“占尽”天时据地利 商业地产进入收获期

陆家嘴的商业物业位于“国际金融中心的核心”，占据天时地利；大量优质出租物业将在2008和2009年竣工，租金收入将大幅提高。 
　　广发证券/沈爱卿 

　　中国的金融中心在上海，上海的金融中心在浦东陆家嘴金融贸易区。根据国家要求与部署，上海国际金融中心建设的目标已经明确，即“到2010年形成国际金融中心基本框架，到2020年基本建成国际金融中心”。上海将“进一步聚焦陆家嘴金融城，使之成为上海国际金融中心建设的核心功能区和核心品牌”。陆家嘴金融贸易区将迎来更大的发展。 

　　商业物业占天时地利 

　　陆家嘴(600663)自2005年推进主营业务从单纯土地开发向土地开发与项目建设并重的战略转型后，进入了一个全新的发展阶段。自2005年开始，陆家嘴启动了大批项目的投资建设，而且这些项目大都集中在陆家嘴核心区域(世纪大道两侧)。随着陆家嘴金融贸易区的国际金融中心地位逐渐确立，公司的这些商业物业的价值将稳步提升。因此，公司的商业物业占据了天时地利，具备非常大的发展空间和升值空间。 

　　2007年，陆家嘴的土地批租收入超过房产销售收入重新成为营业收入最主要的贡献业务。2007年公司的净利率为42.0%，创7年来新高；净资产收益率为10.0%，创4年来新高。 

　　自陆家嘴战略转型后，大量的商业物业开始建设，继2007年10.4万平方米的商业物业竣工后，2008年至2009年将迎来商业物业竣工高峰期，预计2008年和2009年将分别有21.4万平方米和24.5万平方米的商业物业竣工。同时，陆家嘴还有十几个项目处于前期策划过程中，建筑面积约162万平米。公司正逐步向以长期持有商业物业为特点的商业地产公司转变。大量优质出租物业将在2008年和2009年竣工，租金收入将大幅提高。 

　　资金流充裕 财务无忧 

　　年报显示，2007年陆家嘴实现营业收入20.5亿元，同比减少28.5%，实现利润总额8.8亿元，同比减少35.0%。其主要原因是2007年的房地产销售收入大幅下降了78.7%，但公司实现的归属于上市公司股东的净利润却比2006年增长24.7%，达到7.5亿元；每股收益由2006年的0.32元提高到2007年的0.40元。这是因为公司所得税费用大幅下降以及少数股东权益大幅减少。 

　　尽管陆家嘴有大量商业物业在建和拟建，但公司并无财务上的压力。公司已经连续三年无银行借款，而且每年均有上千万元的利息收入(在此并不考虑其资产利用率)。比如，2008年公司预算全年总资金支出为46亿元，仅公司“当年度营销收入的资金回笼”及“账面银行存款的结余(2007年底公司的货币资金余额达41.9亿元)”就可满足其资金需求。 

　　另外，陆家嘴还有一个潜在的盈利点———对众多金融机构的股权投资。陆家嘴对银行、证券公司和保险公司均有长期股权投资，总计1.58亿元的投资成本。与这些金融机构紧密的合作也有利于公司借助资本市场优化公司的财务结构。 

　　盈利预测与投资建议 

　　今年开始陆家嘴的土地批租收入将大幅下降，而商业物业出租收入将逐步提升。投资者需关注动拆迁成本上升及物业税政策的出台可能对公司业绩带来的不利影响。预计公司2008年至2010年的每股收益将分别达到0.448元、0.529元、0.633元。每股净资产将从2007年的4.4元增加到2008年的5.08元。目前A股商业地产上市公司的平均市净率为6.56倍，考虑到公司商业物业占据天时地利之势以及后续将有大面积商业物业竣工等比较优势，给予公司7倍的市净率，“买入”评级。