成都房产拍卖整体低迷 商用物业在淡市中走俏

近期成都房产拍卖市场持续低迷，场次和成交额不断下滑。不过，在房产拍卖普遍冷淡的大背景下，商用物业标的却渐渐崛起，受到投资者青睐。最近几天，四川嘉诚、四川盛源、盈信天地等多家拍卖行均在本报发布拍卖公告，称将公开拍卖一批商用物业。这成为近期房产淡市中的一大亮点。
    商业标的增幅明显

    据不完全统计，从春节至今，在房产拍卖整体低迷的情况下，成都拍卖市场却涌现出100多个商用物业标的。其中既有港鹏国际大厦、世纪电脑城这类参考价上亿甚至数亿元的大型标的，也有武侯区民乐园小区近40间商铺、万贯金府银座20间商铺、城隍庙市场17间商铺等值得中小投资者关注的小标的。相比近期拍卖市场供应整体偏少、同比供应量出现下滑的行情，商铺拍卖可谓近期市场的一大亮点。

    对此，业内人士普遍认为，住宅拍卖遇冷是因为国家宏观调控政策出台后，房地产投资受到一定抑制，加重了购房者持币观望的心理。而商业标的重新受到投资者热捧，则主要是商机带来的巨大诱惑力。此外，当前股市起伏不定，也让不少投资者对于相对稳定的商铺投资更加信任。

    住宅价可买临街商铺

    近期，四川嘉诚拍卖公司发布了武侯区民乐园商业用房拍卖公告，拍卖标的包括位于晋康街的近40套商铺，每套面积70～300平方米不等，参考价为7000～12000元/平方米，最低价格和附近新开楼盘的住宅价差不多。

    记者实地踏看发现，民乐园位于武侯区政府重点打造的晋阳商圈，距离千盛百货仅几百米，周围有瑞泰锦城、颐和雅居、长盛续锦等住宅小区，有着稳定的社区消费人口。准备拍卖的商铺在民乐园底层，全部临街。由于周边是早期开发的五大花园小区，附近的商铺业态档次普遍偏低，以干杂店、小卖部为主，中高档消费领域尚属空白。

    据介绍，民乐园将于6月交房，小区有700多户住户，周边还有多个大型居住小区。目前有意在此经营的商家包括连锁超市、连锁药店、银行网点、汽车美容装饰等。商铺的二楼则趋向于茶坊、艺术类培训等较高端的业态，这类商铺有望填补片区中高档消费领域的空白。

    另悉，万贯五金机电城商铺的拍卖参考价为8500元/平方米，位于城隍庙星辉西路17间商铺的拍卖参考价4460元～12800元/平方米，个别商铺的参考价甚至低于住宅价。

    商铺年收益率应不低于6%

    在有着多年商铺投资经历的市民秦彦看来，商业店铺具有升值、保值的特点，特别是独立商铺，可以自主经营，也可以出租或出售。有数据表明，成都商铺的投资回报率平均约8％，远高于住宅平均3％的投资回报率。另外，商铺的升值空间也普遍大于住宅。比如春熙路商圈的独立商铺，价格从过去的每平方米两三万元，涨到现在的每平方米十几万元，而且还无铺可求。

    “不过，一分钱一分货。性价比高的商铺，其购买成本肯定不低，一平方米卖几万甚至十几万元很正常。”秦彦认为，商铺一次性投入大，回收周期长，流动性较弱，故投资者更应该将商铺长线持有，获取稳定的收益。“一般来说，投资商铺应在15年左右收回投资，年收益率应在6%以上为好。”

    虽然商铺拍卖确有金矿可挖，但也要注意投资风险。秦彦建议，要尽量选择成熟商圈的商铺，或者居民即将大规模入住的区域，这样的投资相对稳定、可靠。此外，对于一些专业市场商铺的投资，秦彦认为，投资者不要相信所谓“投资回报率超过15%”等空头承诺，要注意考察市场的招商能力。以荷花池商圈某专业市场为例，因为招商失败，该市场虽然守着黄金口岸，但90%以上的投资者却处于亏损状态。


    算算账：

    商铺投资VS住宅投资

    做了多年商铺投资的秦彦认为，一个好商铺应该具有一些基本条件：地理位置好，处于成熟商圈或者住宅小区，最好临街，其门面宽度应大于纵深，门前开阔无障碍，室内无需大的装修即可营业，租金比较合理等。

    “买商铺比买住宅更挑眼光。如果所处地段不好，店面结构不佳，就很可能卖不掉、租不出。”秦彦说，但如果找到了一个好商铺，其长线投资回报率远非普通住宅所能比。以总价60万元分别购买住宅和商铺为例，秦先生为投资者简单算了一笔账：

    假设一套100平方米的住宅，单价6000元/平方米，总价60万元，出租可得租金1500元/月，那么这套房子长线投资的回报率为3%。而假设该住宅楼下有一套50平方米的沿街铺面，售价1.2万元/平方米，总价也为60万元，初期月租金按60元/平方米计算（成都很普通的租金），投资回报率为6%；若几年后商圈成熟月租金按80元/平方米计算，其投资回报率可达8%。

    秦彦提醒投资者，想要购买商铺不妨去拍卖场看看，因为拍卖会上的商铺透明度高，产权关系明晰，而且价格往往较市场价低。