对话赵海华：天津市场需要什么样的写字楼

写字楼一直被业内人士称作是楼市的“晴雨表”，对于天津房地产市场来说，随着竞争的住宅市场竞争的加剧，越来越多的开发商将目光转向了商业地产，其中开发写字楼也成为商业地产开发中的重中之重。 

　　笔者在以往的采访过程中也听不少地产老总说过此类的话，“要赚钱，就不能光做住宅市场，其实商业地产才是利润的重点所在”，无独有偶，在不久前参加的大大小小论坛中，商业地产，特别是写字楼市场也开始成为专家学者以及开发商讨论的重点所在。在此基础上，焦点网记者于近日采访了中恺国际广场项目总监赵海华，并了解了他对于天津写字楼市场现状的看法和建议。 

　　地段、地段、还是地段 

　　凡是涉及到房地产的地方，地段都是不可避免的话题之一。房地产行业有句名言：“第一是地段，第二是地段，第三还是地段”，而对于写字楼来说更是如此，地段是写字楼的第一要素。 

　　赵海华介绍到，写字楼不同于住宅，它对区域周边的配套（商业、商务、交通等等）要求更高，所以必须在城市核心区位，例如深圳、上海、北京等城市的甲级写字楼聚集地即为其城市核心，天津目前主要的甲级写字楼几乎全部集中于南京路沿线，并已经形成了小白楼、伊势丹等两大高档商务聚集区。海光寺位于南京路端头及城市中心，目前区域商业、商务、交通、通讯、餐饮娱乐等配套极为成熟，已经具备了大规模高档写字楼聚集的基础条件；而根据天津市“中心城区依托海河主轴线，采用多中心组织形式”的整体规划，中心城区的核心将逐步建立以南京路商务、商贸带中轴线（小白楼至海光寺）为核心的总体规划布局，其中海光寺区域被规划为“中央信息区”，除已投入使用及建设中商务楼外，区域将来会有200—300万平米的高档商务物业规划。 
                     
　　目前海光寺正处于商务开发高速发展阶段，包括中恺国际广场在内区域已经出现四个甲级写字楼项目，随着小白楼及伊势丹区域的开发完毕，海光寺将成为天津市高档商务写字楼开发最为集中的热点地段，并成为继小白楼及伊势丹后的天津市第三大商业商务聚集区（CBD），商务的聚集必将带来物业价值及租金的同时上扬，区域未来升值潜力及投资价值位于整个天津写字楼市场的最前列。 

　　对于中恺国际这个项目来说，它位于卫津路与南京路交口，是海光寺CBD的核心，也是海光寺旺气所在。目前海光寺最为主要的商业全部集中于卫津路两侧，说明中恺国际广场处于海光寺商气最为旺盛之地，是海光寺商势的发展方向及核心所在。另外，风水大师指出，海光寺实为风水之佳地，且海光寺旺气主要集中在家乐福、中恺、苏宁这一黄金三角地带；中恺国际广场北有水舞广场喷泉池、东有南京路、西有津河，正暗合了易学大师“茹呈志”先生提出的“玄武垂头，朱雀翔舞，青龙蜿蜒，白虎驯府”的四灵意向模式：池为朱雀，路为青龙，河为白虎，三灵环绕 ，聚风藏气，是商家旺地。 

　　天津写字楼热销是必然 

　　去年10月份以来，在住宅市场成交量大幅度下降的情况下天津各大写字楼项目却出现不同程度的旺销势头，在问道赵海华对这个问题的看法时，他分析说，写字楼作为投资性物业其售价比周边的楼盘高1倍左右，然而天津的写字楼与住宅的售价却一直处于持平状态，尤其是去年7~9月份 天津住宅价格出现跳跃式增长，更是使写字楼与住宅之间出现普遍的价格倒挂情况，这本来就是一种非常反常的现象。众所周知，写字楼的开发成本要远高于住宅，而它的投资回报及所创造的经济效益却是住宅所无法比拟的，因此他认为天津写字楼市场的回温是一个必然趋势。 

　　10月份以来天津写字楼的热销主要有三个方面的原因，一是第三季度住宅价格上涨过快，后期进一步攀升的空间有限，压缩了住宅投资空间；二是写字楼租赁市场的繁荣，07年天津写字楼的空置率较06年大幅下降，以海光寺区域为例，各写字楼的出租率基本都维持在90%以上，同时租金价格也有明显上涨，拿中恺国际广场为例，按周边甲级写字楼平均日租金4元/㎡计算，8-9年就可收回投资，投资回报率在10%以上；是同区域住宅投资回报率的3倍以上；三是近年来天津经济的繁荣及天津作为北方经济中心地位的日趋明显所带来的第三产业的繁荣。应该说写字楼近期的热销是一个必然的结果同时也是一个开始，说明市场已经开始逐渐认识到了写字楼的真正价值。 

　　项目小档案： 

　　中恺国际广场写字楼位于南京路与卫津路交口，地处海光寺核心地段，毗邻和平路商圈、滨江道商圈、科贸街商圈及鼓楼商圈；近50条公交线路穿梭其间，地铁一号线、南京路、鞍山道与卫津路等城市动脉均汇集于此，掌控城市交通与财富动脉；海光寺商圈最为主要的商业及商务全部集中于项目周边，项目地段位置显赫，是天津内环线区域地标性建筑之一。 

　　中恺国际广场写字楼为27层高层建筑，建筑面积约30000平方米，其中1-4层为群楼商业，5-13层为项目一期已经销售完毕，14-27层为项目二期，即将对外公开发售。项目采用全框架办公格局，可根据客户的需求进行空间自由分割与规划，从80到1200平方米的空间灵活分隔组合，3.3米层高满足办公空间的多种要求。写字楼全部精装修交房，目前已为准现房状态，外墙施工完成，正在进行内部装修阶段，预计08年5月可完工交付使用。项目配备豪华装修大堂、电梯间、公共卫生间，地下2层8000平米车位及周边数千平米地面停车位，并人性化设置残疾人卫生间；中恺国际广场还特别聘请百年英国品牌JOHNWOOD物业管理机构负责项目物业管理，以匹配项目的高档品质，促使物业的保值及增值。