上海：销品茂难道真的要过剩了吗

10万平方米，20万平方米，30万平方米，40万平方米……50余个商业房产项目，40％以上打出了“大型销品茂”、“超大购物中心”的旗号———正在举行的第三届商业房产展透出信息：无论上海还是外埠，建大型销品茂已经成为一种时尚。销品茂，是不是越大越好？昨天召开的商业房产开发与投资研讨会上，专家们发出了“销品茂，切莫贪大求全”的警示。

　　真光路上将要开一个43万平方米的兴力达国际广场（但其中包含了十多万平方米的办公楼和公寓部分），浦东金桥的埃蒙顿广场面积也达到了10万平方米，陆家嘴地区将新增一个10万平方米的中融广场（其中含数万平方米的办公楼部分）。从昨日的商业房产开发与投资研讨会上获悉，上海目前已建、在建的“准”销品茂已超过20个，但其中真正严格意义上的MALL（只租不售，面积超过10万平方米）并没有几家（但如果把上海的中信泰富广场这样的只有4万平方米的中小型购物中心也叫作销品茂，那么香港的销品茂就多得无计其数了）。

　　上海普查摩尔热 区别对待不能一刀切 MALL应该“适度超前”发展

　　上海经委秘书长朱成钢说，上海几年前就出台相关政策，对购物中心过热作出限制性规定，近期内，新的限制性规定估计不会再出台。而上海市房地经济学会副会长印堃华的意见是，购物中心等新型业态可“适度超前”，应对各购物中心项目区别对待，不能出台“一刀切”的限制政策，否则不利市场良性发展。

　　另外必须严格警惕Mall不应成为商业地产泡沫中的牺牲品，政府真正需要彻查的是，以开发Mall的名义运作的商业地产项目（伪摩尔-如批发市场、专业市场、商业街等等）所出现的泡沫。

　　销品茂，即大型购物中心，是海外传入的一种新型商业形态，近年来已经风行全国。一个建筑物中，以百货、超市为龙头店，将品牌专卖、餐饮、娱乐、休闲“一网打尽”，顾客从一进门，就可以享受到吃、穿、用等一系列服务，时尚而方便。商业房产展上，记者发现，开发商们普遍认为，由于大量的商铺、品牌专卖店云集荟萃，吸引了大量的人流，购物中心都是聚集人气的“福地”。只要把销品茂建得足够大，不愁财源不进门。记者从有关方面了解到，仅上海一地，开业、在建和规划中的各类大中小型购物中心，大约已经有40个。

　　但专家们的担心并非空穴来风，今年以来，无论在上海还是外地，销品茂“猝死”、“难产”的案例已经发生多次。专家们分析，一个城市中，特大型购物中心不宜过多建，理由有三：

　　第一，销品茂由于体量巨大，开发成本极高，稍有意外，很容易发生资本链“断裂”、工程“烂尾”的情况，所以销品茂必须应该由既有资金实力又有商业经营经验的少数专业发展商来垄断开发，而不能象现在这样各类发展商百花齐放，更不能分割销售销品茂内的商铺；在海外，80%的销品茂都是由少数几家专业摩尔发展商开发（如美国SIMON、WESTFIELD、GGP等大集团、日本的AEON、菲律宾的SM集团和ROBINSON集团等都是专业的大型销品茂发展商），并且坚持只租不售；

　　第二，目前国内的商品品牌、品种不如一些发达国家甚至东南亚国家丰富，引发招商困难的问题（转机只有在WTO和CEPA政策实施后，进口税降低后，问题有望逐步解决，但这需要时间）；

　　第三，销品茂的管理与住宅、酒店不同，需要精通商业推广的专业管理团队，而国内这样的人才目前较缺乏（这仅仅是发展中的问题，需要加强培训和引进海外人才，我国的酒店业以前也同样高度缺乏专业人才，现在不早解决了吗）。

　　记者了解到，在美国曾经也发生过一窝蜂建大型销品茂的情况，但随着成千上万家各类购物中心陆续开业后，这种情况已经改观（和我国相比，美国是个已经高度发展的国家，且在高基数下，城市的人口增长和经济增长率都相对有限，大型商业设施经过几十年的连续建设，的确已经接近饱和，并且由成长期步入成熟期，故目前在建的新项目已经大大减少，但新MALL项目建设也并没有完全停下来）。专家认为，国内的商业房产开发商不应该再重蹈覆辙。专家们认为，在市中心已经建有2～3家特大型购物中心后，开发商应该逐步“转战”社区和各大城市副中心，在商业明显落后且有实际需求的城市副中心配套建设大型都会型摩尔（如当年的八百伴商厦百货摩尔，如今的五角场），在新兴社区聚集区配套建设社区摩尔（如友谊南方商城），使人们就近消费娱乐，在社区建设体现综合服务、便利的中小型购物中心，天地将更为宽广。
　　
　　上海普查摩尔热 区别对待不能一刀切

　　MALL应该“适度超前”发展

　　近日，由银监会、商务部、发改委、建设部“查告”，并在全国范围内对购物中心（海外称SHOPPING－MALL，即“销品茂”）投资展开彻查。购物中心会不会成为继地产、工业园区之后的又一限制性固定资产投资项目？

　　上海经委秘书长朱成钢接受记者采访时表示，上海的购物中心虽然在一定程度上呈现过热态势，但是与全国部分地区相比，还不算很厉害。据了解，2003年5月，原上海市商委作过一个对上海大型商业设施的调查，显示已经开业的购物中心有13个，建筑面积97万平方米；在建的购物中心有15个，建筑面积超过160万平方米；规划将建的购物中心19个，建筑面积超过240万平方米。算下来，总面积将约500万平方米。

　　购物中心缘何火热？汤臣集团上海浦江传奇实业经营发展有限公司总经理沈以亨告诉记者，按照地产开发惯例，购物中心投资回报期很长，属于短期“不赚钱的项目”（但如果只租不售，经营得当，度过困难的最初2、3年市场培育后，摩尔商铺的租金将大幅度提高，中长期回报相当可观；上海港汇广场从最初的商铺低租金请客户入驻，到如今的一铺难求，大量高端品牌高价排队求租，就是一个很好的例子；最近上海的港汇广场和北京东方广场、重庆大都会广场等多个摩尔纷纷大幅度提租），地产商主要希望通过购物中心项目带动附近地皮、住宅、商务楼升值，然后再用其他项目投资所得投入购物中心。而目前众多投资者之所以对购物中心趋之若骛，恐怕与部分开发商想通过卖铺套现的思路有关。众所周知，购物中心要经营好，“只租不售”的惯例不能打破。沈以亨说，他所负责的“上海传奇”购物中心回收期需要10年左右。此外，一些商家不规范的操作，也导致了购物中心上马项目过多。
　
　　朱成钢说，上海几年前就出台相关政策，对购物中心过热作出限制性规定，近期内，新的限制性规定估计不会再出台。而上海市房地经济学会副会长印堃华的意见是，购物中心等新型业态可“适度超前”，应对各购物中心项目区别对待，不能出台“一刀切”的限制政策，否则不利市场良性发展。

　　毕竟，购物中心在旧区复兴改造、大型社区配套和新兴城区规划启动方面都有很重要的作用，发展购物中心关键是要“适度”并且选好有实力且有商业经验的专业购物中心发展商（而不是借摩尔名义卖铺的所谓商业地产商）。