专家把脉郑州商业地产 郑州商业地产“大行其道”

商铺就是商战，只有从商战的硝烟中透视商铺的风险，只有从商战的逐鹿中发现商铺的规律，才能从容登临商战的制高点，握紧商铺运营闪闪发光的“点金石”。近日，记者专门采访了有关专家和商业地产项目的操盘手，请他们把脉郑州商业地产的发展，为商铺投资人士指点迷津。

　　●郑州商业地产“大行其道”

　　伴随着全国商业零售业的蓬勃发展，省会郑州房地产市场也掀起了一股商业物业开发热潮。现代物流、购物中心、专卖店等新型商业业态不断涌现，连锁超市经营优势凸显、领域拓宽，沃尔玛、家乐福、大商新玛特等国内外大型商业企业已经进入郑州。这场由商业地产充当先锋的关于商业布点的暗战，大有改变现有商业版图之势，郑州商业面临空前大变局。

　　而来自郑州市统计局的统计数字表明，2002年至2007年上半年，郑州市商业用房的投放量不断增长，新开工面积累计达到3600万平方米，累计投资92亿元，累计销售77亿元，年均增长62%。

　　河南财经学院教授刘社评价说，郑州市商业地产的发展方兴未艾，尤其是进入2006年以来，郑州市商业地产的发展更是呈现出了喜人的势头，一举打破了过去几年稍显沉闷的局面，为“商城”商业的繁荣注入了新鲜血液，特别是第四代商业业态Shopping Mall、社区商业等引入郑州，将使郑州的商业业态面临全面的升级换代。

　　商业地产的繁荣，不是没有任何理由的，因为商贸城一直是郑州市的建设目标。2007年最新公布的郑州市“十一五”规划纲要更是提出：“把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市。”而河南广电联创置业传媒大道营销总监张杰在接受记者采访时说：“今后随着郑州商圈的扩大，除了二七商圈作为商业中心之外，周边会增加很多的二级商圈，因为城市的空间拉大了，有足够二级商圈的存活空间。这对于商铺的发展来说，又是一个新的机遇。”

　　●社区商业将成商潮“王者”

　　2002年至今，郑州社区商业呈现蓬勃发展的态势。河南省商业经济研究所所长张进才认为，社区商业在未来的发展中将大有可为。

　　据郑州市统计局的数据显示，2002年～2007年上半年，郑州商业地产共投放365.96万平方米，社区商业部分就投放了267.06万平方米，占2/3强。从单个项目来讲，社区商业单个项目市场投放量由2002年的1万～2万平方米增加至目前的5万～6万平方米，而且一个项目配套建设3万～4万平方米社区商业用房的现象已相当普遍。

　　“社区商业是实现商家跟客户之间一对一沟通的阵地，并真正体现出产品营销的互动性。这里面有非常大的商业价值可以挖掘，也是一种趋势。”2月20日，在谈到社区商业的前景时，河南省商业经济研究所所长张进才告诉记者。在张进才看来，社区商业的服务就是“家庭”的延伸，从这个角度来讲，社区商业的影响是潜移默化的。

　　目前，新长城、郑州建投鑫苑置业有限公司、河南广电联创置业都有大量的社区商业项目。郑州建投鑫苑置业有限公司的负责人告诉记者，社区商业的优化建设，使业主无须出门，便可触及最时尚的消费前沿，在受到业主认可的同时，也受到越来越多投资者的青睐。

　　●寻找商铺开发的“点金石” 

　　近两年郑州商业地产的发展可谓方兴未艾、红红火火，然而，问题也随之而来，面对纷繁复杂的商铺形态和项目，到底该如何选择和定位？

　　郑州花博园实业有限公司董事长杜伟给出了自己的运营标准：“过去，最有价值的商业地产项目可能就是地段最好，价格最贵，但现如今，这一‘金科玉律’需要变更一下，因为在现代商业中商铺的价值除地段因素之外，更受经营性质的主宰：商铺价值一定程度上受地理位置影响，但在商业重复经营严重的今天，商铺的价值越来越受到经营定位的制约。商铺的‘特色’也更为珍贵。”

　　河南裕鸿置业的王成伟认为，作为商业地产，开发公司应重经营，轻销售，其中最为关键的一点，就是定位。商业经营定位的原则是“从市场中来，到市场中去；源于市场，高于市场”。面对复杂的商业市场，只有通过深入的市场调研，才能证明定位的可能性与风险性；只有通过实实在在地与目标经营者沟通，才能保证招商的成功几率，并且必须尽可能争取率先与品牌商达成协议，形成龙头效应。这样，发展商在项目启动之前，就能做到游刃有余。

　　上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田则指出：商业街的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。

　　●买哪里的商铺比较“稳妥”

　　那么作为投资者，应该怎样选择，才能把“鸡蛋”放进安全的篮子里呢？

　　在张杰看来，投资商铺，主要评判的是商铺的价格与成长空间，也就是性价比或者称之为投入产出比。性价比优异的商铺，必然具备卓异的增值性。 

　　张杰指出，事实上，性价比优异的商铺，其增值空间的回报将远超过其固定收益。投资者在商铺“淘金”时，既要关注当前的投资收益，更应估算商铺的升值潜力，考量商铺是否存在增值性、可变现性、不可替代性与稀缺性。同时，还应冷静考察各路商家的动作以及整个商圈的发展前景。 

　　选铺高手也给出了选择商铺的三个“标准”：第一，要选择居民聚集、人口集中的地区。人气旺盛的地区有利于店铺的日常营运，尤其是开设超市、便利店、干洗店这样的店铺。买这样的商铺容易出租。第二，要注意店铺所在街道的特点和街道客流的方向与分类。古语云：“一步差三市”，相差一步就有可能差三成的买卖，要选择街道两端交通通畅，往来车辆、人流较多的街道。第三，要尽量避免在受交通管制的街道选址，店铺门前要有适合停放车辆的位置。店铺附近最好有公交车站点，或者出租车停靠点。