辨别Mall真伪，不能让真正的Mall项目流产

中国真正的Mall开发并没过热
　　政府真正需要彻查的是，以开发Mall的名义运作的商业地产项目所出现的泡沫 。
　　Mall不应成为商业地产泡沫中的牺牲品

　　尚处发展阶段的Mall不应成为商业地产泡沫中的牺牲品，需正本清源

　　54岁尹铁铮的办公桌上，摆放着中国银监会关于清理银行机构对大型购物中心(Shopping Mall，简称“Mall”)等行业发放贷款的资料。

　　这位曾因最早将法国家乐福引入中国内地而名噪一时的北京春天商业管理公司董事长，异常关注由银监会、商务部、发改委和建设部四部委联合在北京、上海、广州、深圳、成都、重庆和武汉等7城市开展的一场彻查Mall运动。

　　“如果用一刀切的方法执行，将直接影响到国内Mall这一业态的发展。”尹铁铮对《财经时报》表示。他最担心的还是自己已辛苦运作3年的北京春天Mall项目。

　　Mall项目收紧

　　由于四部委介入彻查Mall，首都北京迅速收紧Mall项目。

　　Mall最早起源于上个世纪50年代中期的美国，是美国全面进入“汽车时代”的产物，是继连锁店、专卖店、折扣店、超市、购物中心之后在商业流通领域兴起的最新业态。它集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、社交、商务等功能于一体，为消费者提供一站式服务，在80年代之后，风靡全球。

　　《财经时报》获悉，目前北京市商务局负责制订商业网点规划布局的部门，正紧张修改原来的商业网点规划，新规划将于今年7、8月份出台，其大致规划是“两轴两带，多中心发展”的思路，而且将对原来规划的4家Mall进行缩减，最终缩减为几家还未确定。

　　按照原先的《北京市“十五”时期商业发展规划》，北京市将在东南西北四个角上建四个大型Mall，在1999年，尹铁铮便开始运作位于东北角的春天Mall项目。可行性方案亦获通过。

　　尹铁铮以此开始吸引开发商，并陆续与英国巴科勒投资银行、美国进出口银行、美国退休基金投资银行等接触，但由于涉及到600多亩土地，审批十分缓慢，这些海外投资商纷纷离去。

　　2003年10月30日，李嘉诚旗下上市公司长江实业(0001，HK)通过子公司澳大利亚国际发展联合集团控股的中国商业发展建设公司(港资，注册资金为2600万美元)，与北京春天商业管理公司签订了正式合作协议。协议内容大致是，北京春天商业管理公司承诺整个项目的策划和管理、完成招商工作等，中国商业发展建设公司负责投资开发。尹称李嘉诚十分看好这个项目。

　　正当尹铁铮满怀希望引入李嘉诚的资金打破僵局时，他们又赶上了这场撤查风暴。目前，北京市有关方面已经成立了彻查Mall小组。“现在朝阳区下属的一个开发办已经不再接待我们了。”尹铁铮称，现在连商谈春天Mall项目的机会都没了。

　　是谁套牢了银行资金？

　　正当全国彻查Mall风暴如火如荼展开，另一种声音正在业内传递着。

　　据相关数据显示，目前打着Mall名义的在建项目总共300多个，但其实真正的Mall项目仅占30%左右。“其中已经建成的真正Mall仅有30个左右。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，中国Mall开发并没过热。而且，这些已建成的真正摩尔项目的投资大多来自于海外资本，如香港李嘉诚和记黄浦集团的北京东方广场和重庆大都会广场、泰国正大集团的正大广场、亚洲摩尔巨头菲律宾SM集团投资的厦门SM城市广场、香港新世界集团的北京新世界中心等，且大多运转良好。

　　中央此番为何将Mall列入钢铁、电解铝、水泥、房地产和汽车等限制投资过热的行业呢？今年年初有媒体报道称，“Mall虚热套牢银行资金1300亿或者2000亿元”，此文引起中央有关部门的高度重视。

　　难道这些资金真由Mall套牢的吗？一位专家指出，在上世纪90年代末期，进入中国的Mall成了一些房地产商谋取暴利的幌子，以Mall名义变相开发商业地产的居多。他建议政府在收紧Mall项目的同时，一定要辨别Mall的真伪，不能让有良好前景的真正Mall项目流产。

　　由中国有色十六冶北海房地产公司在广西北海市商业中心开发的一个占地36亩的大型购物项目，便是一个典型例子。该购物中心高6层，总面积为6万平方米，打算在明年竣工第一层。据负责招商的黄先生称，该项目是以购物中心的名义进行立项，但照旧出售商铺。“我们还可以按照商家的要求设计商铺后再出售。”黄先生表示。

　　利用Mall的名义开发商业地产，最直接的好处是可以拿到廉价土地。据一位长期运作Mall项目的人士透露，一般开发Mall项目的用地价格，只在当地土地市场价格的30%左右。

　　但在廉价拿地后，开发商却将Mall当成商业地产项目运作。商业地产最明显的特征是“出售商铺”——这是为快速回笼资金，而Mall一般是遵循“出租物业”原则。

　　尹铁铮认为，政府真正需要彻查的是，以开发Mall的名义运作的商业地产项目所出现的泡沫 。

　　Mall困惑

　　“中央查Mall可以让开发商在开发Mall时逐渐走向规范，但不可扼杀Mall这一业态。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利认为，Mall是中国商业发展到一定阶段的必然产物，大势所趋。

　　随着中国GDP的增长，中国一些已建成的Mall运营状况趋好。据中国购物中心产业资讯中心方面称，目前中国已有10家以上的超大型购物中心经营毛利(租金收入扣除管理开销)超过80%。按此，开发一个Mall的资金可以在8-10年内正常收回。

　　原北京市商业委员会副主任卢彦博士也认为，北京市全年的零售额有望在最近一两年突破2000亿元，使整个城市的消费水平走向高度多样化、个性化的消费趋势初步实现。而先前北京市商委出台四大Mall规划，也是基于北京的消费水平考虑的。

　　但在Mall发展中一个关键的问题是土地价格。今年3月31日，国土资源部方面表示，国土资源部、监察部将就“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察。按此规定，Mall项目的土地也不例外。

　　尹铁铮认为，如果未来春天Mall的土地要通过拍卖竞标的形式去获得，开发商会毫不犹豫地放弃。高价拿地开发Mall，意味着投资回报期成倍地拉长。

　　从目前北京规划的四个Mall项目难产来看，政府本身将Mall项目等同于地产开发，所以批地时依然按市场价进行。实际上，Mall和地产项目是两回事。“Mall是以商业组合和行销推广为基础，实现多种消费服务功能的组织系统。”郭增利试图以此界定Mall和商业地产区别。

　　一个现实的问题是，如果以价高者得去获得体量很大的Mall项目，很容易造成项目开发的变形。尹铁铮认为，在Mall项目的土地转让上可以适当采取“邀标”的形式，即在几家具有Mall开发实力的开发商中挑选，并以合适的价格转让土地 。摩尔发展商必须选择那些既有资金实力又有商业经验的专业发展商，而不能价高者得，更不能“百花齐放”。那些看似政府土地低价出让的“损失”，往往能从周围整个地区的升值上收回甚至获得更大收益，上海新天地成功的开发模式就是一个很好的实例。

在海外，80%的销品茂都是由少数几家专业摩尔发展商垄断开发（如美国SIMON、WESTFIELD、GGP等大集团、日本的AEON、菲律宾的SM集团和ROBINSON集团等都是专业的大型销品茂发展商），并且坚持只租不售。（《财经时报》记者　陈海保）