物业税"安能辨我是雌雄" 种种猜想让其扑朔迷离

      物业税从2003年试行以来，关于它的种种猜想，都让其扑朔迷离。从房价的持续走高，到楼市是否真的出现拐点，物业税一直处于“潜水”状态。

      当北京将于今年6月开征物业税的传闻甚嚣尘上时，国家税务总局又泼了一盆凉水。物业税开征，究竟陷入了哪些困局和迷局？作为10大试点省市之一的河南省，有理由关心这一结果。

      解读变局扑朔迷离

      物业税也叫不动产税，它的征税对象主要是土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高。不动产税是拥有房屋者所要缴纳的税，属于持有税。

      业内人士认为，开征物业税直接增加了需求方持有房地产的成本，对投资和投资性需求的抑制作用较大。而坊间流行的观点为，物业税出台的目的是逼空投资人手中的两套及至更多的房，抑制房价，并同时增加国家税收。

      据悉，从2003年起，财政部和国家税务总局先后批准了北京、江苏等六个省市作为“空转”试点单位，进行房地产模拟评税试点。2007年又批准河南、安徽、福建、大连四地部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。业内人士认为这说明物业税“空转”几年的试点成果得到了国家有关部门肯定，开始向全国推广，意味着2008年物业税将“由空转实”。

      大家关注的还有物业税起征点和税率这一问题。多数国内专家认为，对物业税的定值可能是144平方米。但起征的对象是普通住宅，还是非普通住宅？多数城市为避免评估困难，都准备只对商业地产征收物业税。而对于税率这一问题，国家发改委投资所副所长陈选曾向媒体透露，其税率设定范围可能是房产评估的0.3％至0.8％之间。

      物业税何时起征更是社会关注的重点。今年1月份有消息传出，6月份北京将开征物业税。除北京外，多个城市也向国家税务总局和财政部递交了物业税“空转实”的申请方案。传闻愈演愈烈。

      然而，国家税务总局有关负责人不久前在媒体上称，因客观环境所致，2008年物业税不会开征。开征的时间在2010年~2015年，这在税务总局内部已经达成共识。国家税务总局的表态，令物业税何时开征，变得扑朔迷离。 

      民众之拒强奸民意

      对于开征物业税，普通市民持怎样的态度呢？根据搜狐焦点房地产网的调查结果，有67％的受调查者表示不赞成开征物业税，接近总数的七成，相反表示赞成开征物业税的只有28％，另有5％的人表示开征物业税对其无所谓，没有影响。

      相对于老百姓的反对而言，国内的专家学者似乎更支持物业税的出台。

      北京科技大学经济管理学院教授赵晓去年接受《中国房地产报》采访时称：首先，物业税推出后，土地专卖可以取消，改为每年征收物业税，此举可使全国房价下降大约18%。

      其次是有利于公平。物业税推出后，持多套住房的人持有代价将上升，囤积居奇现象可望减少，有利于居住公平化。三是有利于端正地方政府的发展方向，从不惜一切卖地到更加注重营造包括治安、绿化在内的良好的居住环境，以保证物业税收的最大化。

      然而，专家的说法遭到了民众，尤其是持有多套住房的人的反对。《每日经济新闻》首席评论员叶檀曾质疑经济学家的观点。他认为以征税抑制产品高价这一怪论居然成为常见的逻辑，并被经济学家当成武器四处使用，有点不可思议。实际上，税收成本必定被转嫁到买卖双方的弱势一方头上，征税抑制的是交易量而不是价格。我们现在陷入了调控不力、征税、再不力、再征税的恶性循环，必须跳出此循环才能认清问题。如果专家能够以高效率的手段鼓励房地产商参与住房社会保障体系，多建经济适用房，情况可能会好得多。

      对于出台物业税抑制房产投资这一目的，叶檀也认为，这正是政府需要反思的，反思为何没有建成良好公平的投资环境，而不是以投机为名，把资金赶得无处可逃。

      郑州市民褚先生目前拥有两套住房，属于自住性质的。一套在郊外，为了方便儿女上学，他又在市内买了一套住房，等将来女儿长大了，就搬到市内的新房去住。如果物业税开征，按标准他属于被征者之列。他认为，买房不是投资，而是自住。自住的房子被征物业税，让他无论如何也无法接受。
      而投资了两套住房的王先生则认为，假如物业税开征是为了实施“逼空”措施，增加两套及以上住房业主的税收负担，达到业主们仅留一套自住，其他全部抛掉的局面，那么到那时，郑州每户居民只有一套自住房。外来农民工等靠租房居住的群体必须面对无房可租的尴尬现实。而目前，国家针对外来务工人员的廉租房市场根本无法满足这一需求。“政府此举有强奸民意之嫌，意在弥补土地出让收入的日趋减少。”王先生说。

      制度之困无本之木

      “物业税迟迟难出台，有许多难以理清的头绪，它代表一个趋势，但要在目前实际操作，条件还不成熟。”河南财经学院教授刘社说。

      刘社认为，在中国，房地产土地在使用权属于国家的前提下，规定用地者可以向政府购买一定期限的土地使用权，而其大部分税费，用地者须一次性支付。现在中国的房产土地使用期限70年，购房人买房时，房价中已经包含了几乎全部的房地产税费，政府事实上是一次性收了70年的“物业税”。
      但如果将房地产开发和交易环节的诸多税费转入到物业税中，对所有房地产一律按新税法收税，那么这就是一个重复征税，原来已经承担了高额费用的买房者还要交钱。如何从土地批租制向“物业税”模式转变，有很多繁琐的问题需要解决。

      而在中国，信息不对称也是一大诟病。“就按核算住房面积来说，许多人在不同的城市、乡镇有不等的房产。而目前为止，这些信息还无法做到共享。”刘社说。

      “对房产征收物业税，郑州西区和东区的房产价值不一样，经济收入不一样等问题如何评估，是个难题。”河南省商业经济研究所所长张进才说，从操作层面来看，物业税开征时的房地产价值是由税务部门来估值还是由社会中介组织来估值，也还有待确定。

      而按照国际通行的做法，应该由社会中介组织来评估，但国内房地产资产评估行业近年来刚刚兴起，目前还没有很成熟的评估机构，具备资质的资产评估师也仅1万人左右，根本无法完成众多房产的价格评估。“一个更棘手的问题是，土地出让金如何归属。”刘社说。

      土地出让金原本就是地方的小金库，它变相地解决了地方政府财政紧张这一问题。目前土地出让金缴纳制度要求开发商在一定期限内全额付清，如果再把土地出让金与现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金由一次性缴纳分摊在物业税当中，按年缴纳，肯定会遭到地方政府的强烈反对，也会在一定程度上导致地方政府城市建设资金吃紧。

      但如果把现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及各种收费合并成为物业税，把土地出让金单列，继续按照目前的模式征收，这就意味着70年的土地出让金仍旧一次性转嫁到购房者身上，人们最期待的物业税对房价的调控作用，就成了空谈。

      政府之争皆为利来

      物业税“实转”技术难题的背后，是永远的利益博弈。部门利益之争，是物业税方案出台技术问题之外的最大难题。

      土地出让金的归属问题折射的是中央和地方的矛盾，各种税费的测算归拢，又影响到不同部门之间的利益分配。物业税一旦开征，包括物业管理费、土地增值附加费、土地使用费等税费项目必然会被整合，这也就意味着，一些与国土资源部、建设部相关的收费项目，会因物业税的开征而宣告终结。

      在物业税的开征问题上，各级地方政府表现出的态度也不一样。但归根结底，还是涉及一个利字。

      目前北京等一些城市在物业税“空转实”申报中十分积极，之前有说法是物业税归地方政府，这能给地方带来巨大的财政收入。有人算过一笔账，仅在北京，商业地产楼面面积保守估计在4万平方米以上，保守估计每月也可增加税款4亿元，一年就增加税款50亿元以上。上海市则更高，按照物业评估值征收1%的话，上海市财政收入将增加上百亿元。

      但物业税“实转”也遭到一些试点城市的反对。他们认为，如果他们“实转”收了这笔物业税，开发商都会跑到其他省市投资，损失会很大。

      物业税归中央还是归地方或者中央和地方按比例收取，并没有最后明确。如果主要由省级以下的政府支配，如何平衡、协调中央和地方的利益分配，至今悬而未决。