北京CBD写字楼供应量冲顶 集体亢奋备战奥运

今年北京写字楼的供应量将达到10年来的最高峰。 

　　事实上，从2004年至今，北京写字楼市场供应量一直保持较高水平，去年的新增供应量同比甚至上升了50%。

　　随着奥运会的临近，多个计划去年底完工的写字楼项目都推迟了入市时间，更多的供给量将推迟到今年上半年。同时，2008年北京写字楼将达到供应高峰。据悉，CBD地上建筑总规模将达到800万平方米，其中仅甲级写字楼超过370万平方米。

　　国贸3期、环球金融中心、财富中心等一批甲级写字楼纷纷即将面市，新增空间的急剧增加，拉开新一轮争夺市场大战的序幕。

　　供应量冲顶

　　根据高力国际的统计，去年第四季度CBD逾23万平方米写字楼投入市场，为全市供应量最大的区域。今年将会继续延续这一趋势，新增供应量约为137万平方米。仲量联行方面表示：“供应旺盛的部分原因，是开发商必须赶在政府规定的‘2008年7月起暂缓施工’的期限前完成项目施工。”　　

　　由于新增项目从地理位置与硬件条件都有竞争优势，而且市场需求强劲，租金报价上涨迅速。据世邦魏理仕预计，2008全年北京优质写字楼平均租金还将维持平稳或小幅上升的态势。高力国际的分析报告也指出，今年CBD区域的整体空置率难以出现大幅度的下降。租金方面则继续呈现上升的趋势。

　　而在另一方面，需求量最多的一个区域同样来自CBD，占全市需求量的67%。需求主要来自于区域内及相邻区域客户的扩张计划与活动。区域内浓厚的国际化商业氛围和完善的配套设施也将会成为到中国来投资发展的外资企业选址的首选之地。

　　目前，英国银行、里昂证券、渣打银行等100余家金融机构已在CBD不断扩大经营范围、增加投资规模，区域金融产业的聚集效应不断增强。

　　目前，区域内有不少写字楼均以上述金融客户为首要目标。例如国际财源中心，而恒基地产暌违北京市场多年后的力作环球金融中心更是其中的典型。其明确的定位便是致力于为全球知名银行、金融机构和跨国企业打造顶级金融商务中心。、

　　动辄整层起租起售，也必然会在一段时间内影响市场的吸纳速度，形成一定的竞争压力。

　　等待检阅的吸纳能力

　　供应高峰同时带来的一个效应便是市场压力过大。这一点从很多项目尚未入市便已经开始预租预售就可以一窥端倪。

　　并且，今年的入市项目体量都不小。环球金融中心体量为18万平方米，远洋光华国际面积逾11万平方米，中海广场15万平方米，这无疑将进一步加剧市场竞争。而已封顶的京城第一高楼——国贸三期，预计于奥运后进入预租阶段，作为CBD的绝对地标，相信其写字楼也备受大型内资、跨国企业瞩目。

　　巨大的供应量，不能不令人对今年的写字楼市场抱有谨慎态度。从各大代理行反馈回来的信息来看，需求也在快速增长。与其同时，开发商也在各显其能，以求找到自己项目的最大亮点来吸引客户。以环球金融中心为例，首次引入了综合资产管理服务，这一概念曾成功应用于恒基地产的香港国际金融中心。

　　世邦魏理仕物业上海分公司资产服务部华东地区高级董事陈健豪表示，传统上人们只是将物业管理看作物业竣工后的附属功能，但是资产管理模式促使开发商和投资者加入房地产投资俱乐部。资产管理将构成基础平台，从支持开发商和投资者进行最初的技术尽职调查和评估，到整合其他房地产解决方案如融资、交易、项目管理、租赁和营销及预管理咨询。

　　例如，客户服务不仅是要接待员坐在大厅里，而且是要提供一站式的礼宾服务、一体化的接待方案，以及介绍饱含人情味和个性化服务的租户关系计划；物业管理处将运用全面的财务管理软件平台增加租赁管理和资本调回。

　　应该说，顶级写字楼租户需求持续强劲、空置率低且租金平稳上升，从而抵消了市场新增供应对降低租金的不利影响，这也在很大程度上缓解了写字楼市场平均租金下降的局面。高涨的市场吸纳量保证了空置率在10%到15%之间徘徊。

　　奥运之后谁来买单

　　去年新增供应项目中，华贸中心1期、银泰中心西楼、民生人寿大厦、金地中心、世茂大厦、万通中心等，纷纷迎来大租客，其中不乏知名跨国企业，租赁面积主要在800~2500平方米。

　　更早些的万达广场、中环世贸D座、凯德大厦、京汇大厦等项目也被市场进一步吸纳，空置面积不断减少。总的来看，市场吸纳量相当可观，但去年空前供应中的未吸纳部分则可能会给今年新增项目带来市场巨大压力。

　　同时，开发商的经营策略从开发转向开发与持有并行，可算是今年写字楼市场最主要的变化。持有一定比例的物业不仅有利于调整资产比例，而且对股市融资、银行贷款、吸引外资基金都非常有利。

　　这也是中国写字楼市场逐渐走向成熟的标志，如万达广场、金地中心开发商都开始对项目逐步增加持有面积，而恒基对WFC采取全部长期持有的运营方式。另一方面，奥运前成倍的集中放量，不免让人担心奥运之后的北京写字楼市场，究竟有多大的消化能力。奥运之后，CBD内的写字楼是否会繁荣依旧？

　　专家分析，北京写字楼市场的发展一直比较平稳，2007、2008年的放量高峰只是一个暂时的现象，市场背后有强劲的需求支撑，奥运会后的北京写字楼市场也不会跌入低谷，而是会稳定发展。因为有市场总体增长的空间，近两年的优质写字楼租金增长不会很快，但是几乎没有大幅降价的可能。