戴德梁行：写字楼物业成08年房地产市场投资新宠

  　国际物业顾问DTZ戴德梁行发表分析，指在二零零七年中国内地经济增长放缓、通胀加剧及全方位宏观调控的背景下，房地产市场出现了强劲但不稳定的增长。去年有更多境内资金流进物业市场，大部分是投资在住宅项目方面。中央政府采用立体式的调控政策，令住宅市场在去年第四季开始出现放缓的迹象，广州、深圳等大城市的成交量及房价都向下走，但二零零七整年来说国内大部分城市升幅仍然较大。银行的负利率预料亦有助维持投资者对房地产市场的兴趣，而在住宅市场方面，成都、天津及沈阳料将成为二零零八年的新焦点。 

    DTZ戴德梁行回顾并展望中国大陆物业市场的发展，分析过去一年大陆主要城市之住宅、写字楼、商铺、工业／物流、酒店式公寓、混合式项目(包括酒店)等各范畴的市场表现。中国大陆经济拥有巨大潜力，仍属全球的投资热点， 二零零七年其国民生产总值增长为11.4%，达人民币247亿元，创下连续五年均有10%以上增长的佳绩。不过展望二零零八年的国民生产总值的增幅将会回落，甚至低至9.5%。DTZ戴德梁行中国大陆行政总裁张国正说：“中国大陆的经济增长，预计可能基于二零零八年全球经济出现放缓的忧虑而受到影响。”

    通胀会是另一重要因素。二零零七年年底通胀率较一年前同期上升了为4.8%，而二零零八年一月的通胀率就已录得7.1%，为过去11个月来的新高。张国正说:“为免经济过热，中央政府在二零零八年或要加强其宏观调控政策，包括加息及收紧借贷以控制价格。”中央政府的调控措施，从二零零七年二月引入的土地增值税，以至上月实施的征收土地闲置费等，加上去年中央政府推出更多廉租房及限价房，以纾缓中低收入人群的住屋需求，这些政策及通胀料将继续对内地经济增长及物业市场的发展带来冲击。　

    从投资角度来看，中央实施政策以限制外资流入商业地产市场，去年境外资金占物业市场整体交易的比重亦稍为减少，由二零零六年的21%减至12%。然而境外资金积极参与去年多项重大交易，推高交易金额。许多境外投资者选择收购内地拥有物业的公司，或与本土发展商合作投资。张国正表示:“相比二零零六年全国只有323宗单一金额逾一千万美元的房地产投资交易，二零零七年全国共录得658宗，升幅为103.7%，反映中国内地房地产市场的投资依然活跃。”

    纵观住宅、写字楼、商铺、工业／物流、酒店式公寓及混合式项目这几个范畴，在包括土地交易及整幢建成物业买卖的658宗金额逾一千万美元投资项目中，虽然投资在写字楼项目的比重只排第五位，但以整幢建成物业的交易来说，写字楼却属最受欢迎的项目。张国正指出：“内地数个主要城市的写字楼租金在二零零七年都有上升，而去年数宗重要的写字楼租赁及销售交易都是在上海出现，包括美国国际集团租下上海长宁区长裕大厦约7,700平方米的写字楼，每平方米的月租为人民币147.8元;以及上海国际金融中心一期以人民币25.85亿元售出，反映在上海这个发展成熟的大城市，投资者觅得优质落成项目标机会较大。”根据DTZ戴德梁行于二零零八年一月七日发表的《全球写字楼租务开支报告》，在二零零七年，上海浦东及浦西的租金开支属全中国内地最高，其全球排名分别为第25位及第31位。上海的写字楼市场主要受惠于兴旺的金融、保险及信息科技行业，带来强项的需求，而供应量则创下新低。例如在二零零七年年底，上海的写字楼空置率只有1.24％，上海及天津的租金升幅在去年整年分别达到16%及23%。张国正说：“预期在经济维持健康增长的背景下，写字楼的需求将会保持稳固。北京及上海等一线城市的写字楼新供应在二零零八年料将增加，而二线城市则会由各自的经济发展所带动，令写字楼租金出现稳定的增长。”

混    合式项目、商铺及工业/物流项目皆录得活跃的交易，这三个范畴的交易宗数合共310宗，其中北京的东华广场（商铺）去年以人民币58亿元售出(每平方米价钱为人民币9,667元)，以及上海的外高桥保税物流园区二期工程去年以人民币15亿元售出(每平方米售人民币5,837元)，都是令人注目的成交。在二零零七年，内地物业市场屡次录得令人注目的大额商铺类物业用地交易，好像九龙仓集团有限公司去年九月以逾人民币70亿元购入成都一块商铺用地，便创下中国大陆历来最高的商铺用地买卖纪录。张国正续称:“商铺类土地交易受惠于包括来自香港的海外地区的境外资金涌入。由于内地的地价普遍仍处于低水平，投资者都把握机会，增加本身在中国大陆的土地储备。”展望商铺物业市场在二零零八年的发展，张国正说：“发展商重金购入地块，预料他们不会单纯兴建百货公司类物业，而是兴建能够吸引高质素租客的地区的、主题式的大型购物商场。我们预期未来两至三年间将会更多大型购物商场项目相继推出。”

    值得一提的是，各项投资项目中以住宅项目一枝独秀，从二零零六年的112宗增至二零零七年的299宗，增幅近170%。在这些投资中，无论是境内或境外资金，都以购入土地以发展住宅项目居多，反映土地交易仍是投资者的首选。最多住宅类用地交易来自重庆（58宗），其次是杭州（53宗），两者合计整体接近四成;其它城市如广州、成都及天津等皆有8.7%至12.8%的住宅项目交易。

    DTZ戴德梁行中国区综合住宅服务主管蒋尚礼说:“去年中央政府加剧推行宏观调控措施，其中深圳、上海、广州三地较为明显，上海、广州去年第四季新住宅成交量均比第三季下调26%，深圳更下调54%，至年底时深圳的新住房成交量下调了29%，显示买家观望气氛浓厚。然而去年全年内地整体的商品住宅市场仍保持价量齐升。二零零七年住宅市场发展方面，新落成面积多达6.69亿平方米，为二零零五年以来新高，基本能够满足新增城镇人口的住房需求;新成交住宅面积为7亿平方米，平均售价为每平方米人民币3,800元，两者的整体幅度均超过20%。”土地市场受宏观调控的影响较小，成交金额创近3年来新高，达人民币4,520亿元，同比增长约20%。

    蒋尚礼论及各地住宅市场的表现时称，广州新建商品住宅销售均价增幅在所列的主要城市中是最高的，同比二零零六年升幅达48%。其次是成都，由于新特区成立的利好推动，成都的新住房均价从二零零七年一月时的每平方米人民币约4,250元水平，至二零零七年十二月时升至每平方米人民币约6,366元水平，一年内攀升了45%，成为楼价涨得最快的二线城市；上海及深圳皆占第三位，增幅为44%。

    房价增幅无疑是决定一个城市住宅市场前景的重要因素，预计成都将是二零零八年中国大陆物业市场的一大亮点。成都新建商品住宅销售均价出现明显增长是由于二零零七年六月成都获批设立城乡综合配套改革试验区的利好因素而导致的，这项政策亦刺激当地的新房销售量升高，从二零零六年的860万平方米增至二零零七年的1,150万平方米，增幅逾34%，二零零七年外商购置土地的总建筑面积亦高达1,244万平方米。外资开发商吉宝置业、凯德置地及新鸿基地产等都看好未来的发展，纷纷在成都拿地，境外直接进驻成都投资的资金在二零零七年接近41亿美元，显示外资对成都这个市场的信心。国内综合排名前两位的万科和中海地产在成都也开发了多个项目，故此成都商品住宅市场在今年的发展依然可以看好。

    另一个值得注意的住宅物业市场是天津，当地具备发展成为新一个经济重镇的基调和配套，其滨海新区将成为继珠三角及长三角地区后，中国大陆第三个经济增长点。预计在二零零六至二零一零年间，天津的住房供应量约为7,000万平方米。天津住房价格的增幅亦达37%，以二线城市来说，天津的增幅仅次于成都。

    东北三省的“南大门”沈阳，在二零零七年当地的国民生产总值同比增长为17%，高于成都及天津；沈阳的外资直接投资金额同比增长也有45%，仅次于成都。中央政府的振兴东三省经济政策令沈阳成为全国经济发展的热点之一，近年有愈来愈多高质素的物业项目由大陆、香港及新加坡等发展商兴建，沈阳的新住房成交量同比增长更高达48%，远胜于成都及天津这两个同样令人关注的物业市场。

    展望二零零八年，成都、天津及沈阳三地的住宅市场仍会保持其独特的优势。预料成都仍会是三地中能够吸纳最多外资的城市，同比增幅料将高达60%，外资流入成都房地产市场的同比增幅更可能高达71%；天津的房价走势料将与成都看齐，升幅达30%；沈阳则可望录得三地中最大的国民生产总值增幅(18%)、商品房成交量同比增长(50%)及总销售建筑面积的增长(92%)。

    全国去年住宅类用地的买卖频繁，显示全国整体住宅市场的需求仍然殷切。根据中国国家统计局对二零零八至二零二零年的预测数字，这段期间内估计住房的新增需求总建筑面积为68亿平方米。国内中产阶级人数将自二零零五年开始一直上升至二零二零年，其增长也带动住宅物业市场的发展。

    政策方面，相对于利率政策，中央政府或会加强采用提高准备金率的措施，无论在一年借贷利率、五年以上借贷利率及银行储备率都会有所上升，而二零零八年整年的住房借贷总额与二零零七年相比也会较为紧张。蒋尚礼补充道：“在银行的借贷调整措施下，预测负利率将在二零零八年保持较长的时间，有助维持投资者的热情。各项数字均显示中国内地的住宅物业市场蕴藏着巨大的发展潜力。”