写字楼市场蓬勃发展 南京商业地产与国际接轨

      2007年中国楼市动荡不安，商业地产却在略显压抑的市场环境中蓬勃成长。2008北京奥运会的开幕，更为商业地产注入一剂强心剂。同时，商业地产在全国各地蓬勃兴起，投资逐渐由一线城市向二三线城市延伸，透过环渤海、长三角和珠三角强势经济圈向内地扩张。

      据报道，2007年全国主要大中城市商业物业的供求关系基本平稳，租售价格也比较稳定。从地区投资增幅看，最具商业地产代表性的上海2007年的增速为2.5%，北京的增速也只有10%左右，这显示一线城市的商业发展已经相对饱和。一线城市的商业地产增长速度开始放缓，于此同时二三线城市的商业地产发展则正在进入加速期。

      相对一线城市而言，二、三线城市的写字楼市场起步较晚，有待进一步的市场培育。毕竟，写字楼是一个城市经济发展的晴雨表。作为省会城市——南京，曾经的政治、经济、文化重地，却在近些年全国经济大发展的节奏中放缓了脚步。将长三角的领袖地位让位给上海，本省内的经济实力又略输于苏州，经济上的相对落后似乎是让很多人对南京失去信心，然而南京的经济正在悄悄的崛起，南京的写字楼也正经历着变革。

      南京的写字楼存量在长三角地区仅次于上海，自2000年以来年均保持着较高的供应体量，并已经陆续有金鹰国际广场、商贸世纪大厦、苏宁银河国际广场、置地广场、绿地广场等较高品质的写字楼供应交付。并逐渐形成泛新街口、鼓楼山西路、河西奥体中心的三大核心商务区。

      截至2003年底，南京写字楼市场的历史供应量累计达90万平方米。2004年至2006年，南京写字楼市场每年的新增供应量分别达到30万，40万和58万。截至2006年底，南京写字楼市场的总体存量超过200万平方米。从供应的区域细分来看，新街口作为传统的CBD区域，占到了32%的供应量。紧随其后的是大行宫板、珠江路板块、湖南路山西路板块和鼓楼板块，分别占到20%，12%，15%和12%。河西作为新兴的CBD区域目前的供应量占7%，但是未来几年内河西将会有相当数量的供应。2007至2010年，有年均25万平方米左右的写字楼集中上市。供应量主要集中于河西、新街口和鼓楼区域。预计在2010年之后将有50-60万平方米的办公楼入市。

      在新的一轮写字楼开发中，写字楼产品本身也开始进化。地段不再是决定办公楼成功开发的决定因素，城市外围的办公用房也有其独特的优势，市场将进一步进行需求细分。此外，世界500强中已经有100多家在南京投资，并且这个数字仍在快速增加，更多的跨国集团在南京设立办事处和联络机构，南京巨大的潜力正在萌发。城市的国际化不可避免地对高端写字楼提出了更高的要求。

      当然，在南京商业地产在快速发展的同时，也存在不少问题。比如新街口作为全市商业密度最高的区域之一，面临较大的问题。一是停车位的问题，二是商业经营模式不统一从而影响了整体形象。而河西、江宁、江北等新兴商业圈实际人口流入的速度较慢，短期内将形成大量商业空置或者经营后利润难以实现的状况。