中国房地产报高端访谈大型城市商业地产数量过剩

成立3年的国务院国资委商业网点建设开发中心，不久前对全国东西南北中五个方位的商业格局进行了调研，结果及建议将于近期公布，该调研结果将为商务部、地方政府制订相关政策提供借鉴。6月22日，该中心副主任廖伟阳就此次调研及圈内的一些热点问题接受了本报记者专访。 

　　中国房地产报：关于很多中心城市的商业地产开发数量过剩的论调，您怎么看？目前国内东西南北中五个方位的商业格局是怎样的？ 


　　廖伟阳：目前，北京、上海、广州、深圳等一些大城市的商业地产确实存在数量过剩、商业网点建设同质化等问题。一些城市的商业网点不仅数量过剩，而且单体体量过大。出现这种现象的主要原因是，开发商存在侥幸的盲目性，对市场认识不足；政策引导不当，非专业化的商业地产商发展过快；商业社区发展与社区商业发生了变革，新型的社区商业开始分摊商业社区的各类份额。解决这一矛盾的关键在于进行科学合理、因地制宜的系统性规划，而规划则应着重于布局与功能。 


　　改革开放近30年来，我国商业网点建设发展迅速，沿海城市尤为显著。近10年来，国内东、西、南、北、中五个方位的商业网点建设和商业地产开发呈现出“阴阳不调”之势，东部、东南部、南部的沿海城市发展较快、较丰富；东北部正在崛起，以沈阳为先；而中部（除武汉）、西部、西北部、西南部（除重庆、成都）的发展相比之下有点滞后。 


　　中国房地产报：北京世纪金源MALL、东莞华南MALL以及广州正佳广场，这3个国内公认最大的MALL目前的经营情况都不是很乐观，您认为这是什么原因造成的？ 


　　廖伟阳：所有成功的商业网点都需要时间去培育，而培育的过程需要合理的“土壤”去支撑。如今，中心城市的商业进入同质化竞争时代，3家MALL目前经营状况不乐观亦属正常现象。导致这一结果的原因，一是在商业网点星罗棋布的今天，它们的体量过大，没有超好的资源和方案；二是当今商贸流通领域分工细致，商业功能细化专业性强；三是懂得现代商业、驾御现代商业的人才缺乏；四是同质化成为恶性竞争的源泉，商业单体的综合性成就了它们的综合病。 


　　中国房地产报：购物中心和商业街是国内商业地产的两种主要形态，您认为未来哪一种会占据主流地位？ 


　　廖伟阳：对于普通购物者而言，商业街无论是现在还是未来都应占主流地位。著名的商业街内包容多个购物中心或广场，而购物中心难包容一条著名的商业街。事实上，著名商业街都具有百年的培育史，是不可复制的，都是所在城市的“名片”，且改造、建设、经营成本比一个超大型购物中心低。商业街商铺是符合我国传统的购物习惯的，如今的商业街，特别是步行街区都已成亦商亦游，集购物、美食、娱乐、休闲于一体。购物中心虽也有精彩，但多数是有“形”无“神