上海新梅账面剩1500万 土地储备压垮二线地产商

   　初夏已至，房市却寒意不减。房地产企业资金链象紧绷的弦，“破产”说在此时日嚣尘上，要挺过此次危机，到底需要拥有多少资金？

　　广发证券房地产研究员沈爱卿表示，需要看是否有足够资金匹配现有土地储备，资产负债率是否低于70%以满足银行信贷要求，速动比率是否合理能够应付短期偿债要求，公司是否具备较好的经营能力等。“对于万科、保利、金地等一线地产商问题不大，二线地产商则面临较严峻考验。”

　　土地囤货拖累现金流

　　牛市时，太多的资金流向了土地储备。而在当下，这可能成为不少二线地产商的负担。

　　总市值在5亿-100亿元的上市地产商通常被界定为二线地产商。以4月8日收盘数据统计，归属第二军团的共有香江控股(600162行情,股吧)(600162.SH)、深振业(000006.SZ)、天地源(600665行情,股吧)(600665.SH)在内的26家二线地产商。近三年，得益于房价的持续走高，这一群体的净利润率平均数从3.14%提升至了14.08%。

　　但他们的存货余额也直线上升，这可从总资产周转率中窥得。近三年，该指标平均数从0.32下降至0.27。其中，香江控股2005年的总资产周转率为1.0218，至2007年末这一数据锐减约六成至0.3702。

　　资金回笼的周期已被放大，紧绷的现金流很可能无法承受土地储备之重。

　　公开数据显示，二线地产商中的外高桥(600648行情,股吧)、世贸股份、万业企业(600641行情,股吧)、 ST广厦、栖霞建设(600533行情,股吧)、福星股份(000926行情,股吧)等的土地储备都远远超过了100万平方米。其中，世贸股份截至2007年年中，总土地储备为340万平方米，预计投资约40亿元。根据这一数据来做个简单推导，100万平方米的土地储备大约需要12亿元的资金。

　　考察二线地产商2007年度经营活动产生的现金流情况，发现平均现金流为-1.8亿元。筹资活动产生的现金流一项，大多企业的数值为负或者筹措的资金还没有过亿元大关。而整体现金流量也显得捉襟见肘：栖霞建设、福星股份、阳光股份(000608行情,股吧)的现金流为负值。

　　上海新梅账面余款仅剩1500万

　　现金流净流出最多的二线地产商为阳光股份。其中，经营活动产生的现金流出为-4.7亿，而筹资活动仅产生约6.4亿的现金流入，整体现金流出约1.4亿。2007年期末账面余额从2006年的接近9亿下降至7.5亿。

　　光大证券房地产分析师翁非玉告诉理财周报记者，大多数房地产企业都面临着资金的压力。阳光股份现金流的减少是因为2007年项目储备出现了显著增长。随着新加坡GIC的入主，阳光股份向商业地产转型的战略已经显现出来，这部分现金流入将比较稳定。住宅仍然是公司短期收入来源，北京上东项目已经进入中后期，已收预售款9亿元。

　　“阳光股份的现金流应该可以撑过寒冬，只是压力较大。目前，地产公司对现金流的需求都很大。据我所知，有6家地产企业在过会，有十几家企业提出增发申请。像恒大地产那样1年之间土地储备增长了6、7倍，然后IPO又告吹的企业肯定面临着很大的现金流压力。”

　　与阳光股份在现金流上同为净流出的还有栖霞建设，去年一年经营活动产生现金流分别为-7.3亿，而筹资活动产生的现金流入仅6亿左右，尚存1亿多的缺口。虽然账面余额尚存11亿，但如果仍然维持现金净流出状态，资金压力堪忧。

　　账面余款最少的房企为上海新梅(600732行情,股吧)，仅1500万左右。虽然2007年经营活动产生现金流有8700万左右，但是筹资活动产生现金流出高达1.3亿元，整体现金流流出约4400万元，资金链紧绷得厉害。

　　二线地产商救急三策

　　二线地产企业应对寒冬之策有三条：融资、快速销售回流资金、与大企业合作开发项目。

　　融资之路分A股定向或者公开增发、发行债券、银行信贷等。万科总裁郁亮在公司春季例会上分析，目前的资本市场不具备再融资的条件。再融资受阻不是仅限于万科，是所有地产上市公司的困境。

　　对于一些二线地产商而言，银行信贷之门也将被关上。沈爱卿告诉理财周报记者，一般而言，银行在向地产商放贷时，首先考虑资产负债率是否低于70%。2007年，二线地产商中有些企业资产负债率已经出现“病状”，资产负债率高于70%。“银行对二线地产商的信贷很可能只有存量，没有增量。”

　　要保证资金充裕，还可以提高存量资产周转率，比如通过降价提高销售速度，回笼资金。但对于二线地产商来说，这种做法并非绝对良方。绝大多数情况下，在房价下降预期中，成交恐难以放量。其次，开发商在加快周转上可做的文章并不大。加快周转主要体现在加快前期设计及开工前准备、缩短工程施工期、尽快预售回笼资金几个环节上。其中，除了设计环节相对可控外，施工周期比较刚性，而销售主要依赖市场环境。

　　“中小企业在资金短缺的情况下，选择与大企业合作开发项目。具体的形式就是中小企业出地，大企业出资金。”沈爱卿道出中小企业的生存之道。在这样一个过程中，大企业避免了公开招拍挂拿地的高额土地成本，快进快出迅速回笼资金，而且有助于其扩大市场占有率。中小企业则可以“挟土地以令诸侯”。