好大喜功 南京商业地产风险重重一触即发

2008年的中国楼市在扑朔迷离中开始，即将开幕的北京奥运又成为人们对商业地产产生期待的一个强有力的理由。 

　　2008年4月25日-26日由搜房资讯全球机构承办的“2008第三届中国商业地产&写字楼年会” 将在上海隆重举办。以此为契机，搜房网（南京）特举办了以“南京商业地产营销模式研讨交流会”为主题的区域性论坛。论坛上各路开发商激辩思想，展示项目，不时碰撞出激烈的火花。

　　相比一二线城市的高速发展，南京的商业地产一直在不温不火的状态下前进，却不知平静的表象下潜藏危机。从此次商业地产研讨会上，记者从嘉宾的发言当中即可捕捉一二。 

　　头重脚轻 “好大喜功”缺乏有力支撑

　　从江宁到江北，都有大型的商业项目摩拳擦掌地积极规划当中，本次的研讨会也邀请到了在江北和江宁都有商业地产项目的开发商代表。虽然交通问题一直成为两“江”楼盘难以突破的一个“瓶颈”，但是丝毫没有影响到这两个片区商业地产的建设步伐。

　　几乎不约而同地，两“江”片区设计建设的商业项目都是体量非常大，计划辐射面非常广泛的。但除了交通这个天然障碍，环境和人气方面的滞后性，同时，项目的辐射面目标客户的购买能力，也是商业项目难以忽略的一个顽疾。

　　资源分散 缺乏统一规划

　　同曦国际招商部经理束亮在研讨会上发言说：“其实现在做商业，我们也蛮辛苦的，现有江宁的商业分散、不扎堆，政府在前期引导上也没有做一个统一规划，你问江宁十家房地产，十家都说我们要打造商业圈，政府的引导就造成了资源的分散，所以我们只能说在现有自己的这一块，坚持做下来。”透露出开发商在商业项目的规划方面恐怕都会遇到的一个难题。

　　缺乏有效引导，政府没有强有力的资源整合手段，由此导致的很多商业项目重复建设的现象也是屡见不鲜。奥体新城的建设规划就是一个很好的例子。先商业后人气，还是先人气后商业几乎成了一个“先有鸡还是先有蛋”的争论。  

　　重复建设 缺乏差异与创新

　　毫无疑问，新街口商圈是南京发展最为成熟完善的商业地产项目之一。同为南京商业中心的湖南路商圈，尽管在区位、商业地位等方面完全能够与新街口抗衡，但在人气和实际运作上却远远落后于新街口。除了在档次与定位方面没有与新街口商圈拉开差距之外，重复类型建设也是不可忽视的问题之一。

　　“我对这个事情持保守的态度，”中浩地产总经理段凯炜在谈到地产商业形态能否成为一种借鉴和趋势的时候说道。段总认为，湖南路的运营方式是在精品店这一块，湖南路从山西路口一直到玄武门大概一公里的范围，到后面一段的经营并不好。而地下商铺的建设，需要有一个环境、档次和经营方式上的创新。

　　段总说，“为什么持一个保守的态度，我担心这么大的一个量，它的招商怎么去解决，另外一公里路程，老百姓有没有路程疲劳的情况，有没有相应的龙头支撑它。但湖南路这一块，除了狮子桥这一块之外，商业上面没有大的龙头。湖南路是以经营为目的的，不是以销售为目的的，怎么吸引持续的客流，这一点是重点要解决的问题，就目前来讲，我没有看到有这方面的迹象，”

　　商业地产是一个长期发展的过程，并且需要跟随行业属性和城市规划不断调整的业态形式。中国商用物业研究中心总经理钟宇就对北京、上海等城市作出的研究发现，五年之内企业行业的一个流动属性，就会发现随着城市发展，现在上海内环以内肯定是金融和现代服务业，但在中环就是一个高科技为主导的，再到外环反而是一些加工和制造业。而之前三年或者五年，这个趋势不明显，我想因为我们在做商业的情况下，往往不是只看眼前的，不像住宅卖完了就OK了。

　　就南京目前的规划和建设情况来看，虽然在价格和高度上不断创出新高，但是并没有随着城市规划进程和城市片区定位的发展和调整而调整。各个片区商业地产项目一味“求精求高”，一旦触及区域承受低限，爆发式“井喷”带来的将是南京商业地产潜在风险的一触即发。