五问华南造ＭＡＬＬ热

多种资本参与角力，２００３年造ＭＡＬＬ运动继续火爆
　　五问华南造ＭＡＬＬ热

　　沙场征战，华南造ＭＡＬＬ运动的阵营为何愈拼愈大、赌注越押越巨？
　　奋斗经年，ＭＡＬＬ那散发着诱人芬芳的利润源泉究竟在哪里？
　　痛定思痛，众多造ＭＡＬＬ的先行者如何完成自身“化蝶”之旅？
　　时间行进到２００３年，华南造ＭＡＬＬ市场依然波谲云诡！而继成功举办以“新锐力量”、“本土商业之蜕变”为主题的零售沙龙之后，第三期广东商业高层零售沙龙前日在本报四楼如期举行。这次的主题是————“华南造ＭＡＬＬ之争霸”。在会上，华南众多造ＭＡＬＬ的先行者和实践者纵横捭阖，为我们拨开云雾，昭示前行的路。
　　沙龙主持　　本报记者　金杜

　　珠三角ＭＡＬＬ市场会否热得过度？
　　虚火　Ｖｓ　旺火
　　主持人：２００２年，业界有两句流行语：一是“你造ＭＡＬＬ了吗？”、二是“摩尔（即ＭＡＬＬ）是个筐，什么都往里装”。从这两句流行语中可以昭示华南造ＭＡＬＬ市场的现状和混乱，即多种资本角力ＭＡＬＬ市场，同时，很多不明就里的商家也城头变幻大王旗，纷纷改名叫ＭＡＬＬ。ＭＡＬＬ成了继“物流”之后另一个虚火上升的词汇。如此下去，２００３年，珠三角ＭＡＬＬ市场会否虚火过度？
　　沙振权：ＭＡＬＬ在中国，没有经历一个渐进的过程，而是被各种外来资本和经营方式多方渗透，在市场还未成熟的时候，促成了一个ＭＡＬＬ的蛙跳过程。而现在谈ＭＡＬＬ是否虚火过度，要看它是否具备社会性和技术性两大因素。社会性如交通、停车场等；在技术性方面，有些零部件可以本土化，有些则不可以调整。
　　周颖舟：我搞商业物业已经１１年了，包括合作拟建中旅、中泰等１１个项目，这么多年的造ＭＡＬＬ经历让我感觉胆子越来越小。如单纯拉造要承受的空调费来算，２０元每平方米／月，一个７０万平方米的ＭＡＬＬ仅空调费月均就需１４００万元。另外，目前造ＭＡＬＬ是否存在泡沫，要警觉一个经营管理与数字和消费力不统一的问题，ＭＡＬＬ数量及前途将由市场决定。
　　陈维民：一个大型ＭＡＬＬ至少要建设１０年，而且大型ＭＡＬＬ是现代化城市的基本设施，是一个城市规划必不可少的一部分。至于ＭＡＬＬ市场现在是否有虚火，我觉得小的区域型ＭＡＬＬ还未出现虚火过度（由于它机动性强），但大型ＭＡＬＬ上马太多，则发展要注意。
　　梁晶晶：造ＭＡＬＬ只要是建立在消费者基本需求基础上就永远不嫌多。

　　地产商、零售商角色转换？
　　商业　Ｖｓ　地产
　　主持人：２００２年，珠三角许多明星商企背后都有地产商的背影，商业和地产已经进入了泛商业时代和泛地产时代。此外，我们也看到，地产商与零售商的角色冲突———追逐厚利和微利，着眼短期和长期，操作外行和专业，导致了第一代购物中心许多先天残疾的阴影。究竟地产商与零售商之间应该如何相处？　　
　　陈维民：ＭＡＬＬ的发展热是房地产商发动的。之所以是由房地产商发动的是因为：第一，开发好的商业房产会比住宅房有更优厚的回报；第二，纯住宅房项目要挣大钱很难，必须扩大项目规模依靠附属的商业房产项目来弥补盈利的不足；第三，当超大的商业房产项目开发时它必须有比大型超市更大的体容，更新的形式，而ＭＡＬＬ就成了当然的选择。
　　周文胜：首先要看到，购物中心不完全是商业行为，应划归为商业地产范畴。与住宅、别墅、度假村等相比，购物中心的技术、资金密集特点更突出；与资金、技术高度同样密集的写字楼相比，购物中心的功能性更复杂，一方面要考虑前期的规划。购物中心的开发主体必须是有实力的，并且是专攻商业物业的发展商。目前，地产是造ＭＡＬＬ的中心，是主力军。如深圳地产界介入商业较为主动，这给ＭＡＬＬ的发展带来更大的空间，也更有利于资源整合，国际化更明显。另外，专业性的商业管理公司逐步介入市场，前景也较为乐观。
　　周颖舟：零售商做ＭＡＬＬ成功率不高，而地产商又有做住宅、做写字楼、还有是做酒店的，但专业的做商铺的地产商很少。ＭＡＬＬ关键在于这一行业对资金要求很高，而且具备经营的理念。目前，以“地产＋商业”滚动的资本方式很流行。地产商自己做商业，关键是要做到心中有数；同样，商企轻易涉足地产搞不好也要交学费。

　　ＭＡＬＬ如何最快实现盈利？
　　租　Ｖｓ　售
　　主持人：长期以来，华南众多ＭＡＬＬ一直在“一卖就死，一租就乱”中游走钢丝：由于投资巨大，更多的ＭＡＬＬ建设者习惯在初期就想方设法将其产权销售，以回笼资金并获取地产利润（此举将为未来ＭＡＬＬ经营留下隐患并背负沉重的成本包袱）。但若不采用此举，建设ＭＡＬＬ的庞大资金从何而来？
　　刘建华：卖不卖不是绝对，因为造ＭＡＬＬ的回报期很漫长。当年天贸以８·４亿元人民币的股本金，向外举债９０００万美元，首期建成了总造价达１２亿元的天河城广场，并于１９９６年开始营业，到目前为止才还完外债，可见造ＭＡＬＬ资金对开发商的压力很大。应该说，购物中心的初始回报，可能并非来自零售，而是通过成功的包装，使周边地块随之升值，从中获利。而如果单纯地把购物中心作为商业项目来操作，靠租金来过活，就会做得很辛苦，租金定高了不好，定低了回不了本，陷入两难境地。
　　岑　凯：中华广场目前进入稳步发展期，但在发展之初，发展商并没有直接参与管理。我个人觉得，购物中心要成功取决于三个要素：市场、资金、人才，三者缺一不可。
　　刘晓斌：一个成功的ＭＡＬＬ要经得起时间考验，关键看其定位、心态和品牌。购物中心的经营者不是房东，房东只要卖出场地就可以收到租金，而不会特别考虑承租者的经营状况，但购物中心的经营者，不但要考虑各零售商的经营业绩，还要随时指导零售商如何开创业务，因为ＭＡＬＬ里的每个厂商的经营绩效关系到ＭＡＬＬ整体的成败及收益，二者是紧密联系的“利益共同体”。
　　陈承辉：在我看来，造ＭＡＬＬ能否成功，关键看发展商的心态如何，如果是急功近利赚快钱的心态就不要入此行。　

　　谁是广州市第一商业圈？
　　天河　Ｖｓ　北京路
　　主持人：去年，随着广州新城市中轴线规划面世以及沉寂多年的正佳广场复工，天河商业中心的档次和辐射力大大提升，业界认为，这一商圈可能会赶超“北京路”，成为广州第一商圈。而与此同时，以“国际旺地物业”为主题的光明广场去年岁末伴随着北京路新一轮的变脸杀出，究竟谁将成为名副其实的广州市第一商业圈？
　　陈维民：相对于政治和文化的中心，广州最有可能成为商业中心。广州社会零售总额很高，但到目前为止，广东一直缺乏一个辐射能力很强的第一商圈。至于天河能否成为广州第一商圈，取决于这个商圈组成者能否互相体恤惜配合，以提升整个商圈的整体品位。要构筑一个天河大商圈，除了组成者功能互补，还有政府的商业规划。
　　周颖舟：谁将在新一轮城市商圈的斗法中取胜？我个人认为，除了考察该商圈交通地理、各种商业综合配套指标外，还取决于它是否具有商业历史的文化底蕴。而长期以来，北京路素有“岭南第一街”之称，是广州千年商埠的象征，这一点很关键。因为什么都可以复制，除了历史和文化。

　　谁掌握最优越的地理位置？
　　都市ＭＡＬＬ　Ｖｓ　郊区ＭＡＬＬ
　　主持人：ＭＡＬＬ进入中国有了一番特殊的演绎，那就是原来身处郊区的ＭＡＬＬ一窝蜂都跑到城里来了，形成所谓中国特色的ＭＡＬＬ。如何看待都市ＭＡＬＬ和郊区ＭＡＬＬ的生存状况？
　　沙振权：这涉及到一个零售的本土化问题。尽管在国外，ＭＡＬＬ都建在郊外，但在中国，我认为目前郊区ＭＡＬＬ发展要十分的小心，它需要很大因素比如空间、交通的支持，而广东的地级市到２００５年才能全部通车；都市型ＭＡＬＬ也有一个城市商业资源的整合利用问题，至于社区型ＭＡＬＬ，受到地铁等多方面因素刺激，将有很大的空间存在。
　　陈维民：一个成功的ＭＡＬＬ要具备投资主体、资金、品牌、管理及优秀的地理位置，尤其是后者。资金、品牌都不是问题，但地点是不能复制的，地方前景好坏是社会发展导致的结果，它超脱了任何人左右的范围。现在珠三角普遍现象是：好地点都在本土化商家手里，外商要得到市场，就必须和本土商家合作进行整合。
　　黄海涛：不能仅以零售额来判定一个ＭＡＬＬ的前景。如华南ＭＡＬＬ成本较广州深圳低很多（地价），另外，万江地理位置居中，且与广州深圳基本融合，可以辐射影响珠三角地区，兼顾了社区型ＭＡＬＬ和市区型ＭＡＬＬ的特性。珠三角的消费潜力巨大，华南ＭＡＬＬ要做的关键是如何挖掘特色激发市场潜力。而华南ＭＡＬＬ的定位目前是主题型购物公园，以水乡特色突出旅游、文化等主题功能。
　　南方都市报记者　金杜　实习生　张杰