商业地产用景观提升价值

休闲景观给商业地产带来福音

放眼成都新开发的商业地产项目，都非常重视环境规划、景观建设以及休闲氛围的营造，从城北的交大都市花城、学苑风情港，到城南的天府汇城，到都江堰新近开工的天和盛世，以及博瑞都市花园、置信金沙园等诸多楼盘新建的商业街都是如此。可以说，在成都商业地产界，景观环境开始受到了前所未有的重视，成为发展的一大趋势。与此同时，这些各具特色的休闲景观也为商业地产项目带来福音。天府汇城就比较具有代表性，“以人为本”的个性化规划设计，集大型超市、精品步行街、情景购物步行街为一体，形成纵横交错的购物走廊，步行街和分布其间的四个面积超过300平米的景观中庭，给人流畅、宽松的感觉。同时配置室内外照明设施和室内清风交换系统，使购物环境更加舒适惬意。上周五，华阳的府河菁华甫一亮出“水岸商业街”的旗号，就很快吸引了众多经营者的目光，前去咨询看房的投资者络绎不绝。“这里地处府南河边，临河的优美环境，我们最看中的就是这一点，现在的人无论是购物，还是休闲娱乐，都特别讲究环境。”一些经营者在接受采访时如是说。

景观环境让单调的购物更丰富

成都有中国西南“商业之都”的美誉，但近年来，无论是商业本身，还是商业地产却一直在崎岖发展，步履艰难。改革开放后，成都兴起了以春熙路、荷花池为代表的两大集贸市场，现在早已改头换面；上世纪90年代初，在五块石、高笋塘、红牌楼等区域建起了大量的专业市场，但大多市场都不景气，特别是五块石的一些市场经营举步维艰，有的已沉寂数年；上世纪90年代末，新兴的综合商业场所如会展中心、王府井百货、大世界商业广场、罗马假日广场等，经营也各有所别。设计超前，具有景观环境和休闲设施的商业场所，除了经营商业，还兼营休闲、文娱、餐饮等行业，其人气与效益明显比一业经营的要好。从这一点看，会展中心是最成功的案例。从口岸看，在成都几大商业场所中，成都国际会展中心偏居西北二环路，口岸是最差的，但由于经营门类众多，以经营商业为主，还兼营休闲、文娱、餐饮、展览，还有宾馆、展销和娱乐业，经营业绩比市区内一些地处黄金口岸的商业场所都好。位于城南二环路外的大世界商业广场，规划有休闲商业街、大型超市和综合商场，以经营商业为主，兼顾餐饮、娱乐、小商品等，广场外建有绿色休闲场地，一天到晚，都有一些人前来休息，甚至跳舞锻炼，晚上来喝咖啡、喝饮料的人也不少，人气和商机日益浓厚，经营业绩在持续增长。

商业地产要满足不同消费群的需求

景观环境缘何受到商业地产开发商的重视？成都商业界一人士指出，这是大家在摸索中找到的方向。现在的商业设施趋于综合性发展，而不再朝单一体发展，多以一业经营为主，多种经营为辅。在国外，有的超市就建在温泉旁，人们购物累了，便可以去泡温泉、就餐、甚至看电影。现在，不同的人有不同的需求，一个人本身也有多种需求，因而单一的业态很难经营。如果在一个商业场所，有多种商业业态在一同经营，便可以满足不同群体的需求，一家老少都可以找到自己的去处，以及满足个人的多种需求。这样就要求商业场所具有优美的环境和良好的休闲娱乐设施。今年5月，成都最著名的百年老店———春熙路全面变脸，由以前单纯的购物场所变成了集购物、休闲、观光、娱乐等诸多活动为一体的时尚消费区域，外部空间顾及到了人们的休息和文娱。整个街道也焕然一新，不仅改造道路，重新装修装饰门面店堂，更种植花草树木，扩建了中山广场，设置了大量的休闲椅，来到春熙路的人也不只是购物者，许多是来观光休闲娱乐的，特别是冬季阳光灿烂的日子，中山广场都聚满了人，休闲椅上更是座无虚席，非常具有聚集人气的作用。

全新口岸用景观来提升价值

商业地产设计景观休闲设施，表面上看，会增加成本，减少商铺面积，但长远看，却能营造持续的人气。而在井上（成都）商环境设计公司董事长林烨看来，商业经营只有收益持续稳定，才会更吸引人，产生良好的效益。在商业场所各个楼层设置雕塑、水景、厅廊及休闲椅，增加人们的活动内容，为整个场所带来人气和商机，从而使“黄金口岸”不仅仅局限于底楼临街商铺，由于经营门类不同，四楼的生意可能都比一楼好，改变人们传统的“金铺”观念，进而提升整个商业场所的价值。据了解，日本的大型商业场所在规划设计中，已不再特别看重临街口岸，有的甚至将人流、物流及交通通道以外的临街面封闭，而特别注重商业设施内部人流方向的组织，空间的变化，神户的“马赛克”商业中心临街面只有很少的铺面，其余设计成半地下车库，一楼以上才是商业铺面；东京“维纳斯”城堡临东京海，临街面没有一间铺面，内部空间设计却十分丰富，层次变换无穷，甚至将地铁站引入其中，人气、商气非常浓厚。而温州最大的商业项目———欧洲城占地220多亩，面积124180 平方米，绿地面积74520 平方米，绿地率达60％，设计有三大水景和溪流，还有9个休闲广场，设计有大量的景观休闲娱乐设施。西南建筑设计院副总建筑师郑国英也持这样的观点，他认为，人们去这样的商业场所不一定买东西，可以只是去逛逛，逛街累了，还可以逛书店、看电影和表演，既可休闲娱乐又可增加知识。这样就增加了商场的人气、商机，相比单独的商场效益可以提高50％以上，成都的王府井商城就是例证。因此，景观休闲化是发展的方向，目前正在建设中的成都熊猫国际商城也是这样，一期开发面积25万平米，二期40万平米，从超市到专卖店、到中档大型商场都有，比其他的商城，娱乐更多，有电影院、海底世界，屋顶上还要建剧场、大型绿化带、宾馆，绿化带还规划了河景。

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郑国英（西南建筑设计院副总建筑师）：过去的商业场所最普遍的是以街为市，主要是满足老百姓购买柴米油盐酱醋茶，而传统的大商场大百货公司呢，都没有专门休息的地方，就更说不上娱乐了，这两种商业形态都不能满足现代人的需求。过去，人们以物质满足为主，去商业场所就是为了买东西，而现在则讲求物质、精神、文化、教育方面的满足，不仅要去购物，还要去逛街，饿了就要吃饭，累了还要坐一坐，看看电影，因此就需要一个集商业、娱乐、休闲、餐饮为一体的环境，而不只是买东西的场所，会展中心、王府井百货、伊藤洋华堂、大世界商业广场都已经初步具有综合性的特点了。因此，现代城市的综合商业场所就要能满足人们精神、文化和物质的需求。林烨（井上（成都）商环境设计公司董事长）牶商业设施讲究景观环境，这是成都商业界和房地产界出现的新动向，必将成为一大新趋势。对此，我深信不疑。就拿住宅小区来说，在三年前，成都的开发商和购房者都不太重视社区环境建设，而当我们以环境景观为设计突破，配合开发商成功推出春天花园、锦官新城两大楼盘后，很快就在成都掀起了“环境热”，众多开发商都开始注重社区环境规划与营造。我相信，成都的商业地产也会很快走到这一步，设计将注重环境规划，开发将致力于打造景观，营造休闲娱乐氛围。与此同时，商业地产的环境设计也将成为一大新的建筑设计门类。研究人的心理特点，商业设施设计融入人文关怀，迈向人性化，更适合人们购物、休闲、娱乐等活动，满足人们购物以外的心理需求。