各路高手共解石家庄商业地产谜局

“商业规划对大型商业地产的开发将产生怎样影响？”

　　“如何推动商业地产与商业运营的战略合作和双赢？”

　　“石家庄的商业地产如何实现健康发展？”……

　　这些备受地产商、零售商关注的话题，在6月4日召开的“2004中国(石家庄)商业趋势论坛上得到部分求证。来自国内外的专家和国内商业地产界的风云人物，对目前国内和石家庄商业地产界存在的共性问题进行了较为详细的解析。

　　要建立听政制度

　　中国商业地产联盟会长荀培路

　　中国商业地产联盟会长荀培路说：“加入WTO以来，中国巨大的市场和快速发展的经济吸引了国内外的商业投资集团，大大提高了我国城市商业网点的开发。这几年城市商业网点不但数量、档次有所提高、而且更加多元化，但商业和地产‘两张皮’的情况依然存在。比如，商业网点投资主体出于自身利益考虑，盲目建设和开发，造成了网点布局结构性、地域性的不合理，而且出现了影响交通、破坏环境等一系列问题。在网点布局上突出表现为老城区多，新城区少；在业态结构上大型百货店过剩；在宣传和定位上有的开发商不考虑区域科学性，重复建设，造成社会资源的浪费。

　　荀培路指出，一些地产商仅仅出于投资卖铺的需要，盲目争相圈地、立项，导致一些大体量的所谓“伪mall”纷纷出现，这比较危险。他认为，政府应该引导商业网点规划和商业地产开发，营造公平、合理、透明、有序的投资环境，对没有指定的商业网点规划的商业地产不予批准，同时制定符合国情的商业地产发展听证制度。

　　开发商不能一意孤行

　　深圳铜锣湾百货副总经理李晓骊

　　这几年致力于摩尔业态引进，在全国已拥有17家摩尔的深圳铜锣湾百货对商业地产的建设发展颇有心得。其副总经理李晓骊提出，要想让开发商和零售商双赢，双方必须做到同乘一条船。

　　李晓骊说，从拿到地之后双方就要进行全程的参与。在项目建设过程中开发商一定要听零售商的意见，要知道零售商的要求，在建筑的施工、构造等细节方面一定要按照商业设施的要求建设。如果不理会这些，一意孤行，按照搞“房地产”的思路去做，这个项目肯定搞不好。

　　另外，她认为开发商不能只想着自己单赢。她举例说，他们曾经在成都和一个开发商谈一个合作项目，由于开发商对零售商提出的条件过于苛刻，几乎让零售商无利可图，所以双方谈不拢，结果建筑都封顶了，招商的事还八字没一撇。

　　商业地产投资者实力第一

　　清华大学经管学院博士后王学东

　　清华大学经济管理学院博士后王学东说，一个成功的商业地产回报是非常诱人的，于是各种性质的投资者都跃跃欲试。从现在国内的情况看，参与这一产业的有房地产商，有投资公司，还有的是策划公司，从经济实力上看，后两者显然“虚弱”一些，这样也导致一些项目进行到一半就难以为继，有的项目甚至“胎死腹中”。他认为，商业地产投资巨大，非一般投资者所能为，所以头脑发热，不计后果地一哄而上很危险。

　　此外，王学东指出，摩尔等商业地产项目一旦正式运营起来，一定要实行统一管理的模式，不能各商家各自为政，任意而为。

　　国内项目盲目上马者多

　　美国商业规划专家何瑞杰

　　美国商业规划专家何瑞杰(James)说，国内大多数商业地产的规划是这样的：先选择一块地，然后有关部门开始作初步预算，在没有明确的目标、明确的客户，甚至没有明确将要对哪些业态进行组合的时候就开始敲定方案，甚至破土动工。其结果施工到一半就进行不下去，手足无措的状态也就开始显现。而在美国，基本上是这样：在进行充分的市场调查，并且研究了市场模式之后才开始确定预算，确定规划特点，此后的每一步基本上都是在胸有成竹的状态下进行的，这样不至于出现较大失误。