北京六大写字楼商圈空置率排名 金融街最高

仲量联行投资部副董事高世斌认为空置率并不是很可怕的概念，所有的写字楼都应该有一定的空置率，以便为住户和业主提供一定的回旋选择余地，比较健康的空置率约为5％。按照正常情况，写字楼市场的空置率在20％以下才说明市场是良性的，如果空置率大于20％，就表明市场存在一定风险。
    CBD：空置率20.21％

    据高力国际最新报告显示，由于2007年大部分新竣工写字楼集中在CBD区域，使该区域成为目前北京所有写字楼区域中库存量最多的一个区域，占整个写字楼市场存量的22.5％。

    主要原因是该区域的集中放量。即使是在全市需求量一直较大的CBD区域，市场也同样需要时间来吸纳空置面积。根据记者搜集的资料，在过去两到三年的时间里，CBD周边区域的写字楼供应出现一个井喷阶段，2006年CBD和周边区域投入使用的写字楼共7个，供应面积近90多万平方米。

    而在2007年则有17个项目集中涌入市场，高出2006年两倍还多，为写字楼市场提供了100多万的新增供应量。CBD在2008年将有占全市新供应量的60％左右，由于需求稳定，集中放量难免导致市场短期内供大于求，市场竞争将加急明显。

    让我们看看CBD写字楼的空置率是增加的：2005年写字楼的空置率大约是12.6％，2006年上升至19.75％；2007年空置率则达到20.21％。写字楼同时期开发量过大，建设集中，供给集中，而需求并非一日显现。供给的突然增长，使得出租压力变大。奥运年，又一个空置高峰将至。

    不可否认，CBD是北京写字楼市场的传统强者和热点区域，但接连不断的一个又一个市场放量高峰，已经把CBD拖得疲惫不堪。

    金融街：空置率最高达70%

    金融街区域内多数甲级写字楼项目入住率喜人。调查中发现，区域内2006年～2007年入市的甲级写字楼项目，皆将近满租。在金融街核心区域几乎是一房难求，不少金融集团开发的写字楼项目全部以整租为主。少数后期入市的项目空置率维持在50％～70％之间相关专家分析认为，过高的租金预期以及较大体量是促使空置率过高的主要原因。

    中关村：空置率34.10%

    在中关村13个统计项目中，2007年入住项目占大部分，中关村地区已经成长为一个核心商务区。但在体量上，13个项目815412平方米的供应面积相比之下略显寒酸，这表明该区域项目规模和档次难以和CBD及东二环抗衡。

    34.10%的空置率在各区域中属于较缓慢水平，主要原因是经过几年培育，该区域市场已经成熟。在所调查的13个项目中100%空置项目仅为4个，考虑到新项目招商时间有限等因素。

    2007年第四季度至今，中关村区域内仍没有新项目投入市场，市场的整体空置率继续下降。

    亚奥：空置率50%

    随着奥运年的到来，亚奥作为商务氛围日渐浓厚的区域，已经处于成长阶段。7个统计项目在数量上低于其他区域，345227平方米亚奥写字楼供应还比较有限。

    56%的空置率也属较高水平，所调查7个项目中有4个空置率为100%，其中还不乏2006年、2007年入住的项目。这说明亚奥区域写字楼市场活力不足，尚未迎来明显的需求增长。但该区域新项目租金水平已经超过了中关村，这表明市场前景被看好。但仅以目前数据来看，亚奥写字楼租赁市场压力与风险不小。值得关注的是分别于2007年3月和2007年8月入住的朝内298大厦和国华投资大厦至今空置率仍为100％。

    东二环：空置率62.90%

    东二环写字楼放量高峰已经来临。最近3年东二环甲级写字楼供应面积达到了1066631平方米，仅次于CBD排名各商务区第二。

    而62.90%的空置率也在各区域中属较高水平，这主要是新入住项目占比重较大。

    2006年入住项目空置率都维持在很低的水平，这表明东二环的商务氛围和市场前景良好，出租难度不会很大。

    北三环及燕莎：空置率低于10%

    北三环及燕莎9个统计项目集中于2006年和2007年，2008年入住项目只有一个。作为一个已经成熟多年的商务区，北三环及燕莎受土地开发限制，150703平方米的供应表明成长的空间已经十分有限。

    28.80%的区域空置率在各区域中是最低的，所调查的9个项目中有6个空置率低于10%，这表明该区域市场需求十分旺盛，正处于繁荣收益期。

    编后语

    总的来说，北京写字楼市场在目前看来还存在一定的风险，不在“健康”范围之内，但有许多专家认为，伴随着奥运的召开和经济的腾飞，2008年的写字楼市场需求一定会大大增加，从而市场空置率有所降低。应对北京写字楼市场持乐观的态度，但是奥运过后，北京写字楼市场将何去何从？它还有待进一步考验，我们将拭目以待。