武汉商业地产开发：从边缘到主流的路上

狄更斯在《双城记》里说，这是一个最好的年代，也是一个最坏的年代。

　　对于地产开发来说，这无疑是一个最好的年代。

　　站在报社20楼办公室向外望，最远处的是南湖绿水潺潺，一个又一个楼盘拔地而起，或白色或浅黄色的外立面在阳光的照射下异常醒目，大武汉大气不失沉稳的气质逐渐在楼盘的不断涌现中彰显。

　　随着城市化的发展，城市更成了商圈的集聚地，造城的同时也造商圈，逐渐成为地产开发的新模式。商业地产的开发，也逐渐从边缘走向舞台的中央。

　　郊区：先造城　再造家

　　先卖住宅再卖商铺，似乎已经成了武汉地产开发颠扑不破的真理。

　　但这个真理也有被打破的时候。住宅与商铺之间微妙的关系在房地产市场发展的新阶段被显现出来。

　　正午时分，站在与武汉体育中心仅一街之隔的湘隆·时代商业中心。沿着呈U字形的街面上看过去，你会发现鳞次栉比的餐饮店生意很是火爆，随便走进一家，都会发现你得等着“翻台子”才能有座位。

　　这里是哪里？为什么有这么多的人流，同行的外地朋友很是疑惑，上午开发区的大马路上也没有多少人啊？怎么一下子都冒了出来？

　　曾经，沌口开发区里，绝大多数土地都被用于工业开发，有白领却无居民，住宅和商业只是作为辅助而存在，严重影响了楼市的发展潜力。

　　而今，以湘隆·时代商业中心的商业项目正在弥补着沌口的商业短板。据不完全统计，该项目一期、二期的品牌商家进驻率已经高达95%。

　　有不少业内人士分析，湘隆的成功正是因为它是站在城市形象和政府规划的角度来做的，更是将那里具有强大消费能力的人群集聚起来，使这些客流成为了固定的消费群体，自然带动了商业的繁荣。

　　而商业配套的完善，也使得湘隆·时代商业中心的毗邻项目湘隆·时代大公馆小户型项目销售势头一直良好。地产与商业共生共荣。对此，该项目的投资人、武汉湘隆房地产开发有限公司董事长程连英女士有自己的看法：“如今的房地产开发企业在运作商业地产时，其实就具备了商业地产运营商、生活方式提供商等多种职能。”

　　中心城区的特色商圈之路

　　两年前，武汉的各大媒体都传出了光谷要建步行街的消息。

　　这里建步行街能行吗？那不是生意很冷清？看着开发商打出的大大的广告牌，不少光谷的市民都会在内心打一个大大的问号。

　　如今的繁华消除了人们内心的疑虑。大洋百货、家乐福、环艺电影城等大型商业项目相继入驻光谷商圈后，又有工贸家电、必胜客、帕菲克健身中心等10多家中型连锁商业签约入驻光谷步行街。

　　商家的入驻与步行街的兴旺使得这里的住宅顿时一房难求，这点从尚都小户型的热销可以看出，如今步行街住宅项目的加州阳光也将面市，预计又将延续尚都的热销场面。

　　如果说世界城光谷步行街的消费主体是学生，那么瑞安集团倾力打造的武汉天地则是“小资们”理想的生活天堂，在这里正好可以实现小资的梦想：“诗意地栖居”。

　　2005年4月28日，香港瑞安集团以33.9亿元拍下的永清片地块，曾成为全国单宗“地王”，在保留区域内9幢历史建筑的情况下，“汉口天地”被注入时尚的元素和现代设施，集零售、餐饮、娱乐、精品酒店等为一体。

　　武汉天地的模式几乎是难以复制的，但有一点它与世界城光谷步行街有共同之处，那就是实现了商业与地产的良性互动。

　　对此，分析员李国政认为：“高级商业区+市民化的住宅区将实现”1+1〉2“，这两者相辅相成，稳定性更强，商业性可以循环互补，从而形成一个固定的商业客户群体，有长远发展的前景。　

　　商住联动乃大势所趋

　　随着住宅项目与商业项目联系的日趋紧密，不少专注于住宅地产项目的开发商也跃跃一试商业地产，他们不再满足于以往星星点灯的商铺在项目中的点缀，不再沿袭建大型社区，以一到两年内免租金的形式请来一个大卖场入驻就解决生活配套问题的做法。

　　他们开始不满足现状，开始着手对商业地产进行更好的规划，力争更加满足人们的要求。

　　在二七板块，武汉三江航天集团正在打造的汉口东部购物公园、在中北路，东湖·春树里正着力构建的岳家嘴商圈、总部位于古田的南国置业则在设想着“生活广场”概念：开发商希望在寸土寸金的土地上精耕细作，在住宅项目周围打造商业地产，创立区域的小商圈，以商住联动的模式实现更大更好的投资回报。

　　应该说，如今的市场形势为开发商开发商业地产创造了有利条件，一方面，国家对住房投资去年一年增加了不少限制，而对于商铺投资没有新的限制政策，这样会造成投资客从住宅向商铺分流，另一方面，随着中心城区商业的衰落，区域小商圈将迎来发展的新时机，除此之外，武汉市政府对全民创业的扶持力度更为商业地产的发展创造了良好的外部条件。

　　不久前，中国商业地产联盟秘书长王永平在汉也表示，商业地产受政策影响并不明显，预计2008年整体的消费市场会被看好，他建议，商业的开发形态需要升级换代进行创新，并最能体现开发商的社会责任感，希望能很好地把持有型商业地产项目作为一种社会责任来做。