前 言
项目初步定位：
项目初步设计为百货批发广场，打造成集餐饮、休闲、购物于一体的综合性批发兼零售商场。
本次调查属于初步调查阶段。
一、业态分析
江北商圈
恒大百货
项目地点：新华街
经营品项：休闲、娱乐、购物。
楼层规划：1---3楼精品服饰城；4楼皮鞋箱包城；5楼女子百货城；6楼恒大数码城（筹备中）；7楼恒大动感娱乐城（筹备中）。
租金价格：10---15万元∕年起标价(560----625元月∕㎡)
经营面积：15---20㎡
经营状况：良好；（注：9月---10月进行整体整改，12月从新开业）。
卖场面积：17000㎡左右
中华广场
项目地点：新华街
经营品项：休闲服饰为主、娱乐
楼层规划：1楼锦华服饰大卖场；1楼品牌形象店；2楼特色街区；3楼精品女子百货；4楼娱乐美食城；5楼大地数字影院；
租金价格：均价2000----3000元年∕㎡(167---250元月∕㎡)
经营面积：根据经营户需求来定
经营状况：差，没有客流，还在招商当中；（注：5月---6月进行整体整改，7月从新开业）。
卖场面积：13000㎡左右
优惠政策：签约期前20名两年以上的商户，总租金价格减免一半。
金茂T客广场
项目地点：人民广场新华街
经营品项：休闲服饰、女装、小商品
楼层规划：-1楼小商品；儿童服饰；1楼门面经营品牌服饰；1---4楼休闲服饰；5楼ITAT服装城；
租金价格：10000元年∕12㎡（70元月∕㎡）
经营面积：根据经营户需求来定
经营状况：良好；（注：5月进行部分楼层整改）。
卖场面积：16000㎡左右
优惠政策：装修补贴300元∕㎡
银泰百货
项目地点：五一路八一北街
经营品项：精品百货、娱乐
楼层规划：1楼流行品牌馆（黄金珠宝、皮鞋皮具、化妆品）；2楼淑女馆（品牌女装休闲服饰、品牌内衣）；3楼绅士馆（品牌男正装、男装休闲）；4楼家庭用品馆（童装、运动城、床用、小家电、儿童天地）；
租金价格：联营扣点，扣点率15%
经营面积：35----300㎡
经营状况：一般（1---2楼招商完毕，3---4楼招商当中，目前均有肯德基、屈巨氏、必胜客驻入）。
卖场面积：25000㎡左右
沃尔玛
项目地点：五一路八一北街
经营品项：社区超市卖场
楼层规划：传统综合性超市
经营状况：良好
卖场面积：15000㎡左右
江南商圈
第一百货（江北店）
项目地点：宾虹路
经营品项：精品百货
楼层规划：1楼黄金珠宝、皮鞋皮具、化妆品；2楼品牌淑女装、品牌少女装；3楼品牌男装休闲；4楼女装休闲、品牌内衣；5楼绅士装系列；6楼运动装系列；
租金价格：联营扣点，扣点率15%
经营面积：35----300㎡
经营状况：一般
卖场面积：30000㎡左右
中洋购物广场
项目地点：宾虹路
经营品项：中型传统超市
楼层规划：1楼生鲜、熟食、蔬果、粮油；2楼休闲食品、冲调保健品、小家电；3楼厨房用品、家用百货、服装；
租金价格：联营扣点
经营状况：较差
卖场面积：13000㎡左右
金华福泰隆广场
项目地点：宾虹路
经营品项：休闲、娱乐、购物
楼层规划：1楼品牌化妆品、黄金珠宝、玉器、皮鞋皮具；2楼女装精品服饰、福泰隆连锁超市、名烟名酒专柜；3楼品牌男女休闲服饰、影视城、宏图三胞数码城；4楼品牌运动装、儿童服饰、小家电；5楼电玩城、美食城、儿童玩具、音像制品；
租金价格：联营扣点15%左右（注：电玩城联营扣点35%、影视城租金50元／㎡、宏图三胞数码城租金30∕㎡；
经营面积：根据经营户需求来定
经营状况：良好（目前场地外围均有肯德基、雅戈尔服饰、瑞士依波路表、中国银行、太平鸟服饰、金盾服饰驻入）。
卖场面积：30000㎡左右
兰桂坊女子百货
项目地点：宾虹路
经营品项：中低档小商品、休闲服装
楼层规划：1楼小商品、女装休闲服饰、女士内衣、手机专柜；
租金价格：347元∕月（临街铺位25㎡左右转让费10万、租金12万∕年、每平米400元∕月）。
经营面积：4---4.5㎡
经营状况：良好
其他费用：工商管理费1000元∕年；
卖场面积：3000㎡左右
冠达名品
项目地点：宾虹路
经营品项：中高档休闲服饰
楼层规划：1楼部分已租于江南龙腾通讯市场(经营手机及附件)；2楼品牌女装系列；3楼品牌男女休闲装系列；
租金价格:联营扣点
经营面积:80----120㎡
经营状况:差
卖场面积：8000㎡左右
江南龙腾通讯市场
项目地点：宾虹路
经营品项：电脑手机城
楼层规划：1楼品牌电脑笔记本、数码相机；2楼外设数码用品、网络设备、办公设备；3楼电子出版物、软件耗材、二手电脑；
租金价格：60----200元∕㎡（根据楼层品项来定）
经营面积：20-----50㎡
经营状况：良好
其他费用：物业管理费、广告费2000元∕年；
卖场面积：6000㎡左右
易川食代
项目地点：宾虹路
经营品项：风味小吃
楼层规划：2楼风味小吃、茶道、面点、奶茶；
租金价格：联营扣点25%
经营面积：根据经营户需求来定
经营状况：较差
卖场面积：2500㎡左右
五里牌楼市场
项目地点：下官桥路与长宁路交叉路口
经营品项：小型副食品批发市场
楼层规划：一楼小百货、干货食品系列、茶叶、纸品等；
租金价格：300-----450元∕㎡∕月
经营面积：5----35㎡
经营状况：良好（注：年底要整体搬迁）。
卖场面积：2800㎡左右
世贸中心
项目地点：宾虹路
经营品项：打造23万平米国际商业，国际化、生态型、全新体验式购物中心；（筹建中）
二、各商业功能分析
1、购物功能
在整个调查区域内，金华商业的购物主要主力店共有15个，其中包括：综合性百货商场、精品百货、本地品牌购物广场、副食品批发市场、家具建材市场、数码城及外资知名超市百货等，其中：
1）综合性百货商场为4个，精品百货业为1个，本地品牌购物广场为2个，外资知名百货1个，本地副食品批发市场为1个，本地数码城为3个，家具建材市场为1个，外资知名超市为2个；
2）第一商圈江北的百货业态最有档次的为银泰百货，其卖场规模相对较大，也是当地白领一族及具有一定身份人士最喜爱的消费场所。为于新华街的恒大百货及金茂T客广场，其规模属于中型卖场，也是当地中低收入水平人士最喜爱的消费场所。第一百货、大世界广场的卖场规模也不小，但是人流量及销售额确达不到这两家商场的人流。其次为中华广场，到目前招商工作只完成全卖场面积的30%，卖场面积有缺险，场内规划太传统，没有什么新的创意。已不能满足消费者的消费水平的增长速度；
3）传统超市已被全球最知名企业沃尔玛社区店占领，其卖场规模属于中型超市，白领一族及中低收入水平人士也是最喜爱的消费场所。为于解放西路的乐购超市其规模也不小，但是经营状况确不理想，由于沃尔玛的入驻，其人流量几乎流失一大半给于沃尔玛，而导致其目前属于亏损状态；
4）第二商圈江南的百货业态最有档次的为位于宾虹路金华福泰隆广场及第一百货，规模最大的属于金华福泰隆广场，其场内经营业态不仅是传统百货，里面包含着传统超市、精品百货服饰、影视城、美食城、宏图三胞数码城，以集购物、休闲、餐饮、娱乐、为一体的综合型购物中心。其二为第一百货、宏大名品主要以精品传统百货为主，兰桂坊女子百货主要经营低档女装服饰及小饰品为主，中洋购物广场主要经营传统超市为主，但其经营环境较差，商品不齐全而导致商品陈列零乱不规范，已不能满足消费者的消费水平的增长速度；其三为江南龙腾通讯市场主要经营IT数码产品系列。其四为下官桥路与长宁路交叉路口的五里牌楼市场主要以食品、百货、粮油、办公用品等品种形成一个专业批发市场。
2、餐饮功能
在项目区域调查范围内，共有餐饮网点6个，其中美食城2个,是在购物、休闲、娱乐之后，居位第四位的业态。
无论从数量上，还是面积上来看：较有规模的美食城为宾虹路上的易川食代，其次是福泰隆广场4楼美食城；
从餐饮网点的类型和品牌上来看：在宾虹路主要是一些小吃、小型快餐店、主要是满足基本的吃的需要，但宾虹路上有易川食代、肯德基、福泰隆美食城是中档餐饮的集中地；除肯德基经营状况良好，而易川食代、福泰隆美食城与宾虹路经济文化中心的地位是不符合的，也不符合消费者的消费习惯，应适当减少其购物购能，而增加品牌餐饮、特色餐饮的比例。
三、商家分析
对商铺的选择
四、综合分析
1、地理条件
从地理位置上看，该项目属金华江南最繁华地段，商业价值潜力较大。
2、现有优势
（1）基础优势：忠力批发广场，职工平均收入居重庆市前列（第8位），购买力相对较强，现有商业门类虽齐全，但较分散，缺乏整体规划，商业物业有一定创新、整合空
（2）机会优势：房地产业欠发达，住宅产品形态较单一，存在一定的住宅项目开发空间。
（3）景观优势：区委地块现有植被良好，可以很好地利用，地块南侧较高，有一定江景资源。
3、劣势
长寿区属区域性中心城市，对周边城市（如涪陵、梁平）辐射力较差，但本地居民的收入及消费水平与主城区相比存在较大差距，项目所在平街一层租售状况较好，但二楼情况堪忧，故是否兴建大型Shopping Mall还需慎重考虑。
4、发展前景
政府已对商业步行街有了初步规划：要按照在休闲中购物，在购物中休闲的现代购物理念建设，从区法院路口至沙井市场、城一校路口，包括区公安局、政府大院全部拆迁后加大招商引资力度，按500米左右长度重建一条商业步行街，引入2-3家国内大型商贸企业入场经营，新建各种专卖店、连锁店（超市）、特色店、精品店100个，新增商业营业面积5万平方米，同时将华夏大酒店路口至体育村路口的向阳路改造成商业步行街的一部分。该规划构思对于在长寿进行商业项目的开发在政策层面具有了一定的指导作用。
5、对宣传推广的建议
1、报媒的选择
调查显示：消费者最常阅读的报纸媒体是：金华晚报，因此，建议在宣传本项目时，可以考虑对采用晚报。
2、结合金华的文化
金华形如一只展翅的凤凰，故又称为凤城；又有一传说，长寿山清水秀，人杰地灵，长寿的老人比比皆是，故该区域更名为长寿城，也才有了位于向阳街中心的寿星广场，故本案在规划时，可以将城市原有的文化发扬利用，赋予项目更加浓厚的文化底蕴。
（作者：联商网友）
