求投资效益，追求利润最大化，但嘉华国际商业中心不是把利润空间都占完了，而是给第二个、第三个环节留下了足够的利润空间。
　　“搞地产卖完就是硬道理”的说法在天津以往的商业地产开发中比较盛行，但由此产生的各种矛盾往往使项目运作困难重重。事实上，一些销售火爆的商业城，当开发商赚了一大笔钱走后，其商业城很快就变得死气沉沉，这不利于城市商业的良性发展。
　　据介绍，目前，“卖完就走”的思路已基本上被商业地产开发商所摒弃。嘉华国际商业中心运作方式为为投资者来买物业，更重要的是物业的后续经营管理。
　　选择最佳赢利模式
　　嘉华国际商业中心坐落在新开路与华昌大街交汇处，地处天津站后广场中心地段。嘉华国际商业中心是如何选择商业地产赢利模式的呢？据介绍，把握好项目的市场背景，认真做好市场调查，进行准确的市场定位，不同质化，不跟风，也不想当然是嘉华商业中心的初衷。而考虑自己的投资实力，根据实力决定到底是卖，还是租，还是采用其它方式，对自己实力达不到的赢利模式能否驾驭；设定好投资回报的期望值，是只赚开发投资的钱，还是把经营管理的钱一起赚，是赚最大化利润，还是赚平均利润，是赚短期利润还是谋求长远利润，据此设定科学合理的赢利模式，嘉华商业中心对此做出了明智的抉择。
　　嘉华国际商业中心以SHOPPINGMALL模式为基础，整个项目规划约8.5万平方米，主体为五层框架结构建筑，是具有购物餐饮、康体健身，家具装饰与金融等“一站式”全方位服务功能的大型购物休闲中心，同时在层次服务上兼顾到了大众化与企业的蓝领白领乃至金领的需求。
　　据介绍，现在商业中心的弊病是开发商以营利为目的，当他的产权卖掉以后，至于这个商业中心能不能起到商业街的作用，开发者是不关心的，这也是为什么全国商业中心那么多，而真正做得好的却比例很小的原因所在。按照一般的商业规律是人在先，商业在后，这往往就形成一个矛盾。开发商希望最好是先有人，再把商业切入进去，这样商业就没有前期亏损。嘉华国际商业中心的做法则是商业在先，以繁荣的地方、赚钱的地方拉动刚开发的地方，利用已经产生的集聚效应达到自我平衡。
　　与一般开发商开发商业街从本质上讲区别很大，因为嘉华是商业在先，并且已经形成了基础商业的连锁功能。现在只要政府给他们规划，嘉华就可以自己来进行市场调研、功能定位、自己开发、自己管理。而开发商的目的最终都是出售，不愿意拿到手里自己管理，也没有信心放到自己手里管理。差别的关键就出在没有一个良好的后续管理，嘉华国际商业中心的商铺既有买的也有租赁的，但是应该强调的是功能定位在先的理念。另一方面，在管理的内涵上主要是强调投资者与经营者的分离，国外都是这样，这也是现代营销的新理念。我们以前旧的观念是投资者肯定是经营者，投资者虽然也可以是经营者，但投资者必须要有品牌，必须要会管理。
作者:盖金涛 　　
资料来源:服装时报