2008年，郑州商业地产—谋求一个华丽转身

３月２６日，“中原之春——２００８春季中原住交会”将在郑州紫荆广场和河南人民会堂同时拉开大幕。在众多的参展楼盘中，不乏商业地产项目。在翻手为云，覆手为雨的商业地产市场，这些参展商的表现，将直接影响和左右着今年省会商业地产市场的走势和格局。省会商业地产发展存在哪些问题？２００８年会出现怎样的变化？就这些问题，记者采访了部分开发商。

商业地产是否过剩

查阅２００７年省会楼市的数据，记者发现目前郑州商业地产的空置率相当高。数据显示，２００７年郑州市批准预售的商业用房面积为１３６万平方米，而实际销售仅５６．４万平方米，处于供大于求的局面。

郑州商业地产大量积压，是市场饱和了还是“另有隐情”？

河南升龙置业营销总监张宇不同意“饱和”的说法，她认为，郑州商业地产出现大量积压，一方面原因是一些商业地产项目定位不准确，脱离市场需求，另一方面原因是，近一两年，国家宏观调控政策的出台，对投资需求是不小的冲击，首付比例提高、利率上浮等房贷新政，影响了人们的投资热情。

张宇说，前些年，冲着商业地产的高额利润，一些开发商“大干快上”，开发了很多商业地产。由于缺乏开发商业地产的经验，很多商业地产项目定位出现偏差，产品严重脱离市场，导致大量积压。“不过，真正定位准确、后期运营状况有保障的项目销售都还不错。”张宇话锋一转，“去年，曼哈顿广场商业卖了６亿多元，均价卖到了每平方米３．５万元，像一层商铺，高的卖到了每平方米７．２万元。销售火爆，除了地段本身的原因，还与项目定位和后期商业运营保障得力有关。”

郑州国贸商业有限公司总经理司小伟对张的观点表示赞同，“郑州商业地产才刚刚步入正轨，说饱和言过其实。出现销售积压的情况，主要原因是很多商业地产的开发商重销售轻管理，过多考虑经济收益，而忽视了商业地产后期的经营管理”。

产品定位脱离市场

郑州商业地产出现闲置和过剩问题，业内普遍的观点是，项目定位出现了偏差。

有过商业地产开发经验的营销专家高重恒表示，业内流传这样一句话，住宅开发是初级阶段，写字楼开发是中级阶段，商业地产开发则属于高级阶段。这句话是否有失偏颇，且不去管，但它传达了这样一个信息，即商业地产开发对开发商综合开发能力的要求更高，它除了要考虑房地产开发的因素，还要考虑商业的因素。

司小伟说，郑州许多商业地产项目存在定位不准的情况，有的应该定位成区域性商业中心的项目，规划的实际上是社区商业，这就必然会导致后期闲置，因为社区商业不需要太大规模，而这些项目体量往往很大，商家在进驻前往往很忌讳。还有一个现象，一些相对偏远的地方，根本不具备做区域性商业中心的条件，开发商却把它定位成区域性商业中心，造成大量的积压。这两个现象，一个共同的原因是，没有准确定位。

上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田指出：商业地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。

谈到商业地产开发与住宅开发的不同，河南升龙置业营销总监张宇深有感触，“普通住宅与客户基本上是一对一的关系，而商业地产则对应着投资者、经营者、终端消费者，只有把这三方的利益平衡好，商业地产方能久盛不衰。现在，有很多开发商是从开发住宅转过来的，不懂商业经营，不重视后期经营管理，导致项目定位和决策失误”。

后期运营发展瓶颈

郑州商业地产大量积压，还与前一阶段一些商业地产项目运营不佳影响了投资者的投资热情有关。

河南金门面房地产管理顾问有限公司董事长王少华告诉记者，郑州商业项目的开发建设已经到了一个瓶颈，部分采用返租方式进行销售的商业项目将面临巨大的兑付压力。

“‘包租返利’将面对投资者理性的质疑。”王少华进一步解释，“已经完工的商业项目陆续进入营业期，返租则到了承兑期。”

建业置地广场负责人告诉记者，目前，为尽快实现销售，开发商多承诺７％至１０％不等的投资回报，将商业物业作为一种金融工具来对待，而对商业物业后期如何经营的问题，想得很少或者根本就没考虑过。而国外成功的商业８０％以上为持有型物业，将该物业作为奶牛，不断地长期地为持有者供应着鲜奶。

“建业置地广场坚持选择８０％以上的自持物业比例，并不是要哗众取宠，而是真切地考虑到将来商业的后续发展，一个商业项目只有不断‘活’下去，才能真正‘火’起来，开发商持有绝大部分的物业对这一点是个保证。”

无独有偶，郑州几个卖得好的商业项目如郑州国贸中心、曼哈顿广场等，开发商自持物业的比例都很高。

中原国际小商品城副总经理蔡忠新说，商业地产开发的特性，应该是一个长线。随着商业氛围越来越浓厚，商业地产的价值也会越来越提升。如果开发商资金充足，实力雄厚，拉长开发链可以最大限度地获得回报。另外，开发商有土地，有房产，并不只有销售这一种变现方式，开发商完全可以采取其他变现的手段。

蔡忠新认为，大量分割销售，从产出看，开发商的决策也许没有错，但是，对于投资者而言，却往往意味着血本无归。

社区商业积压成灾

业内人士告诉记者，在近年积压的商业地产中，社区商业地产占了相当大的比例。

据郑州市统计局的数据显示，２００２年～２００７年上半年，郑州商业地产共投放３６５．９６万平方米，社区商业部分就投放了２６７．０６万平方米，占２／３强。从单个项目来讲，社区商业单个项目市场投放量由２００２年的平均１万～２万平方米增加至目前的５万～６万平方米，而且一个项目配套建设３万～４万平方米社区商业用房的现象已相当普遍。

蔡忠新告诉记者，目前郑州几乎所有的社区都建设有商业步行街或者社区商铺，一些社区商业地产项目销售和租赁已经出现问题，同时较高的商铺空置率开始困扰某些社区的发展。

司小伟告诉记者，在对商业地产项目定位时，首先要考虑区位，考虑是做社区商业，还是区域性商业中心。这个定位会决定整个项目的成败。社区商业有自身的特点，其能够生存下来，有其自身的要求。一般说来，社区商业规模不能太大，因为它面对的消费群体只是社区及周边居民，而区域性商业中心面对的消费群体更加广泛，支撑点也会更多一些，所以其规模也会更大一些。而目前掌握的情况是，一些社区商业地产项目规模明显过大。

尽管河南省商业经济研究所所长张进才认为，社区商业在未来的发展中大有可为，但如何治疗社区商业“肥胖症”成了很多开发商首先需要面对的问题。

理性回归正当其时

郑州商业地产存在的问题，已经引起了业界的广泛重视。有人认为，２００８年将是郑州商业地产的回归年，也是复兴年。

２００７年最新公布的郑州市“十一五”规划纲要明确提出，“把郑州建设成为全国重要的现代物流商贸城市”，这给本身“商”气十足的郑州带来了新的发展机遇。当前，随着二七核心商圈全面改造，以及第四代商业业态Ｓｈｏｐｐｉｎｇ　Ｍａｌｌ、社区商业等引入郑州，郑州的商业业态面临全面的升级换代。丹尼斯、沃尔玛、家乐福、大商新玛特、华润万家等国内外大型商业企业在郑州强势布点，使郑州商业面临空前的大变局。而城市化进程的加快，也有力地拉动着郑州商业地产发展。在城市新市中心、新旧城区接合部以及城市人口相对稠密的地区，一些区域性商业中心和次级商业中心正在形成。

尽管发展机遇多多，但蔡忠新认为，郑州商业地产前期暴露的问题，如果得不到有效解决，必然会影响到郑州商业地产的发展。

值得庆幸的是，在有了前车之鉴后，郑州商业地产开发商变得越来越理性，决策科学性大大提高。采访中，记者了解到，许多代表新兴商业势力的开发商在项目运营上显得更为理性和谨慎。以滨水带·圣菲城商业街为例，开发商在项目上马前，邀请国内一流的商业顾问公司现场考察，并力图在项目运作过程中，实行招商先行。

而订单式销售的万达模式，也越来越多地被运用到省会商业地产开发中。张宇告诉记者，从２００６年５月开始，升龙便开始与沃尔玛、国美等一流的商家洽谈，完全按照商家的口味度身定做产品，这种订单式销售的模式取得了成功。更为重要的是，在与沃尔玛的合作中，升龙获得了经验，也得到了这些品牌商家的认可。现在，升龙与这些品牌商家已经结盟，升龙的项目走到哪里，这些商家就会跟到哪里。

而过去重前期轻后期的运作方式，现在已经得到了很大改变，很多大型商业地产项目的自持比例，提高到了从未有过的高度。而不顾实际，盲目定位的状况也有了很大的改变。

种种迹象表明，省会商业地产正在向理性回归。

２００８年郑州商业地产市场谁是最大的赢家？或许司小伟的一句话“最优的区位、最优的项目、最优的开发商会有最好的发展”，是对这一问题的最好解答。