通州商业地产调查 空置率高达50%业态有点乱

 　　一方面是拼命招商，一方面是商家找不到合适的物业；一方面已建物业大量空置，一方面“新移民”的消费大量外流。通州商业地产既存在着迅速发展的冲动，又面临着总体上的混乱带来的发展障碍。 

　　通州以其日益完善的交通网络、而具备独特的区位优势，成为北京市东部发展带的重要引擎。作为人口已过百万的新兴城区，通州商业地产与商业发展正面临着巨大机遇，但同时又处在商业消费资源走向外围的窘境。 

　　诸多房地产项目的兴起，为通州带来了庞大的居住人群，由此形成的社区商业亦成为现阶段通州商业的主流。家乐福、易初莲花、万客隆、全聚德、速8酒店等纷纷将在京郊的首家店选在通州，促进了通州商业的繁荣。已经开业的北京图书出版发行物流中心、北京家居产业示范园等现代服务业体系正在通州悄然形成。 

　　根据通州新的商业规划，到2010年，通州将规划和建设一大批新兴商业业态和新兴休闲服务业态，初步形成京东商贸中心。业态结构由SHOPPING MALL、大卖场、特色商业街、现代生活广场、便利连锁、综合商务中心等不同定位的新兴业态组成。 

　　而这一切发展的基础需要商业地产开发必须适应新形势的需求。在通州商业网点建设的背后，存在哪些方面的特征？如何改变巨大的商业消费资源走向外围？等等这些都成为通州商业目前需首要解决的难题。 

　　商铺空置率达30% 

　　在对通州商业的调查中不难发现，目前通州入市的商业项目中，作为社区配套商业的放量比较大，集中在轻轨沿线，例如蓝调国际瑞都国际等项目。因而从通州商业网点分布格局来看，社区商业是其主要形式，绝大多数新建小区都规划有住宅底商。 

　　北京汇博行房地产经纪有限公司对通州区近5年开发的39个房地产项目的调查统计显示。39个项目总建筑规模为731.42万平方米，其中住宅建筑面积677.68万平方米，商业设施建筑面积53.74万平方米，而住宅底商和裙房总面积32.1万平方米，占商业设施总面积的59.7%。 

　　“这39个项目几乎都有住宅底商，其中12层包括13层的住宅底商和裙房项目有22个，占调查社区数量的56.4%。因为其它大型商业地产建设滞后，也意味着底商是通州商业地产的主要建筑形态。”北京汇博行房地产经纪有限公司总经理潘好龙(潘好龙博客,潘好龙新闻,潘好龙说吧)表示。 

　　近几年通州住宅市场非常火爆，尤其是轻轨的开通彻底带火了包括通州中心城区以及南部新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)住宅市场，住宅价格大幅度上涨也在情理之中。短短几年内通州区的总人口已经突破100万人，然而巨大的消费能力却并没有完全在通州释放。据了解，来通州购房置业的人群中，绝大多数是在市区工作。这些“新移民”年龄多在25岁到40岁之间，正是主力消费群体。然而相对于通州本地商场，“新移民”更习惯在原熟悉的品牌店里消费。 

　　与火爆的住宅市场形成巨大差异是的通州商业地产销售状况比较差。最近3年开发的商业地产总体销售率在60%左右，有些项目交房3年多销售率却不到30%，而且整体均价在9000元上下。造成销售状况差、价格低的主要原因在于以下两个方面：一是通州区住宅底商多为12层，这样面积相对过大、总价高；二是这些底商生不逢时，几乎都赶上北京市工商局2004年出台的住宅底商限制餐饮、网吧等5种经营行业政策规定。这对通州商业地产影响很大，因为这个时期正是通州住宅建设的高潮期，有些项目在建设当中，有些规划方案已经确定，导致底商生不逢时。 

　　此外，商铺空置高企亦是通州商业面临的一大难题。在销售不佳的情况下，很多项目的出租情况也面临很大压力。“通过对这次调查的39个项目的统计，总共空置的商业面积有17万多平方米，空置率达到30%，其中2层底商空置面积最多，达到12.6万平方米，1层住宅底商租赁状况相对较好，空置面积只有2.87万平方米。空置率高的主要原因也是层数过高。”潘好龙说道。以瑞都国际和蓝调沙龙为例，尽管这两个项目距离已开业的家乐福不到200米，但这并未对其住宅底商出租率的提升起到立杆见影的效果。据统计，目前瑞都国际和蓝调沙龙的住宅底商出租率不到50%。 

　　机遇与挑战 

　　从商业网点建设方面看，通州在商业地产开发以及商业发展上面临以下两个问题： 

　　一是商业布局不均衡，成规模的商业设施主要集中在旧城区新华大街及其支线两侧，河东新城、南部新城这两个作为承载北京市人口疏散职能的区域商业比较缺乏，呈“北重南轻、西多东少”的格局。 

　　二是商业规划缺乏前瞻性，产品与市场需求不对路。从通州区政府分别在2006年和2007年组织的两次大型商业地产招商会情况看，包括佳士客、易买得、迪卡侬、星美等许多商业服务企业都有来通州发展的计划，但一直没有找到合适的房产，主要原因在于整体商业网点规划以及产品设计没有有效对接。 

　　究其根本，政府对商业网点规划基于宏观层面，而开发商负责具体执行。结果开发商完全站在自己赢利模式和销售角度来操作商业网点，使得整体商业规划与土地利用规划没有相互衔接，最终导致目前商业网点的开发还是低水平的重复。 

　　例如，以通州区梨园城铁站所在区域来看，其位置、地段、交通条件、住宅规模都具备形成区域性的商业中心。区域内商业面积包括瑞都国际一期5.5万平方米、蓝调国际一期2万平方米等，政府统筹规划成既可以有家乐福大卖场、也可以有提升消费结构的百货店、各种专业店、大型餐饮、酒吧以及电影院、KTV等各种文化娱乐设施，彻底形成南部新城商业、商务中心。然而由于开发商各自为战，使得区域整体商业规划难以很好落实，没有形成区域中心的集合效应。 

　　“以上问题导致区域商业引力不足。通州原有的零售服务业在经营内容和经营方式上，还没有适应新城发展的需要，不但不足以形成商业引力，而且不能有效满足本地消费需求，导致新入住人口部分购买力外流；而另一方面商铺空置率高，商业零售企业找不到合意房产这样一个现状。”潘好龙说道。 

　　虽然通州区商业地产开发存在许多问题，但在客观上促进了商业服务业的高速增长，以家乐福、易初莲花来说，2007年对通州区零售额贡献保守估计在7亿元以上。未来根据通州区最新的思路，通州商业将在五个方向重点发展。首先是大运河为主导的滨水商业休闲区，位于运河城市段与南北大街所覆盖的区域，规模30万平方米；二是北苑商务中心区，保留的400亩土地规划为通州未来的CBD；三是在轻轨沿线已经规划出的一个现代生活文化体验街区；四是在两广路延长线世纪星城规划了大型购物中心，占地300亩，规划面积将达到25万平米左右；五是在通州新城的北侧温榆河畔，经过市政府批准，规划了一个休闲、生态商务区。