拷问华南ＭＡＬＬ运动

商业地产精英再聚本报零售沙龙，“零售”“地产”激情碰撞
　　拷问华南ＭＡＬＬ运动

　　前言
　　　时间行进至２００３年，华南众多的造ＭＡＬＬ者依然在这个“迟早理论”中冥思苦想———
　　“鸟儿起得太早没食吃，因为天太黑，找不准前进的方向；而鸟儿起得太迟依然吃不饱，因为麦田里觅食的鸟儿太多了。”２００２年，抵挡不住造ＭＡＬＬ的诱惑，华南各路商业诸侯操持着不同的利器开始在华南跑马圈地，一场以ＭＡＬＬ为竞争主力的商业时代正呼啸而来。
　　但你的ＭＡＬＬ究竟是只早到的鸟还是只迟到的鸟？早到的鸟儿是否找到了芬芳的利润源泉？２００３年，华南造ＭＡＬＬ麦田里依然悬念丛生。本周三，本报以“华南ＭＡＬＬ之争霸”为主题的零售沙龙热闹爆棚，但毋庸置疑，诸多造ＭＡＬＬ悬念亦如达摩克利斯利剑，始终高悬于所有加入游戏的华南造ＭＡＬＬ人之上。
　
　　各路人马争相造ＭＡＬＬ
　　资本逐利而来。
　　２００２年，ＭＡＬＬ渐成为一种新的投资风向。扳指数数，在广州，英资太古集团投资建设的太古汇——广州报业文化广场已正式启动，而另一规划面积达２９万平方米的正佳广场也于去夏复工。此外，高盛集团亦在广州黄村密谋奥林匹克购物中心。在深圳，城市新贵华侨城铜锣湾广场大ＭＡＬＬ开张，中信新城市广场、深圳中心区购物中心等项目都分别上马。另外，不容忽视的是，斥资３０亿的国内首个超大型主题式购物公园——“华南ＭＡＬＬ”亦于岁末在东莞万江进入招商。　
　　在珠三角造ＭＡＬＬ的麦田里，如今可谓是英雄豪杰辈出。首先，是以“华润”为代表的上市公司裹挟着雄厚的资本势力呼啸而来；接着，以“铜锣湾”、“华南ＭＬＬ”为代表的民营资本以灵活独到的营销方式突围而出。此外，以“中信”为代表的国资毫不示弱，以综合资源优势斜插过来。据不完全统计，未来三年，珠三角将诞生１５个面积１０万—６０万平方米的ＭＡＬＬ。与此同时，这股造ＭＡＬＬ之风由南吹到北，“华南ＭＡＬＬ”副总黄海涛私下统计，目前，有２００多个面积在１０万平方米、动辄数十亿的资金投入的ＭＡＬＬ项目正在全国范围内上马。
　　对于珠三角掀起的第二轮造ＭＡＬＬ高潮，曾经缔造天河城辉煌的欧小卫认为，不能简单地斥之为“盲目跟风”。第一，这是时代发展的产物，是珠三角经济发展、城市发育和民生水平达到一定阶段的产物。第二，它是房地产业谋求转型的利益驱动行为。房地产目前已进入微利时代，不少房地产做成了“房地惨”，新的利润源在哪里？地产商发现还剩下商用物业这一块蛋糕。

　　造ＭＡＬＬ者多为民企
　　而稍加分析，与北京、上海造ＭＡＬＬ形式迥然不同的是，华南的造ＭＡＬＬ大军主要由民营担纲。
　　毋庸置疑，尽管有“华润”、“中信”这样有着诸多背景的资金实力派加入，但华南造ＭＡＬＬ麦田里早到的鸟儿几乎全是民营资本。对此，黄海涛认为，这与民营资本在珠三角多年的资金积淀和文化根基有着密切关系。黄道，目前，东莞有１８００亿人民币存款，这还不包括众多的证券、基金投资。加之国家政策对商业领域的逐渐放开，ＭＡＬＬ运动的大门从此洞开。如今，ＭＡＬＬ已成为珠三角私人资本最高的投资宝典。
　　确实，ＭＡＬＬ的远期盈利实在太过诱人。在日本，“摩尔”的店铺数仅占１％，但它们却创造了全国３５００亿美元零售总额的大部分。在美国，“摩尔”目前已经占有５０％以上的零售销售额，２０００年的营业额已达１万亿美元，一家“摩尔”的有效商圈是数百公里。而在中国以省会城市为中心的２００公里范围内的人口数以千万计，商业前景十分诱人。故此，曾先后“捣腾”过珠三角众多ＭＡＬＬ项目的专业策划人周颖舟认为，目前珠三角造ＭＡＬＬ的数量远不止媒体公布的数目。他道，在东莞，随处可见地产商拿着一块图纸豪放地说，我要造一个７０万、８０万平方米的ＭＡＬＬ。
　　周颖舟分析认为，民营资本对造ＭＡＬＬ风向感悟嗅觉最敏锐，这与其从商的天性息息有关。但目前关键的问题是，民营资本同样对风险严重认识不足，对ＭＡＬＬ的复杂性和困难度认识严重不足。很多地产商完全是利益驱动，持一种短期投机心态，他们远没有意识到商业地产与住宅地产最大的区别是：不能进行滚动开发。而一个ＭＡＬＬ的设计牵涉到众多环节，生命周期很长，关键是你能等多久，能熬多久。

　　造ＭＡＬＬ热种下隐忧
　　尽管各路ＭＡＬＬ诸侯热情高涨，以至都市报举办的“华南ＭＡＬＬ之争霸”的零售沙龙爆棚，而毋庸置疑，诸多造ＭＡＬＬ悬念亦如达摩克利斯利剑，始终高悬于所有加入游戏的华南造ＭＡＬＬ人之上。
　　首先，“ＭＡＬＬ”的兴建无疑是一场豪华的资本大餐，一个项目所需的资本动辄十几亿甚至几十亿上百亿。无怪乎，记者一听到“ＭＡＬＬ”的第一反应，就是你的钱从何来？随便举例，号称“中国第一ＭＡＬＬ”正大广场去年７月开业只启动了３０％左右功能，以至传出不得不出让其股权以保证其资金链条正常运转的传言。而在广州，号称广州最大的ＭＡＬＬ的正佳广场，正是因为资金不到位导致迟迟不能动工，而且一拖就拖了近１０年，直到去年由大鹏接盘，才正式启动该项目。而对于目前广州兴起的新一轮造ＭＡＬＬ热潮，广东天贸集团股份有限公司副总裁杨军艇一针见血地指出，开发ＭＡＬＬ最根本是要有钱。换言之，没有资金实力在背后撑腰，ＭＡＬＬ将很难支撑下去。据悉，迄今保持日均客流量１８—２０万人次、高峰期６５万人次纪录的天河城，直到去年才彻底还完外债。
　　此外，还有许多待解的悬念横在华南众多造ＭＡＬＬ人的心中。首先，２００３年，珠三角ＭＡＬＬ市场会否虚火过度？其次，华南造ＭＡＬＬ的投资回报源和盈利模式在哪里？其三，珠三角地产商或主动或被动介入商业的这两种态势会令２００３年ＭＡＬＬ市场有着怎样的不同面孔？其四，ＭＡＬＬ的经营管理模式（只租不售、分铺出售、自己经营、聘请专业管理公司）中国之路将走向何方？

　　投资者实力待考验
　　毋庸置疑，ＭＡＬＬ产业漫长的回报期亦将充分考验投资商的智慧和资金耐力。
　　综观各国的ＭＡＬＬ建设发展道路：大都是投资商资金全额投入，发展商精心设计全力开发，最后交由专业公司经营管理。而到目前为止，中国的ＭＡＬＬ建设仍是摸着石头过河，由于投资额巨大，ＭＡＬＬ建成之后涉及的管理运营在国内尚无成功的经验可供借鉴。更多的ＭＡＬＬ建设被视之为房地产开发行为，建设初期就想方设法将其产权销售，以回笼资金并获取地产利润（此举将为未来ＭＡＬＬ经营留下隐患并背负沉重的成本包袱）。但若不采用此举，开发建设ＭＡＬＬＬ的庞大资金投入，目前没有哪家国内“摩尔”建设者能承受得起。
　　回顾华南第一轮造ＭＡＬＬ史，欧小卫用六个字做出诠释：信心、耐心、精心。而对于记者提出的诸多悬念，华南理工大学的沙正权教授认为，华南ＭＡＬＬ运动还处于正在进行时，远没有到做总结的时候。“有一千个观众，就有一千个哈姆雷特”，各种资本导入ＭＡＬＬ市场，导致有多种版本的ＭＡＬＬ。ＭＡＬＬ真正意义上的进入中国，究竟是迄今为止一场具有颠覆意义的革命，还是又将成为国际、国内经济大环境下的又一个美丽的泡沫、一个资本秀？一切还是留待时间做回答吧。　本报记者　金杜

　　华南摩尔排行榜
　　排名　地址　名称　　　　　　　　　　　面积（万平方米）
　　１　　东莞　华南ＭＡＬＬ　　　　　　　６０
　　２　　广州　天河正佳商业广场　　　　　３７·６
　　３　　广州　奥林匹克超级购物中心　　　３５
　　４　　深圳　深圳中心区购物中心　　　　３０
　　５　　广州　香港太古集团———广州报业文化广场　１８
　　６　　深圳　岁宝购物中心　　　　　　　１８
　　７　　深圳　华润新城Ｍａｌｌ　　　　　１５
　　８　　深圳　西乡镇宝安凤凰城购物中心　１３　
　　（注：即将开业和待建）　　

　　■华南第一ＭＡＬＬ
　　东莞政府力扶“华南ＭＡＬＬ”

　　“华南ＭＡＬＬ”目前是华南地区最大的ＭＡＬＬ，据相关媒体报道，该项目得到了东莞市和万江区两级党政部门全力支持，专门成立了华南ＭＡＬＬ领导小组，项目审批、报建、资金配套、整体规划都归这个小组管。正在修建中的万江区公共汽车总站、物流中心、花卉博览中心、建筑装饰材料商贸中心等都是通过这个小组而进行的配套项目；资金方面，相对应于三元盈晖（该公司是号称华南ＭＡＬＬ的投资商）的２５亿元投资，华南ＭＡＬＬ所在的万江区将投资大约４０亿元、东莞市大约投资５００亿元进行区市辅助投资，华南ＭＡＬＬ的周边环境、配套设施应有尽有，三元盈晖全力搞好内部管理就可以了。