商业地块受宠 住宅用地遇冷
2008榕土地“第一拍”现“拐点”
3月1日，福州市国土资源局发布公告，宣布公开出让福州市城区两幅国有建设用地（宗地2008-01号地块与宗地2008-02号地块，以下简称“01号地块”和“02号地块”）的使用权。
3月21日，随着拍卖师一槌落下，02号地块以2.78亿元的高价成交，01号地块却因报名人数不足而转为挂牌。
备受关注的2008年福州土地“第一拍”以商业用地高价竞拍，住宅用地遇冷的结局收场，这究竟传递出怎样的市场信号？
开发商谨慎对待
作为2008年福州土地“第一拍”，加上2007年土地接连流拍、楼市转冷的背景，3月21日的土地拍卖会备受关注，甚至被一些业内人士称为2008年福州房地产市场的风向标。
“两幅地块的地段都很好。”福建正祥集团执行总裁江映辉告诉记者。3月20日，记者到实地进行了解。
01号地块位于鼓楼区锦江路东侧、乌山西路南侧，属于江滨板块，周边有融侨锦江、美景良辰等高档住宅区，配套完善，随着乌山西路的建成通车，其价值将更加凸显。该地块出让土地面积为33482.7平方米（合50.22亩），规划用途为商业、居住用地，其中住宅项目套型建筑面积90平方米以下的住房，所占面积必须达到住宅开发建设总建筑面积的70%以上。该地块的竞买保证金为１亿元。
02号地块位于鼓楼区湖东路北侧的公正村，毗邻五四路CBD黄金地段。该地块面积不大，且有些狭长，出让土地面积6035.4平方米（合9.05亩），规划用途为商业金融（兼容办公写字楼）、社会停车场库用地。该地块的竞买保证金为2000万元。
记者了解到，对于此次拍卖会，开发商普遍谨慎对待。金辉集团总裁郑长胜对此不发表评论，仅表示：“金辉没有参与此次竞拍。”江映辉则表示：“开发商在有闲钱的情况下，可以竞买这两幅地块。”
江映辉认为，一方面，市场已经发生变化，如今拿地的成本相对会低些；另一方面，从长期来看，福州房地产市场的前景还是不错的。“但关键问题是，如今开发商们心里都没底，不知道市场究竟何时能回暖。”据其透露，正祥集团也没有参与此次竞拍，“正祥的土地储备已经很充足”。
结局出乎意料
3月21日上午9时，福州市国土资源局二楼的拍卖会现场并不火爆。拍卖师宣布，01号地块由于未达到要求的报名人数，转为挂牌。
记者了解到，共有13家公司及个人对02号地块提出竞买申请，除本土品牌开发商冠亚（国际）集团、仁文建设等之外，有四位来自福州八县的竞买者以个人名义参与竞拍，此外还有来自上海、北京、香港的竞买企业或个人。
9点15分，拍卖正式开始。01号地块起拍价1.41亿元，每次加价幅度不小于100万元。
7号福建中旅房地产开发有限公司率先举牌后，16号宇洋投资公司立刻加价900万元，随后连续三家的加价幅度都保持在1000万元，价格迅速抬升。但自11号上海乾承投资公司开出1.83亿元之后，各家的加价幅度开始减小，至9点20分，7号竞买人开出2.4亿元的价格。此后，竞争便在16号与7号之间展开。
经过39轮举牌，7号福建中旅房地产开发有限公司最终以2.78亿元的高价竞得02号地块，每亩价格3071万元，楼面地价达7944元/平方米。此次参与竞买的13家竞买者中，共有4家一次都没有举牌。
福州市国土资源局的有关人士表示，01号地块出现报名人数不足的现象在意料之中，因为就该地块而言，要求开发商在两个月内付清所有土地款项，压力较大。而在土地多次流拍、楼市形势转变的背景下，02号商业地块出现如此多家竞买者，实在出乎意料。
“价格太高了。”拍卖会后，记者采访了上海乾承投资公司的代表，此次拍卖会上，他们仅举了两次牌，“我们的心理价位在2.3亿元。”
在02号地块的争夺中，冠亚（国际）集团仅仅举了一次牌，便没再加价。“楼面地价7000元/平方米左右，我们还能接受。”冠亚（国际）集团董事、财务总监张敬堂告诉记者，“最终的楼面价近8000元/平方米，太高了，估计未来售价将达到每平方米14000、15000元。如今市场不太好，写字楼又不太好做，风险太大。”
商业地块趋热
事实上，在此次拍卖会之前，01号地块受到了更多的关注。
有媒体预测认为，02号地块的开发规划用途为商业金融用地，有一定的开发局限性。而01号地块规划用途为商业居住用地，且地段不错，将成为众开发商关注的焦点。该媒体预测认为，01号地块拍卖总价将超过10亿元。
某策划机构对01号地块做了估测，认为该地块拥有市中心地段优势，适宜打造高端项目。若竞拍楼面地价不超过8788.50元/平方米（每亩地价控制在2226.43万以下），投资回报率将达到21%以上，项目开发可行性较强，风险也相对较低。
业内人士分析，受楼市寒流影响，目前榕城的不少开发商尽管土地储备量不多，但对地块拍卖的热情已不如半年前那么高。况且，如今许多开发商资金比较紧张，就01号地块而言，1亿元的竞买保证金是不少开发商无法承受的。
对于01号地块流拍的原因，福州房地产专家王剑超分析认为，一方面，规划要求90平方米以下住房面积所占比重，必须达到住宅开发建设总建筑面积的70%以上，“但乌山西路地块更适合做大户型，中小户型不太好做”；另一方面，开发商资金紧张，加上不久前发生开发商退地事件，多少也给其他开发商造成心理影响。“如今住宅市场受到国家宏观调控政策的严控，而商业地产并不在调控范畴，加之投资回报率较高，未来将会走热”。
“福州开发商的开发热点已由居住大地块转向商业小地块。”依据2008年福州土地“第一拍”，有业内专家做出这样的预测。他认为，居住大地块对开发商的资金提出了更高的要求，开发商不得不谨慎对待。而商业地产在尚未成为政策调控目标的情况下，将迎来更多的发展机会。
行业分化加剧
显然，“拿到地就能圈到钱”的时代已经过去，2008年榕城土地“第一拍”更多折射出了开发商们集体冷静的“心态”。
上海乾承投资公司的代表告诉记者：“其实我们很早就开始关注福州市场，对福州市场的后市比较看好，只是此次地块拍卖的价格过高了。”冠亚（国际）集团的张敬堂也表示，如今其公司的住宅开发主要以三、四线城市为重点，“这些地方的住宅市场前景不错。”
有统计数据显示，国内房地产开发资金的直接融资比例不到20%-30%，间接融资的主渠道为银行。但2007年第四季度以来，银行信贷紧缩，大多数房企深受资金之困，加上房地产企业上市、再融资的门槛已明显提高，因此，对于众多房地产商而言，加速资金回笼是当前的首要任务。
自融信退地之后，坊间传言又有一家开发商提出退地要求，福州土地市场的走向更加扑朔迷离。业内专家认为，在资金重压之下，许多资金实力不足的开发商不得不选择将项目转让，或者与其他开发商合作开发，而资金实力较强的开发商则可能借机低价收购地块，房地产行业内的两极分化将日趋明显。
