深圳主力店考察东莞商业地产活动调查分析

在深圳地产大鳄吞噬北中国的话题方兴未艾之际，本地品牌商家再掀异地创业热潮。5月28日，深圳商报与深圳市零售商经纪专业委员会组织深圳主力品牌店联盟首次出征东莞商业地产，据悉，这也是深圳房地产界第一次与东莞商业地产结缘。

　　此次出征的主力品牌店涉及百货、超市、家私、餐饮、娱乐等十余个行业，他们以超前的市场敏锐性联合出征，意在将东莞商业地产所带来的巨大商机提前打上“深圳制造”的烙印。此次大规模出征，主要是看中了东莞商业地产振聋发聩的创新手法下蕴藏的巨大利润机遇，行程中重点考察了“华南第一MALL”、“第一国际”、“世博广场”、“地王广场”等东莞主要商业地产项目。各商家对东莞的市场创新表示了衷心赞叹，对招商项目也显示出浓厚兴趣，并在参观后与东莞开发商热情互动，其中不乏由观望而转变为当场签约者。

　　好百年的肖女士自豪地说，他们很看好东莞商业地产的前景，并于半年前开始跟世博广场进行洽谈，目前谈判已取得突破性进展。天虹商场的张女士也认为，他们在看了项目之后“有投资的冲动”，并希望以后多办一些类似的活动，以便可以跟更多的同行交流，籍以发现更多的商机。此外，味千拉面、鸿基木业等品牌商也对东莞商业地产寄予了殷切希望，尤其值得一提的是，就在考察完毕返深的路上，有商家与总部沟通后中途掉头直扑东莞与意向开发商签约。

　　东莞的商业地产以体量大、创新强著称。第一国际建筑面积达70万平米强，华南第一MALL则直奔百万平米大关，地王广场32.8万平米仅仅算是中等规模，连较小的世博广场也有20来万平米，不去现场观看的业内人士多半会怀疑其消化能力。但在现场观看之后就会发现，东莞商业地产项目其定位大都比较明确，同一平台恶性竞争的可能性比较小，换言之，他们不是集中在同一细分市场上争“Numberone”，而是尽量地在自身细分市场内打造自己的“Onlyone”，并且由于东莞商业地产在震撼珠三角甚至全中国的原创举措，注定会成为东莞城市核心竞争力之一，成为促进东莞城市化进程和拉动华南经济一体化快速增长的重要引擎。2003年，东莞市全年完成GDP947.53亿元，增长速度保持全省第一；全社会固定资产投资318亿元，增长66％；金融界存款余额超过2300亿元，增长22％；城乡居民存款余额1281亿元，增加280亿元；城镇居民人均可支配收入18471元，增长10.4％；全年人均消费性支出15157元，增长3.3％；汽车拥有量每百户26辆，位居全国第三，地级市之首；在中国综合实力最具竞争力城市中排名第五；全市实现消费品零售总额338亿元，增长14.7％。同时，作为“世界工厂”，东莞也是台商在大陆投资最密集的地方，其700多万人口中，有153万户籍常住人口，有近600万的外来人口，近80多万港澳台侨胞，高速发展的经济也吸引了大量高学历科技人才涌入，这一切导致了东莞消费格局的变化，商业地产正是建立在对东莞消费市场正确认识的基础上而大兴土木的。

　　当然，也有对东莞地产巨大体量的商业地产保留谨慎乐观的商家。西武百货投资部的奚先生表示，就创新角度而言，东莞商业地产项目“很值得一看”，但在问及是否有投资冲动时，他保留了弹性的态度，认为“要视市场情况而定”。他估计东莞本地目前还没有如此庞大的消化能力，东莞商业地产很大程度上需要巨额外来资金注入。

　　就创新而言，从深圳的样板房到广州的超级大盘，再到今天东莞的商业地产，珠三角的三个经济重镇在中国房地产市场可谓各领风骚，此次深圳商报率领本地品牌商家联盟与东莞商业地产亲密对话意味着珠三角房地产“隆中对”业已完成，三足鼎立之势即将呈现在华南版图。与此同时，业界也把2004年称为中国商业地产元年，深资东进是利是弊逐渐成为本地资本市场探讨的显学。 （作者:深圳商报记者詹军）

　　深圳主力店考察东莞商业地产活动调查分析

　　5月28日，在深圳商报、深圳市零售商经纪专业委员会主办的“深圳主力品牌店考察东莞商业地产活动”中，深圳市29家主力品牌店，41位代表参与了第一期考察活动，深圳市零售商经纪专业委员会对主力店代表做了问卷调查，其中收回有效问卷份27份，调研结果如下：

　　参加商家总人数：41人，其中：总经理级：8人占19％；总监级：2人占5％；拓展部经理级：22人占54％；拓展专员：9人占22％。

　　参加“本次活动的主要目的”有三种：了解东莞商业地产投资环境，提及率为25％；寻找合作机会，拓展分店的提及率为45％；加强同行交流，促进行业发展的提及率为30％。数据表明深圳的主力商家对东莞市场比较看好，投资意向非常强烈，但对东莞市场了解有待深入。

　　在“对比较合适贵公司的项目”回答中：四个项目均合适占了6％；需进一步了解占13％；暂不考虑占10％；世博广场占24％；第一国际占20％；地王商业广场占13％；华南MALL占4％。数据表明，90％的考察团人员对东莞的项目都有不同程度的意向，而且对合适自己选址要求项目的意向非常明确，其中世博广场、第一国际尤其受到商家青睐。

　　在对“希望此类活动的建设性建议和意见”中，主要有以下观点：增加对东莞市场的整体、项目周边环境及地区的介绍；增加商家交流，增强互动性的内容；考察娱乐性项目；增加招商的经验介绍，及商家对商圈的考虑因素；专家现场点评；增加中小商业楼盘考察；因时间紧凑，对项目具体情况的了解还不够具体、全面；按行业分组；活动组织更详细，希望时间安排在周六、周日。

　　“本次活动对您有哪些收获”的问题中，主要有以下答复：结交了不少朋友，增加了对同行的了解；可考虑其他地区；了解东莞的投资环境和深圳主力商家的动态，了解到了东莞四个MALL的发展状况；得到了很多有用的信息；增长见识，拓宽视野。

　　在“是否认可本次活动”中，答案大多为很好、非常认可，十分认可，只有一个回答是基本可以。

　　在“您会继续参加下一期”的问题中，一人答不会，一人弃权，一人答有时间尽量参加，其余92％答会。（深圳市零售商经纪专业委员会洪奇辉）

　　深圳主力店考察东莞商业地产活动名单
　　家乐福
　　深圳岁宝百货有限公司
　　深圳市顺电连锁股份有限公司
　　新一佳紫荆城投资有限公司
　　麦当劳餐厅（深圳）有限公司
　　华润万家超级市场有限公司
　　深圳西武百货有限公司
　　深圳肯德基有限公司
　　深圳兴万家商业发展有限公司
　　深国商商业公司
　　味千拉面饮食服务（深圳）有限公司
　　深圳市民润农产品配送连锁商业有限公司
　　深圳市苏宁电器有限公司
　　深圳市元绿迥转寿司饮食有限公司
　　深圳天虹商场有限公司
　　深圳市新楚源电器有限公司
　　深圳雨花餐饮连锁有限公司
　　深圳市铜锣湾百货有限公司
　　深圳市老树咖啡餐饮服务
　　深圳永南餐饮有限公司
　　深圳面点王饮食连锁有限公司
　　欧倍德
　　金海马集团（香江家私）
　　深圳好百年家居有限公司
　　华强电子
　　广东赛壹（7－11）便利店有限公司
　　东莞市万店通商贸有限公司
　　深圳市宝安海雅百货有限公司
　　（排名不分先后）