商业地产过度竞争 多家大体量商业项目延期开业

    ■ 多家大体量商业项目延期开业

      近日，大钟寺国际广场的主力店———王府井百货及新华国际影城相关负责人纷纷向媒体表示，由于大钟寺商业广场的整体工程延期，开业时间将由原来预计的4月推迟到年底。而笔者在该项目现场也发现，项目的确还处于施工过程中。

      大钟寺国际广场商业面积达21万平方米，2004年开工建设，去年年底启动开街仪式，此前招商时宣称在去年年底开业，今年年初又表示6月份开业，但现在还没有明确具体开业日期。

      大钟寺国际广场并不是近期唯一延期开业的大体量商业项目。被称为京城首个生活方式购物中心的SOLANA，面积为15万平方米，初定2007年夏季开业，此后3次推迟开业，最近又延至今年5月1日。

      同样为大体量商业的新三里屯原定于去年10月开业，后也推迟至今年6月。据了解，虽然距该项目开业只有不到两个月的时间，面积18万平方米的新三里屯仍处于招商阶段。

      据知情人士透露，招商不足是以上几家大体量商业项目延期开业的最主要原因。而中国商业地产联盟在日前召开的中国商业地产行业年会上也指出，去年以来大型商业项目纷纷延期开业，这些项目虽然档次不同，现状不一，但开发商往往把主要精力放在前期开发建设上，对后期招商运营复杂性认识不足，在市场定位、业态组合等方面与主力商家存在较大分歧，是导致其失算的重要原因。事实上，这不仅造成项目的延期开业，更可能给项目的长远经营带来更多负面影响。

      ■ 商业地产扎堆放量导致过度竞争

      除了开发商自身在招商运营上存在的一些问题，过度竞争也是导致大体量商业项目招商不如人意的重要原因。

      据不完全统计，2007年已经开业或将在2008年奥运前开业的商业总面积将达到600多万平方米。在这些商业中，有400多万平方米左右的商业以购物中心理念运营，占总面积65％以上。

      体量越来越大，也成为近两年入市的购物中心一大特征。仅海淀区，除了21万平方米的大钟寺国际广场外，还有28万平方米的华熙长安MALL、11万平方米的万贸购物中心。而在大型商业更为集中的CBD、西单，以及近年商业地产越来越热的望京等地，大型购物中心扎堆的现象就更为突出。

      面对商业地产的过度竞争和购物中心体量的不断升级，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利曾多次公开表示，中国的购物中心是不是一定要走超大型的购物中心模式，十分值得反思。

      而日前公示的《城市商业网点条例（征求意见稿）》更明确规定，5万平方米以上新建项目需报批。据此，一些业内人士认为，政策对大型购物中心的限制越来越严了，中国商业地产应结束大型购物中心比拼时代，逐渐朝向中小型化的方向发展。

      ■ 中小型购物中心更易生存

       一位曾操盘过多家大型购物中心的资深策划人士坦言，许多商业地产投资商总认为大比小好，但过度开发大体量项目，市场很难消化，大MALL艰难生存的例子比比皆是。

      戴德梁行华北区商铺部董事张家鹏则看好中小购物中心的发展。他认为经历一个阶段的经验积累后，开发商对于商业地产的开发心态已逐渐回归理性。以往过于追求项目规模体量、喜大求全的现象逐渐较少，开发商会更为关注项目未来的运营效率，以便取得更高的租金收益来平衡较高的成本投入。而相比大型购物中心而言，中小购物中心通常会有更高的平均租金表现，因此便成为开发商乐于选择的对象。

      他还指出，现在中小面积租户日益增多，业态分布较丰富。有诸多面向不同人群的服装、休闲、餐饮、服务等类别。丰富的不同面积需求的零售商为中小购物中心发展提供了有力支持，使其可凭中小店铺的组合方式实现多元业态功能，满足人们日益发展的复合化需求，同时取得较高的整体租金收益。

      而多位业内人士在分析中小购物中心定位时纷纷表示，即使在世界著名城市，高端购物中心所占的比例也很小，服务于广大人群日常生活的区域型购物中心才是购物中心的主流和发展方向，也是中小购物中心的优势所在。 

      一直倡导多发展区域型购物中心的郭增利也认为，从开发商角度来看区域型购物中心是最有助于错位经营实现稳定发展，同时它切合零售商扩展的需求，这样还可以降低综合开发风险。

      而降低风险和理性开发成为了大家谈论中小购物中心时频率最高的用词。“购物中心朝中小型发展，将有助于降低项目开发风险，提升土地利用效率，是中国商业地产走向理性的重要特征。”这似乎已成为许多业内人士的共识。