杭州地铁带来新兴商业模式 地铁商机扑面而来

杭州地铁建设又迈进一大步。近日，杭州市发改委发布地铁一期工程1号线特许经营项目招商公告，拟授权经营项目总投资达220.7亿元。公告称，杭州市人民政府拟引入境内外投资者参与杭州市地铁一期工程1号线项目的投资、建设和运营。项目具体为，杭州市地铁一期工程1号线项目，即湘湖站——九堡东站——世纪大道站(临平)、文泽站(下沙)，全长约48公里，共30个车站，其中3个地面站，27个地下站。

　　据悉，参与拟授权经营项目的境内外投资者须同时具备：为境内外合法设立并有效存续的公司、企业或其他经济组织；资金实力雄厚，有能力承担拟授权经营项目的投资；具有多年轨道交通行业从业经历，有丰富的地铁运营管理经验，经营业绩优良，商业信誉良好等个条件。

　　“地铁一动，黄金万两”。在杭州楼市，这句话从前几年的空谈，渐渐随着地铁建设的不断深入，而给人越来越清晰的触觉。记者在采访过程中了解到，此次招商虽然还只涉及到地铁的运营招商，还没有地铁商业物业的内容，但是在地铁渐渐渗透到人们的日常生活，在2008年的春天，地铁商业这一新兴的商业类型，再一次携蓬勃的生命力，进入人们的视野。

　　地铁带来新兴商业模式

　　什么叫作地铁商业？业内普遍认为，地铁商业是指在地铁内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等，依据商业设施与地铁的关联程度，主要可以划分为以下几种类型。

　　一是地铁站厅内部零星的商业网点。大多设置在地铁的公共空间部分，如过道、候车点、出入口等处，面积小的以即时性消费商品和专业服务为主，面积较大的站厅内部商业设施，以便利性商品和服务以及流行性商品为主。这些点式的商业网点，多为地铁运营商自己经营或出租给连锁商家经营。

　　二是地铁的地下商场或商业街。大多设置在地下的通道或必经的一些层面上，以街道的形式连接在一起的若干家商铺或店面，构成地铁通道商业街或地下商城。商业街经营的主要是快速消费品，比如快餐店、药店、便利店、花店、书店等，这类商业与地铁的关系非常密切，主要的客群目标均是出入于地铁的客人；地下商城一般经营流行性服饰、皮具和其他中低档商品，目标消费人群通常可以确定为大中学生以及追求时尚的年轻一族。比如上海迪美广场“香港名店街”、广州“流行前线”、大连胜利广场等。

　　三是拓展地铁连线优势打造大型商业项目。大多通过一层楼面直接与地铁通道相连接，使出入地铁站的客流可以直接通过专用的通道进入购物中心。虽然很多项目不是直接和地铁站厅平层相连，但都可以有直接相连的通道为往来商场的客流提供快捷的交通方式，这是很多城市中高档地铁上盖商业项目所考虑的因素，也就是说，商业项目可以通过地铁口和地上商业实现有机结合，依靠地铁口的交通便利性，带来巨大客流，从而带动地铁进出口周边商业的发展，形成一个辐射力很强的购物中心。而在杭州，这些物业包括已经开业的金海城，还在建设中的钱江新城万象城购物中心、滨江星光大道项目等。

　　巨大的财富效应

　　地铁带来了一种全新的商业模式：地铁商业。与此同时，地铁商业也能为地铁运营者和整个城市带来巨大的财富效应。

　　有关资料显示，地铁商业的经营收益和出租物业收益在地铁收入中占到了越来越大的比率。比如2000年香港地铁获得纯利40亿港元，成为世界上盈利最多的地铁。从收益比例看，1999年香港地铁72.5亿港币的经营收入中，票价收入占56.4亿港元，其余的收益都来自于地铁商业的增加值；东京地铁2002年度靠提供场地收取的租金有9亿日元，加上它拥有的38家便利店的57亿日元销售额，合计66亿日元，虽然这部分收入只占地铁总收入的2%，但也是一笔很大的收益。地铁站内不仅开设商城，也可以使站内和地上商业连成一片，从而形成独特的文化和商业以及较为成熟的商圈；巴黎地铁犹如一个“地下超市”，其地铁站中设有百货、报刊、饮食、音像、图书、服装鞋帽、礼品等商业网点800多家。

　　在广州，洗衣店、银行、药店等均已跻身地铁站厅；上海在地铁1号线16个车站开设了20多个书报亭、13个洗衣店、13个快照服务部和14家快餐店。

　　地铁的巨大客流也激发了地铁的商业潜力。上海人民广场下的迪美广场香港名店街是较早的一个案例。广州天河城广场的迅速发展，也与地铁进入有着密不可分的联系。北京的东方新天地结合地铁和王府井金街进行品牌结构调整，也取得了很大的成效。这些商业项目可以称为国内地铁商业的典型代表。

　　此外，地铁还可以带动区域的商业规划和整合，放大商圈的辅射范围。目前香港主要购物中心，基本上都是在1979年地铁通车后落成开业的。应该说，在地铁通车以前，虽然香港也有像位于港岛的英皇道和九龙的弥敦道等零售业高度集中的购物街区，但是由于交通条件的局限，消费者跨区购物的情况并不普遍，从而催生了区域性零售区的发展，零售面积在各区的分布也趋向平均。而香港地铁的通车，则大大提高了市民购物消费活动的范围。香港沿着地铁网络分布的大约30个购物中心，约占香港购物中心总数的五分之三，此结果充分显示出香港地铁对购物中心开发的影响，地铁成为香港购物中心项目不可或缺的元素。

　　地铁在改善交通的同时，也使得沿线地产不断增值。比如深圳某地铁写字楼，2001年销售价格仅6000元/平方米，卖不动。到了2003年地铁开建，销售价格达到了12000元/平方米，供不应求。而香港地铁更是充分利用这一优势，在地铁建设中把沿线地产开发“捆绑”在一起，因地制宜地开发大型住宅、写字楼或商场。

　　商业格局会否重建？

　　对于杭州来说，地铁不仅将改变人们原来的出行习惯，也很有可能改变人们之前的消费习惯。

　　根据《杭州市居住区发展规划》，2006年至2010年期间居住用地的发展方向，可以归纳为“一主、三副、六组团”的格局。“一主”即主城区，为规划的杭州中心居住区；“三副”即临平城、下沙城、江南城，为规划的杭州次中心居住区；“六组团”即塘栖组团、余杭组团、良渚组团、临浦组团、瓜沥组团、义蓬组团，为规划的杭州郊区居住区。

　　而杭州地铁1号线一期工程规划为九堡东至中兴路，线路长22.4公里；1号线二期工程，线路长30公里，包括三条路段，其中，九堡东向东延伸至下沙迎宾路，线路长11.5公里，九堡东向北延伸至临平世纪大道，线路长11.8公里，中兴路向南延伸至萧山湘湖，线路长6.7公里。

　　从地铁1号线的规划看，基本仍然是按照“一主三副”的格局规划，也说明未来整个杭州的发展方向仍然是城市东扩，完善下沙、临平两大副城的发展，跨江发展融合江南副城。地铁连接了主城区与三大副城，在原有各个区域商业规划的前提下，地铁的开通，很有可能促使几个新兴商圈的形成。

　　这些商圈大致可以分为：以滨江站、滨和路站向外辐射的滨江商圈；以九堡站、九堡东站向外辐射的九堡商圈；以下沙东站、文泽路站等向外辐射的下沙商圈；以城星路站、市民中心站等向外辐射的钱江新城商圈；以及由世纪大道站向外辐射的临平商圈。

　　攻略地产策划总监舒恒亮认为，地铁对于促进这些商圈的形成，是在原来这些区域有大体量商业规划的基础上。比如说钱江新城商圈原本就有万象城、来福士广场等大商业；九堡有四季青等众多生产型商业规划；滨江有星光大道商业项目以及众多的社区商业项目。地铁让人们的购物效果更高：“原本可能只去逛武林商圈，但是现在有了地铁，去钱江新城很方便，如果有必要，再去九堡逛逛四季青也未尝不可。”

　　他说，地铁能够促进各个商圈之间的联动，让商圈之间的客流有机地流动起来，但是这要基于各个区域的商业定位有差异，各有特色，能够形成互补的效应。“但是从目前看来，杭州各个区域的商业配置基本上还是以满足本区域住户的生活需求为主，所以地铁到底能给商圈重组带来怎样的影响，目前也还不知道。”他说。