厦门：受摩尔冲击 中山路商圈越走越窄？

厦门四大商圈


富山—火车站商圈


厦门目前人气最旺的商圈，而且扩张迅速。圈内有富山诚达、灿坤3C、假日商城、世贸商城、嘉年名华等多家大卖场，莲坂旧村改造项目——相当于3个SM商业城1期面积的47万平方米明发商业广场、菲律宾ROBINSON集团投资的ROBINSON顶峰广场等不久也将加盟，周边还有一系列商业店面在建。


问题：交通问题对富山—火车站商圈来说是功过参半，一方面交通便利促成商圈发展，一方面这里又是个堵车的节点，成为可能影响商圈繁荣的因素。


江头商圈


商圈内主要有菲律宾摩尔巨头SM集团投资的13万平方米的SM商业城1期和天虹商场两家，随着SM商业城二期的建设，SM商业城将超过20万平方米，江头商圈潜力不容小觑。交通四通八达是江头商圈最大的优势。


问题：SM商业城和天虹百货相距太远，客流不能共享，不像其他商圈那样商场连接成片，互相带动人气。


中山路商圈


历史悠久，知名度高，南洋风格骑楼式建筑别具特色。


问题：近年来受到其他商圈挑战，人气指数下降。此外，公共设施和公共环境还需进一步建设。


禾祥商圈


禾祥商圈曾第一个挑战中山路商圈，禾祥商圈的形成主要得益于周边住宅小区居民的购买力，位于厦禾路和湖滨南路之间，交通便利，原来以精品店和美食店居多，诚达购物广场的入驻使得禾祥商圈更加名副其实。


问题：禾祥西路路面不宽，随着行人和车辆的增多，停车和交通成为关键问题。


由于受SM城市广场和世贸商城2个摩尔冲击，富山—火车站商圈和江头这2个新兴商圈日益火暴繁华，而老牌商业中心中山路人气不断下降，在此的背景下，大陆商厦产权转让和商场歇业的消息，引起了人们对中山路商圈前景的揣测。记者昨日从有关方面获悉，曾被寄望可提升人气的中山路步行街改造计划，因出于现实考量，尚未有明确日程表。许多厦门市民都在关注，中山路商圈何时重现昨日辉煌？


“第一街”


衰落了吗？


冷：客流量从巅峰下滑


热：投资资金大举进入


作为一家资产超百亿元的投资管理公司，建发集团的此次举动引人关注。按理，建发集团拥有大陆商厦100%产权，能对商厦的经营方向施加重要影响。可一向注重长期投资的建发集团，在购入大陆商厦四年后就想将其出让。有关人士分析，真正原因除了字面上的“公司战略发展方向发生调整”外，更主要的应是对其长期投资回报不太乐观。


新商圈的兴起，使中山路的商家感到了被冷落的滋味。从周一到周五，中山路的多数店面中营业员比顾客多，直到双休日才迎来客流高峰。一周只赚两天钱的局面导致店面租金随之下降，几年间，多数店面的租金下降了约一半。


在中山路的人气从巅峰状态下滑的同时，厦门市民和周边地区居民的购买力却在持续释放出来。新商圈中的大卖场和各专卖店不仅承接了市民的消费热情，也使中山路的商家产生了前所未有的危机感。


对中山路商圈前景的预期，分歧如此之大。在建发集团希望将大陆商厦变现的同时，更多的投资资金正在大举进入中山路，使中山路呈现一派大兴土木的景象。在中山路来雅百货对面，拥有1.5万平方米店面的达意商业城已基本建好，正在对外招商。离大陆商厦不远的新南轩酒家即将拆迁，这个地块将建设新霞溪商城。在新南轩和大陆商厦之间，是已经封顶的九天金华城，其建筑面积达1.3万平方米。与局口街相邻的中南商业广场用地开始拆迁。鹭江道边的华联商厦也将投资1000万元进行改造。


建步行街


利大？弊大？


赞成者：是商业“复兴”的一剂良方


反对者：增加交通压力吓跑老年顾客


有调查显示，对于讨论多年的步行街方案，中山路的商家分成两派，一方极力赞成，一方深表担忧。不过近日思明区有关负责人向记者表明，是否建步行街，怎么建步行街，“大的调子还没定”。


在区划调整前，思明区政府已在公开场合坦率地讨论中山路商圈的“衰落”问题，并把建步行街视作商业“复兴”的一剂良方。但在区划调整之后，有关方面考虑更多的是，协调几个商圈的分工，以免相互“打架”，同时也以更客观的眼光来考量步行街计划。


国内一些城市建步行街的初衷，是因为商业街客流量太大，为解决人与车辆之间的交通冲突，不得已而设立步行街。如今中山路所面临的却是客流不足的难题，改成步行街是否就能引来更多顾客，谁也说不准。此外，建步行街会增加周边道路的交通压力，可能还必须为车辆另辟一条道路出来，这涉及大量拆迁，成本巨大。车辆不能直接进入中山路，还可能出现的一种情况是，到中山路逛街不再是下车即到，来回都要走更多的路，这又很可能会吓跑一部分对中山路最有感情的老年顾客。步行街改造工程没有立即大规模铺开，就是基于这样难以取舍的利弊权衡。


如何重现


昨日辉煌？


招数一：改建扩建商场唤回消费者


招数二：发挥景观优势建成旅游点


问题的焦点在于客流量。随着厦门市民居住区域的扩大，中山路这个老市区的中心地带对于新市区的一些市民来说，早已成了边缘地带，在新商圈出现之后，市民的这种感觉就变得更加强烈了。中山路由此不再续写其作为厦门全体市民购物中心的历史，而只能与其他商圈“平起平坐”。


值得关注的是，许多商业投资者进入中山路的热情始终高涨，这显示一些投资者对于中山路商圈的前景有相当乐观的预期。同时，为吸引更多客流，中山路一直在改变。它引入了大卖场，引入了多家高档百货店，不断进行拆迁改造，扩大营业面积。这些努力又唤回了一些消费者。


中山路尽管比以前冷清许多，但它依旧是外地游客的必游之地。虽然本地市民对中山路可遮日挡雨的骑楼建筑不觉得稀罕，但对多数外地游客来说，到这种人行道上面还建房子的街道上逛逛，是另一种体验。厦门旅游市场的持续扩大，为中山路持续输送大批客源，中山路始终吸引着这批购买力极强的游客。有旅游业专家表示，仅把中山路作为商圈来经营，也许是低估了中山路的底蕴，这条据称是全国惟一通往海边的老商业街及其周边地带完全值得作为旅游景点来开发。


商家们不论是看淡或看好中山路商圈前景，都有各自的理由，但对中山路是最具旅游风光的商业街这点都无异议，且公认这一优势是其他商圈无法比拟的。思明区有关负责人称，政府将加大对这一优势的挖掘，增强中山路的吸引力。
问题一：随着火车站、富山商圈的日渐火爆以及莲坂明发商业广场的建成，作为百年老街的中山路其商业中心地位已受到挑战，思明区下一步将如何做好业态定位，使中山路魅力不减当年，并为接下来进行的百家村等旧城片区改造找准切入点？


郑云峰（思明区区长）：中山路具有百年老街特有的优势，这种优势谁也无法替代。从定位上说，中山路未来主要以旅游、休闲、购物、历史文化为主，着重于精品建设。而莲坂主要以购物、餐饮、娱乐为主，着重点于吸引大卖场进驻。两个区域各有特色，同时既相互补充又相互竞争，形成一老一新两个商业中心。当然，作为中山路这一特有区域来说，除了业态定位还存在交通等相关问题，下一步将结合周边的中华片区改造、中南商业广场建设等改善这一带的交通环境，并进一步做好中山路的商业布局。对于百家村来说，未来主要是形成一个有部分商务区在内的居住区，对中山路和莲坂都不会有影响。