月租金下滑12% 北京CBD写字楼整体空置20%

      2007年的岁末，本应是入驻各大写字楼的众多公司事务最繁忙的时候，但记者在年前一个晴朗的冬日里调查发现，CBD区域的万通中心、北京国际中心、金地中心等核心地区的热点写字楼，却看不到往常行色匆匆的人流。有专家预测，写字楼将在今年出现空置率增加的不利局面，即便是龙头老大的CBD区域也不例外。 

      有资料显示，2007年之前有机构预测，新增的写字楼将高达200多万平方米。而据《新地标》不完全统计，2007年CBD写字楼新增供应量达到1146019平方米。占到了年度总放量的50％！另外，2007年不少项目因为种种原因推迟上市，一部分潜在的供应量延后集中在2008年。 

      这也就意味着，空置率将在2008年，甚至往后的两三年内，呈持续上升的势头。据记者初步测算，2008年京城CBD写字楼市场新增供应量将达到近70万平方米，因此多家研究咨询机构对今年的写字楼市场呈谨慎的态度。 

      空置危险的边缘 

      位于东三环的北京国际中心，部分写字楼在2007年就已交付使用，但目前楼东侧的围挡和杂物尚未清理干净，面对三环路的扶梯保护膜也还未全部撕掉。一楼室内的部分房间内还对有杂物。显然，项目还仅停留在进场装修阶段，尚未达到一定的入住比例。 

    高力国际最新报告显示，由于2007年大部分新竣工写字楼集中在CBD区域，使该区域成为目前北京所有写字楼区域中库存量最多的一个区域，占整个写字楼市场存量的22.5％。 

    主要原因是该区域的集中放量。即使是在全市需求量一直较大的CBD区域，市场也同样需要时间来吸纳空置面积。根据记者搜集的资料，在过去两到三年的时间里，CBD周边区域的写字楼供应出现一个井喷阶段，2006年CBD和周边区域投入使用的写字楼共7个，供应面积近90多万平方米。 

      而在2007年则有17个项目集中涌入市场，高出2006年两倍还多，为写字楼市场提供了100多万的新增供应量。CBD在2008年将有占全市新供应量的60％左右，由于需求稳定，集中放量难免导致市场短期内供大于求，市场竞争将加急明显。 

      让我们看看CBD写字楼的空置率是增加的：2005年写字楼的空置率大约是12.6％，2006年上升至19.75％；2007年空置率则达到20.21％。写字楼同时期开发量过大，建设集中，供给集中，而需求并非一日显现。供给的突然增长，使得出租压力变大。奥运年，又一个空置高峰将至。 

      仲量联行投资部副董事高世斌认为空置率并不是很可怕的概念，所有的写字楼都应该有一定的空置率，以便为住户和业主提供一定的回旋选择余地，比较健康的空置率约为5％。按照正常情况，写字楼市场的空置率在20％以下才说明市场是良性的，如果空置率大于20％，就表明市场存在一定风险。以2007年的空置率作为参考，CBD的空置率已经到达了危险的边缘！ 

      租金下滑约20％ 

      在焦点写字楼网万通中心的论坛上，很多小业主只给出了3.5元/天/平方米的价格，令记者甚是诧异，以至于有业主出面呼吁“希望各位能够共同挟手，创造出良好的市场环境，为大家的利益给个保障。”2007~2008两年，CBD市场上有180多万平方米的甲级写字楼准备出租，虽然外资机构纷纷在京扩张，给甲级写字楼带来新的发展契机，但“限外政策”让CBD写字楼更难卖，且集中放量一定会导致出租压力更大，空置率提高。目前，甲级写字楼的出租率也明显下降了10％-12％。 

      CBD虽然保持着传统核心商圈的显赫地位，租赁市场的需求仍将保持强劲，但其主要租赁行为来自现有租户续约和扩展面积，新增租户并不多。目前市场反应也比较平淡，以往人们津津乐道的写字楼整购、整售市场，直至今日，也依然还是2006年到2007年初的那些人们已经熟知的业绩。 

      鉴于2007~2008年的巨大持续放量，CBD写字楼供应将达到高峰，这无疑将对市场现有项目租金形成一定的压力，同时带动整体市场平均空置率升高。 

      让我们看看供应面积、空置率以及租金的变化情况：CBD写字楼的新增面积和空置率增加的同时，租金也从每月每平方米27.05美元降至24美元。就在北京写字楼还没有逾越供需时，供需失衡所导致的价格连锁反应已经开始。 

      不可否认，CBD是北京写字楼市场的传统强者和热点区域，但接连不断的一个又一个市场放量高峰，已经把CBD拖得疲惫不堪。