昨天，上海土地交易市场举行首场土地竞拍。在出让的8幅土地中，有两幅流标，3幅只有一个竞买人，其中最受关注的南汇区惠南镇金粤广场储备地块只有两家开发商参与竞标，而2443.2元/平方米的成交楼板价不到去年高峰时期的一半。上海土地市场在经历疯狂之后，地价恢复理性的速度和当初疯涨一样迅速。
竞拍过程数字化
根据新的土地出让流程，上海土地交易市场将全部土地交易集中在同一个平台上进行，而不再像过去那样，在各个区县土地交易中心自行进行。
昨天的土地交易分上午下午两批进行，上海房地局分别用四个交易厅同时进行四幅土地交易，交易厅大屏幕进行现场直播。
昨日的5幅工业用地以及3幅经营性土地的竞拍过程都被摄像监控，整个过程都在大屏幕上显示。即使在上海土地交易市场10间交易厅外面，也能对竞拍的过程一目了然。
据悉，在今后的上海土地交易市场中，从竞买人申请开始，便由数字代替企业名，整个交易过程都将是一串“数字”在交易。
两地块流标
早报记者了解到，在此次出让的地块中，“嘉定区徐行镇曹胜路、北华浜之间工业地块”、“奉贤区金汇镇齐百路西侧地块”两幅地块由于最终没有人报名而流标，流标比例占这次竞标土地总数的四分之一，另有3幅地块仅有1个竞买人报名。
惠南镇地价降50%
南汇区惠南镇金粤广场储备地块是这次土地公告中最受关注的一个地块，土地出让面积为63729.7平方米，容积率1.5，其中住宅部分达到61.14%。从上海房地产交易中心土地交易平台网站得到的信息显示，一共有28家开发商领取了招标文件。
但是，看似热门的地块最后也只有两家公司参与报名。经过书面报价后，上海国际港务(集团)股份有限公司名下上海港房地产经营开发公司以2.3356亿元的价格最终摘得地块，楼板价为2443.2元/平方米。这个价格甚至不到去年高峰时期惠南地区成交地价的一半。
仅仅在半年之前，上海南汇区住宅用地———惠南镇西北新村地块以5523元/平方米的楼板价格成交，而同一时期，另外一幅商业地块的楼板价为5370元/平方米，短短半年时间后，土地价格迅速回落，即使以较低价格计算，此次成交的价格也只有去年高峰时期的45%。
地价迅速回归合理区间
昨天出让的惠南地块依然采取密闭箱竞价方式，土地挂牌起始价22750万元/平方米，但最终报价仅仅比起拍价高出2%左右。去年，上海房地局推出这一密闭箱竞价方式是为了抑制当时不断攀高的土地价格，但竞价方案9月份一经推出，重庆龙湖就破记录地拍下了青浦万元的楼板价格，而仁恒则在新江湾城创下2万元/平方米的天价土地价格，一度创下地价贵过房价的“奇迹”。
从这一角度来看，土地最终成交价格的高低和竞价方式基本上没有任何关系，在看淡后期楼市的情况下，开发商自然调整了土地价格。实际上，到今年年初，开发商已经放低了对于楼市的预期，地价开始迅速回归，从目前来看，开发商的土地报价已显理性。
目前惠南镇住宅项目的销售价格在7000元/平方米左右，分析人士表示，以结果来看，目前的地价算是回归到了合理区间。
延伸新闻
最大限度减少人为干预
早报讯 在昨天的上海土地交易市场首场土地竞拍会结束之后，上海市房屋土地资源管理局召开了“上海市土地交易市场建设汇报会议”。
上海市纪委有关人士在汇报会上称，建立土地交易市场，将最大限度地减少人为干预因素，进一步规范土地交易市场秩序，有效实现土地交易在阳光下进行。
上海市房地局有关人士则表示，“今后，关键的、敏感的地块，欢迎媒体现场采访。”
汇报会上还传出消息，今后上海土地市场，要做到“统一计划管理、统一信息发布、统一交易规则、统一运作监督”。所谓统一交易规则，即竞买人资格一律按照国家的统一规定来执行，“量身定制”将很难再发生。
此外，“信息掌握分散化”可谓在土地交易实施过程用心良苦。上海房地局有关人士透露，交易多个过程中，每个环节的工作人员掌握的信息不一样，“只有计算机知道全程内容”。
比如，对于评标专家的选择，由独立机构承担的配套工作部门通过土地交易市场信息系统中180名专家档案库随机抽取，抽取的也只是专家的编号，没有专家的其他个人信息。随后，电脑自动向被抽中的专家发送短信通知，短信中只有时间、地点，没有具体地块与竞买人的信息。在正式评标过程中，竞买人的信息也是被屏蔽的。
上海土地交易市场竞标流程
1.意向买家可以在上海各区县19个土地交易受理点就近领取所有区县的土地出让文件。
2.全部地块集中挂牌，提供市房地局统一的挂牌联系人电话。竞买保证金账户由上海房地局统一提供，不再由各个区县提供。
3.在整个工作流程中，除了受理竞买申请人的头道工序，其他工序的工作人员都无法看到实际竞买人及其名称信息，看到的只有编号。竞买申请人在不同的阶段，编号也不同：在受理环节，竞买申请人得到的是“受理编号”；如果资格审查合格，则得到一个“竞买人资格证书号”；在竞价交易时，证书号又换成了“竞价号牌”。整个过程是不断加密的过程。
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上海土地交易市场首演冷清 1/4地块无人竞买
4月9日 ，上海土地交易市场的首单业务——上海土地出让5、6号公告中的8幅地块即将开标。记者从土地交易市场公开信息中发现，目前已有53个意向买家领取标书，但真正申请竞标的只有11家。值得一提的是，除了一块嘉定的工业用地无人竞买之外，8幅地块中唯一的商业用地——奉贤区金汇镇齐百路西侧地块的竞买申请人数亦显示为零。
八块土地冷热不均
记者在土地交易市场现场看到，这个土地“超市”建面约3000多平方米，集中归集和发布土地信息，公开实施交易活动。
在土地交易市场的公开信息中，记者看到，首批纳入交易的8块土地冷热不均。5号公告涉及地块全是工业用地，其中较受关注的地块是金山工业园区(山阳)CB＿200703006号工业地块，该幅地块有3个意向买家领取标书、2个意向买家申请竞标；嘉定区外冈镇汇贤路以西、汇仁路以南工业地块，嘉定区外冈镇汇宝路东侧工业地块和金山工业园区(山阳)CB＿200703004号工业地块各有1个意向买家领取标书和申请竞标；而嘉定区徐行镇曹胜路、北华浜之间工业地块只有1个意向买家领取标书，却没有竞买人。
而此次6号公告的3幅地块受关注程度较高，尤其是出让面积仅为0.1711万平方米的纯住宅地块——奉贤区韩村路南侧、韩谊路西侧地块，该地块有13个买家领取标书，5个买家参与竞买，是8幅地块中竞买人数最多的地块；另一幅出让面积为6.3730万平方米的商住两用地块——南汇区惠南镇金粤广场储备地块，虽然有28个买家领取标书，但最后参与竞买的只有2个；而出让面积为0.8万平方米纯商业地块——同为奉贤区的金汇镇齐百路西侧地块，5个买家领取标书，但却无人竞买。
土地竞买要求提高
上述土地交易市场公开信息显示，截至目前，共有53个意向买家领取标书，但真正申请竞标的却只有11家。土地交易市场相关负责人表示，更多的开发商过来不是拿地，主要是体验一下新的业务流程。记者回忆起交易市场刚开业时，不少开发商曾向记者表示，他们对土地交易市场十分好奇，“想到现场体验一下，顺便看看有没有合适的地块。”
竞买人偏少，除了上述原因外，也有可能是5、6号公告地块中，热门地块的设计限制太多。记者发现，金粤广场地块出让公告中，除了对容积率要求不得大于1.5外，对建筑密度的要求也颇高——其中，“51／14丘地块(A5地块)要求不大于35%，51／15丘地块(A6地块)要求不大于50%，51／17丘地块(A7地块)要求不大于35%。”——公告要求金粤广场储备地块的住宅比例需达61.14%。
另外，该地块挂牌文件中要求，“地块房屋套型建筑面积90平方米以下住宅建筑面积占总建筑面积的比例应不小于74%。”——这一要求甚至高于国办发〔2006〕37号文件中的″70／90″标准。又要低容积率，低建筑密度，又要一定比例90平方米小户型，该幅地块在项目设计上的限制确实较多。
至于申请竞标金粤广场地块的2位买家信息，公开信息中未有显示。据介绍，为了整个过程最大限度地减少人为干扰因素，除了受理竞买申请人的头道工序，其他工序的工作人员都无法看到实际竞买人及其名称信息。
