宏观调控抽紧房企资金链 REITs远水难解近渴

中国房地产企业一直倚重贷款维持流动性，但在从紧货币政策下成为了“重灾区”。虽然监管层开始研究REITs(房地产信托基金)，房企欲借道REITs融资之意渐浓，但由于REITs仍受诸多制度障碍，短期只内难成大气。

　　路透社报道，海证券交易所研究中心研究员陆一指出，“REITs的推出将有望极大地弥补资金缺口，这是银行和房地产业界热衷于REITs的一个很重要的原因。”他说，现在中国商业地产运营模式基本还是以零售为主。虽然近年来开发商或大机构持有物业，收取稳定现金回报的情况渐增，但在宏观调控之下引发的资金压力不可小视。

　　据Wind资讯统计显示，42家房地产上市公司去年经营活动产生的现金流为净流出逾300亿元人民币，其中万科等龙头企业的现金流亦是负值，创下五年来最低水平。而《上海证券报》稍报道预计，今年中国整个房地产企业的资金缺口至少为一万亿元。

　　除房企融资需求强劲而热盼REITs外，亦有投资者期盼能借此建立收益相对稳定的投资渠道。西南财大信托与理财研究所研究员李勇称，随着中国经济的持续发展，投资者投资需求也在不断增加，而投资渠道明显不足。“钱放在手上，存银行贬值，放股票现在看投资风险又大，简直没地方去。”

　　目前国内REITs产品仅停留在准REITs产品上，主要是信托公司推出的信托集合理财计划。业内人士透露，银监会已指定联华信托等公司研究设计REITs方案，而中国人民银行和证监会也分别组织机构，进行REITs产品研究，择机推出。

　　REITs短期无望

　　市场上虽有强烈的需求，但现实却是REITs短期内推出的希望渺茫。北京国际信托有限公司信托总部副总经理何晓峰表示，“中国REITS的发展从长期看好，但需要一个过程”。他认为，虽然多方都希望能尽快推出REITs，但由于REITs税收、信托财产登记等方面还不完善，还需要通过试点，稳步推进。

　　上海一信托业内人士解释说，目前中国没有相关税收方面的优惠，是限制REITs发展的重要因素。例如REITs需要拥有物业的所有权，但创建时购入物业和清盘时出售物业涉及的契税等，就基本会让REITs的收益所剩无几，甚至亏损;而海外基本没有这项税收。

　　近年来亚洲REITs的平均收益率在5%水平附近，而中国商业地产单次交易的契税税率为3%。目前国内以信托产品推出的准REITs产品享有相关免税政策，而REITs产品将来的存在形式尚未确定，那之後的税收优惠和相应监管部门更是无从谈起。

　　虽然有诸多障碍，但仲量联行旗下的领盛投资管理(证券)高层认为，这可能是监管者在等待合适的时机，一旦时机成熟，实施起来也许会很快。

　　分步走

　　专家指出，抛开相关法律不完善的限制因素不谈，仅就中国未来REITs的实施过程而言，一步实现REITs的标准化，即公募或上市并不现实。

　　陆一认为，在相关法规尚未完善时，可采取分步实施的策略。“这就类似我国企业改革上市的过程。可以先依照规范的股份有限公司进行改制，然後发行股票，再一步一步辅导上市”。但试点阶段应坚持以公募标准为主，以便一开始就形成规范有序的市场环境。

　　何晓峰亦认为推出REITs应采取分步走的策略。他指出，“应尽快推出试点，如果没有试点，问题可能永远都不会解决。”