张家鹏：2007年北京商业地产趋势分析

   2007年北京商业地产趋势分析

    在历经了约5年的高速发展后，2007年将是北京商业地产市场的一个阶段里程碑，在本年度内，过往几年开工建设的大型项目诸多会进入营业状态，北京的新商业格局将初步形成。同时，北京商业地产市场将继续朝向更为成熟理性的方向发展，可预见到的政府政策，开发商开发模式以及零售租户的变化等，都将会对北京商业地产的发展产生正面的推动。具体做出展望分析如下：

    进入历史开业最高峰期

    由于进入2008年北京房地产项目将不再允许继续施工，所以诸多商业项目预计交付及开业时间都设定在了2007年，因此2007年将会形成商业项目集中开业之态势，且本年度将可能是北京商业地产市场由史以来商业面积供应最为集中的年份，整体商业零售市场将进入空前激烈竞争的状态。

    多中心商业格局将正式形成

    在《北京城市总体规划（2004年－2020年）》中，政府提出了构建新城市空间格局，实施多中心的新城发展战略方向。而一个新城市中心的形成，有赖于多种功能性物业及产业的均衡发展，完备的商业服务功能是城市分中心形成的重要一环。2007年随着新项目的开业，在望京、中关村、亚运村等区域版块将形成多个总面积超过西单的新商业中心，北京原有商业相对集中的态势将得到有效缓解，商业“多中心”的格局将正式形成，同时也意味着北京城市总体规划的阶段成果实现。

    购物中心零售模式日渐成为主流

    北京商业市场中的大型商业项目，从零售模式而言一直是百货占据主导地位，如百盛、SOGO、中友都是典型的百货代表；在2007年将有大量颇具规模的新商业项目开业经营，如新光三越、四季商城、西单MALL等，这些项目大多都是以购物中心的模式进行运营，伴随着其集中开业，亦将确立购物中心在北京商业零售市场上的主流模式地位。

    高档商业竞争加剧

    之前北京商业零售的竞争主要集中于中档及中高档次，高档商业竞争态势显得相对缓和，项目数量亦相对有限，仅国贸、赛特等少数几家。看重高档商业在北京之发展空间，诸多新发展项目选择了高档次定位，2007年这些项目中大多将会陆续开业，包括新光三越、四季商城、柏悦生活等，这将促使北京高档商业竞争加剧。

    餐饮及休闲业态快速发展

    随着收入水平持续提高，北京人口的消费正由“需求型”向“享受型”方向快速转化，使得餐饮及休闲业态增长迅速，并日渐成为消化商业地产面积的重要角色。北京2007年将有较大量的商铺面积开业，且新开业项目诸多位于非中心区域，这些项目需更多考虑引入餐饮及休闲业态来提升自身聚客力，所以大量非中心位置的商铺开业将对餐饮及休闲业态的发展产生更大推动作用。

    政府继续实施严格管制

    在北京商业地产市场集中供应的现实状况下，政府亦看到其中蕴藏的风险，在2007年预计其将对商业地产实施进一步管制，并将可能出台相对更为细则的相关规章，以规范城市商业网点的建设，控制新建商业项目的审批，防范无序竞争，城市资源浪费等不利情况发生。政府的行为将引导城市商业地产开发逐渐步入理性化，商业地产项目之开工量与上年相比将可能会有所降低。

    只租不售模式进一步发展

    三个主要方面的原因将推动只租不售模式的进一步发展：第一，中国政府逐步对商业地产进行严控，良好地段的商业用地供应愈发稀缺，从而促使目前能取得土地的开发商更有想法去自行持有物业，享受长远租金收益。其次，在中国房地产行业发展一个阶段之后，目前已经产生了大量颇具实力的本土开发商，并且实力背景的外资也已大量进入，所以市场上已经存在有相当数量有能力持有物业的发展商，这些发展商中诸多在进行商业地产开发时可能会更多考虑只租不售；第三，中小商铺投资者越来越理性，对于购物中心式的产权商铺也开始警惕，商铺的销售难度加大，使得企图借助商铺散售快速套现的想法再也难以实现，所以中小商铺投资者的成熟亦推动了只租不售的发展。

    中型面积租户数量提升

    从面积上进行区分，在中国大陆之前可供选择的租户类型呈现出“哑铃状”特征，一种是所需面积超过一万平方米的超市、百货、家居等大型租户，另一种是单位所需面积较小的服装类商家，市场上相对缺乏面积需求在1000-5000平方米之间中型商家租户，此种现实状况对大型商业地产开发商进行业态组合形成了限制。而自中国商业零售市场对外资开放以来，北京商业零售市场上的品牌丰富程度在近两年得以明显提升，中型租户亦发展迅速，到2007年市场上的中型租户将达到相当的数量，中型租户的增加使购物中之业态组合具备了更多灵活选择的可能。

    大型卖场租金上扬

    以超市及百货为代表外资零售商正以加速度的态势进入北京市场，并且诸多都制定了庞大的开店计划，对商业店铺形成了强劲需求。而北京商业地产虽然供应量较大，但由于大型卖场商家的租金支付能力相对不高，且对物业硬件有诸多特殊要求，所以可供其选择的商铺亦相对受限，同时近两年北京政府对于大型商业地产审批处于紧缩的状态，所以未来可选择的项目将显得更为稀缺。在需求增长，供应衰减的情形下，预计2007年大型卖场的租金将会有所增长。

    大宗整购交易更趋活跃

    在中国政局稳定，经济发展前景看好的有利背景下，北京的优质商业地产项目蕴含有良好的升值潜力，看重这一潜力并怀有对人民币继续升值的预期，同时受到之前整购项目之务实赢利表现的激励，使得国内外资本对北京商业地产项目之收购热情更显高涨。2007年将是北京历史上最多优质商业项目进入市场的年份，这将吸引到更多买家的关注，亦将促使收购交易更为活跃。