虽然今年一季度商业地产在市场中的声音并不响亮，似乎2008年商业地产的大戏也在下半年，但是，随着经济环境、市场环境的发展推动，使得看似平静的商业地产其实在悄然变化着：商圈格局在调整，投资者心理在博弈，商业地产的发展方向却更加清晰。
新商圈脱颖而出 老商圈升级换代
上周六，位于济南东部高新区的东城万象接受客户预约，这个体量近4万平方米的东区商业的推出，填补了高新区生活区商业的空白，也标志着东城又一商圈的开启。这一区域逐渐形成东部一个集中的生活区，集中了盛世花城、莱茵小镇、鑫苑·国际城市花园、新东方花园等近十个楼盘。巨大的居住人口支撑了商圈形成的基础。同样在东部，燕山立交桥周边的一个商圈也逐渐成型。中润世纪广场十几万平方米的商业体，同时周边有着名士豪庭、三箭·吉祥苑、中润世纪城、中建文化城等多个楼盘支撑，这一商圈将是未来一个很有发展潜力的商圈。随着城市的扩张，新的商圈陆续出现，济南的商业格局继续朝着多中心商圈的格局发展。
新商圈次第出现，传统的商圈也随着商业模式的更新升级换代。比如泉城路商圈，在恒隆广场、天业国际以及融新置业开发项目的带动下，商业氛围将会更加浓厚，商圈的品味、规模、设施进一步向国际化迈进，作为济南城市的中心商圈，其实力、影响力、辐射力进一步提升。再比如，西部西市场商圈成型多年，但是一直是比较传统、落后的摊位式经营设施，已经远远不能满足现代人对商圈的要求。振兴街地块的商业开发，将会大大提升西市场商圈的档次。
“新的商圈不断出现，传统的商圈在功能、设施上进一步完善。商圈所能提供给市民的并不是简单的购物，未来的商圈将更多的是体验式的，购物、休闲、娱乐等功能非常完善，真正是一站式的消费。”银座晶都营销经理郑礼广分析。
翘翘板游戏再次上演：股市资金回流楼市？
“近期股市暴跌，已经出现了股市资金回流楼市的迹象。”东城万象营销经理于娜娜介绍。“上周六，在东城万象接受的预约客户中，部分就是因股市大跌从而将投资目标从股市转向楼市，准备到东城万象进行商业地产投资的。”股指从6000点直泄到3000多点，打击了很多在股市征战的投资者的信心，与2007年资金从楼市转向股市相反，如今资金已经开始回流。记者采访了几家在售的商业项目，银座晶都营销经理郑礼广分析，资金回流楼市的现象有，但是目前还不是很多。估计有部分投资者资金被套，近期难以套现的原因，也有投资者还处于观望态度。
“楼市与股市相比较，投资楼市的进入门槛高但投资风险系数小。手里有闲钱的投资者在经过这一轮的资金流转之后，更认清了这一点。所以在目前CIP持续高走，存钱利率低于通货膨胀率的情况下，还是有一部分投资者又把目光瞄向了房地产市场。”东城万象营销经理于娜娜分析资金流转的原因。
商业地产，商业还是地产？
近期省城商业地产比较沉寂，但是这并不是说商业地产停滞不前。相反，据记者调查，商业地产在沉寂中正酝酿着一场革新：在业界争论已久的商业地产的归属问题，答案日渐明朗。
2008年伊始，在外来地产大鳄大规模开发住宅市场引起全民关注不同，商业地产却平静中有点沉寂。“这种看似沉寂的态势，其实在酝酿一场转型。商业地产在经历了前几年摸索中失败带来的阵痛之后，逐渐走向了一种更健康的发展道路。”业界人士如此评价目前省城的商业局势，“更多的开发商意识到商业地产其实是一个烫手的山芋，大批的淘金者逐渐明白了商业地产投资与住宅投资是一种截然不同的投资收益方式。”
前两年，如同国内其他城市一样，济南商业地产的开发一直是按照地产的模式进行，即开发商做好了商业建筑，并进行销售（多是采用分割式的销售方式），由分散的业主持有物业。然后另请运营公司进行经营。这里商业地产是按照房地产模式进行开发销售的。但是商业地产完全不同于住宅，建筑只是一个载体，只是一个开端，后期经营才是商业地产的关键所在。其实，早在商业地产按照房地产模式进行开发，开发商把商铺分割后销售给众多分散的小业主时，已经为后期的经营埋下了后患。
一个商业的培养需要很多年，开始租金会很低，小业主的抗风险能力弱，一旦租金收不上来，很多小业主便难以维持；同时所有权在分散的业主手里，商业很难进行统一的商业布局划分，影响商业的持续经营。济南近两年推出的一些综合型的商业体，几乎都经历了销售火爆、经营惨败的过程。
在这个过程中，开发商认识到了商业地产中“经营”的重要性，没有足够的商业资源、没有雄厚的财力支撑，不再轻易做商业。商业地产成功的关键不在于建筑与销售，而是后期的运营。所以，目前更多的业内人士更愿意把商业地产归到“商业”范畴。尤其是恒隆广场、银座晶都、万达在全国范围内开展的第三代商业模式等新型商业地产，开发商除了进行建筑的建设，还直接进行招商、运营，大部分物业都由开发商持有，这时候开发商其实已经脱离了房地产的范畴。
从“地产”范畴到“商业”领域 商业地产阵痛中转型
开发商难圆商业地产梦
2006年海蔚广场、圣凯·摩登城绝对是全民关注的热点，“一铺养三代”的诱惑让淘金者对于商铺投资趋之若鹜，海蔚广场、圣凯·摩登城的商铺销售掀起了全城的商铺热潮。然而在众多投资者怀揣发财梦时，却得到了海蔚广场运营商不作为、导致商城经营不善、开发商与运营商对簿公堂的噩耗。大批的业主因此被套牢了生平积蓄，甚至还有期望通过每月的租金来偿还银行贷款的业主面临还贷断顿的危机。至今海蔚广场依然门前冷落，开发商与运营商的官司仍在进行中。
开发商开发商业地产，然后把商铺或者大商场进行分割、分散销售给众多小业主，尽快回笼资金，这种类似住宅开发的开发模式导致最后商业经营不善的例子，在国内屡见不鲜。大型商业地产的经营需要整体的划分、布局，业态结构要合理科学，才能吸引更多的消费者前来消费；同时一个大型综合性商业地产的成熟，需要对消费者进行多年的消费习惯的培养，是一个养铺、满铺、旺铺等一系列的过程。这个过程中前期租金也许很低，期望通过租金来还贷或者本身就抱着一开业就发大财的小业主，根本就无力支撑。“商铺在销售之后，再进行商业规划、整合，有两个方面保证不了，一是经营的整体性，二是经营的有效性。”大连万达董事长王健林在万达经历了分割销售商铺的商业开发模式之后自我剖析。因此，开发大型商业地产的开发商，如果手里没有大量的商业资源，没有雄厚的资本，很难在商业地产中一帆风顺。
商业巨头开启商业新模式
在看到同行从业者一个个在商业地产中败走麦城之后，开发商对商业地产有了更深刻的认识，商业地产的开发技术含量远高于住宅。商业地产的是否成功更在于后期的经营，拥有丰富的商业资源和雄厚的财力、专业的管理队伍才是商业地产成功经营的基础。因此，万达在经历分割底商第二代商业模式之后，开始转向了第三代商业模式的开发－－只租不售的城市综合体，即在吃喝玩乐休闲购物的基础上，添加住宅、酒店、写字楼等，由平面消费服务转向综合式立体消费服务，做到足不出门基本需求均能满足。同时进军百货，把自己的百货引入到自己的城市综合体。恒隆地产在内地一些城市开发的大型商业综合体，同样是只租不售，进行统一招商、统一经营、统一管理。商业巨头开始注重新的商业模式的开发。
省城商业地产阵痛中转型
2008省城商业地产，平静背后在酝酿着一次转型：一次由分割销售的商业经营模式转型到只租不售或者持有大部分店铺的商业巨头统一运营的模式。转型后的商业地产更应该归属于商业领域，更多的商业地产开发商承担了商业运营的功能。银座晶都营销经理郑礼广介绍：“以后的银座地产定位更多的是在商业运营上，建筑体的建设只是一个开端、一个载体。”
比如银座晶都，开发商银座地产对商业部分的持有率就很高，同时还会把银座集团旗下的银座超市引入银座晶都。据悉万达集团拟在济南黄金地段开发第三代商业模式。泉城广场周边的恒隆广场同样是区别于分割式销售的商业运营形态。
随着告别分割式销售商铺时代，商业地产中的二八分化现象日渐明显。商业地产需要更高的技术含量和雄厚的资本金，一般开发商能力欠缺。只能是实力雄厚、资源丰富的商业地产运营商来经营，因此商业巨头陆续出现，同时商业巨头基本垄断了各个城市黄金地段的城市综合体，比如万达、恒隆等。
