杭州：政府大力提倡楼宇经济 投资商业地产正当时

“地铁一响，黄金万两。”杭州地铁1号线的开工建设，将给杭州的商业格局带来新的变化,特别是未来新兴商圈的形成,会带来不可多得的投资机会。

　　杭州市委市政府近期对于发展“楼宇经济”的大力提倡，以及可以预料的后续优惠政策，也将对商业地产的价值带来极大的提升。

　　从上面两个因素综合考虑，现阶段投资商业地产，正是个好机会。

　　市场

　　地铁提升商业效应渐渐显现

　　随着地铁的陆续开通，规划中的地铁站周边楼宇也进入升温阶段。从杭州赢商商业投资管理有限公司了解到，最近的租金变化表明，杭州地铁一号线受益的主要板块集中在滨江、下沙和交通压力得到缓解后的杭州老城区。

　　如下沙区域，地铁1号线在下沙设有四个站点，分别是下沙西站、下沙中心站、下沙东站以及文泽路站，其中地铁1号线文泽路站目前周边楼盘最多，开始交付使用的华元十六街区、文渊大厦里的办公用房和商铺已经基本售空，福雷德广场的商铺均价已经升到12000元/平方米，较2006年年中刚开盘的8000元/平方米，有明显提高，目前多数商铺已经开门营业，租金从去年年初的2.5元/天/平方米涨到了4.5元/天/平方米，业态多是以服务类业态为主。

　　“相信随着地铁建设进程，很快会出现一房一铺难求现象，目前仍显低级的商业业态也会得到整体升级改造。”杭州赢商商业投资管理有限公司相关负责人表示。

　　这个观点在另一区域也得到证实。

　　同时，市中心的成熟商圈面临新的发展机遇。

　　作为杭城老牌的商业板块庆春板块，虽然周边的商业氛围堪称杭州最浓厚的商务地区，是其他几个商务板块不可比及的，但事实上却一直受交通拥堵所累。在上个世纪90年代，庆春板块一直是杭州最顶极的金融中心，然而随着商务的逐渐繁忙，交通状况却没有跟着得到改善，老牌的庆春商务区渐渐失去了它原有的商业吸引力，被新世纪迎头赶上的黄龙板块占去了优势。而随着地铁1、2号线在庆春路上设转乘站口，必定会大大减缓庆春板块的交通不畅的问题，商业氛围积累浓厚的庆春板块将重现其强劲的商务魅力。

　　老城区里，同样受益的还有武林板块及湖滨板块。据了解，目前武林板块附近的写字楼的租金和售价都有了一个更高的标准，如耀江环球中心售价大约在4万元/平方米，嘉联华铭座的价格在17000元/平方米，浙商时代大厦的售价在25000元元/平方米，租金在5.5元/平方米/天。

　　政府大力提倡楼宇经济

　　写字楼的未来和其带动的周边商铺之行情，还和杭州市近期起大力倡导的“楼宇经济”有着关键联系。

　　所谓楼宇经济，是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动区域经济发展为目的，以体现集约型、高密度为特点的一种经济形态。

　　今年2月19日，在“杭州推进楼宇文化创意产业招商工作专题会议”上，浙江省委常委、杭州市委书记王国平说：“杭州今年将大力发展包括总部经济和文化创意经济在内的楼宇经济。打造好楼宇经济，关系到杭州的产业升级，和谐创业的建设、招商引资的突破、房地产市场的健康发展、老百姓生活品质的提高。”

　　“在今后3到5年内，杭州将推出1000万平方米左右的楼宇，努力将杭州打造成为全国文化创意产业中心、全国总部经济中心。”

　　接下来，杭州将陆续推出70幢左右的重点招商楼宇、30幢左右的特色楼宇和十大文化创意产业园。杭州对发展楼宇经济还将推出一系列的优惠政策。

　　这其中的增量楼宇，无疑是投资者最容易进入、最集中的阵地，伴随着地铁的开工兴建，地铁站附近的增量楼宇因具交通便利性和配套完善性而潜力巨大，更值得投资者和自用者的重视。

　　政府扶持，加上地铁开工，构成了支撑地铁站周边的写字楼和配套商铺的价值的两大基石。　　

　　分析

　　“最旺楼宇”年营业收入每平方米近13万元

　　为什么杭州对发展楼宇经济如此重视，为什么楼宇经济具有如此强大的生命力？因为一幢大楼的经济规模竟然可以相当于一个县，一幢大楼产生的税收可以超亿元。

　　下城区政协成立了一个“亿元楼课题组”，记者看到了这个课题组撰写的《下城区培育发展亿元楼经济的调查与思考》，其中写道：“发展‘亿元楼’对于开拓发展空间、积聚经济要素、提高业态档次、提升内涵发展、扩大经济总量等方面都有重要作用。它不仅可以用较小的代价换来大的经济效益，而且还能有效地化解经济资源相对不足、土地资源日渐稀缺的矛盾，是实现区域经济结构转型，保持税收快速健康可持续增长的有效途径，是提高城市中心区域竞争力、实现经济跨越式发展的必由之路。”

　　以2006年为例，当年该区共有45幢楼宇，总建筑面积161.97万平方米，平均每幢3.60万平方米，共入驻企业1925家。这些企业总注册资金187.61亿元，平均每家企业974.66万元，每幢楼宇4.17亿元。

　　45幢楼宇2006年总税收(包括房租税、营业税、公司所得税再加上个人调节税等，下同)完成17.42亿元，楼均税收3871.11万元，税收最多的楼宇是河滨商务楼，达2.06亿元。45幢楼宇合计营业收入1013.62亿元，平均每平方米营业收入6.26万元，税收0.11万元，每平方米营业收入最高的楼宇是元通大厦，达12.87万元，每平方米税收最高的楼宇是河滨商务楼，达2.04万元。

　　2006年下城区税收超亿元的楼宇共有6幢(不包括中央税的金融机构)，分别为河滨商务楼2.06亿元、杭州大厦2.05亿元、浙金广场1.92亿元、标力大厦1.90亿元、联合农村银行1.2亿元和杭州百货大楼1.16亿元。

　　目前，这些经济指标还在不断攀升。

　　从这个例子来看，如果把每平方米能赚到多少钱看作一个房产项目的“赚钱指标”，那么，“赚钱指标”越坚挺的的“黄金楼宇”，其投资收益越高。而随着地铁的建设和政府的扶持，地铁站附近的楼宇和配套商铺，入住企业相对会比较高，其中定会出现一些“亿元楼宇”，投资价值也就不言而喻了。

　　声音

　　四新兴区域商业地产值得看好

　　相比前几年的不温不火，目前杭州商业地产的发展正在迈入快车道。随着规划的开工，地铁边的商业物业更显示出其优越性。

　　“从国内已开通地铁城市看，地铁带动的主要是郊区楼盘。近郊楼盘的升值与否主要决定权还是交通，交通影响人气，人气和商机是密不可分的。”中原地产商业地产部相关负责人杨娟比较看好临平、九堡、滨江和钱江新城四个区域。

　　“现在，临平在售的北大街主道上的商铺价格已经在5—8万元/平方米，租金也要7—9元/平方米/天。”杨娟认为，这四个区域有共同点也有较大的差异，共同点在于它们的发展前景非常看好，未来的商业机会被大家所认同；同时，这四个区块的个性也非常强烈。以临平为例，它是第一个在老城基础上发展出来的新城，各种功能比较齐全，可以做多种业态，以后逐渐向中规中矩的方向发展；如滨江区；综合性比较强，是居住区也是办公区，滨江区政府附近以后更容易成为以居住为中心的区块，一桥附近更容易成为IT区块，可以把这个区块的办公和居住有机结合起来。　　

　　能否带动商业取决于人流量　　

　　“地铁对于杭州老百姓生活带来的影响可想而知，它可以汇聚人气，但是真正能否带动周边的商业，则取决于实际的人流量情况。”易居中国杭州房地产研究所所长田雨表示。他提到了上海较为成功的地铁商圈———南京路站。“这里的每天人流量在200万次，每天营业额多达2000万元，可见商业氛围之浓烈。”

　　同时，他认为，一些人流原本就比较密集的站点的商圈发展得会比较快，如武林广场站，原本就是商业密集型区域，配套比较完备，所以地铁站的设立，肯定能更好地带动这里的商业；此外，他比较看好地铁火车东站站和城站站的商业，由于这些地方是客运中心，人流量比较大，因此，商业经济会比较快地被带动起来。　　

　　偏远区域难以立竿见影　　

　　虽然地铁会带来人气，但是，杭州赢商商业投资管理有限公司相关负责人表示，地铁站旁的商业未必就好。对于仍显偏远和人气不足的区域，地铁效应还是需要一个较长时间的预热过程。一个区块的成熟大概需要3—10年，并且很难保证这些地铁站旁的商业就肯定会好。

　　“现在，杭州地铁沿线的郊区，楼盘开发正在兴起，而一个区块的成熟要经历3个阶段。一是这个区块的开发量已达到一定程度；二是居民装修好房子入住；三是人气吸引商家进入。”该负责人表示，只有前面两个阶段具备了，才能谈地铁商业。并且，居住人气和地铁商业是相辅相成的，一方面，只有人气进来了，地铁边的商业才有可能会好；而另一方面，随着地铁的开工，才有吸引更多的人来驻扎在这个区域。