住宅跳水商业地产集中放量 年内空置超350万平

     国贸三期、ECM中关村广场、第五广场、WFC、财富中心二期、北辰广场在今年初都开始了前期的招商工作，而金泉广场、盘古大观、Solana、华贸中心也在今年加快了后期的招商速度，无疑预示着今年将是北京商业地产激烈竞争的一年。 

    高端商业市场竞争将进一步加剧、租金水平呈现出典型两极化、竞争逐步由招商竞争发展到经营竞争，这将成为今年商业地产的典型特征。无疑奥运会的召开给商业地产带来的利好是显而易见的，但是连续3年京城商业项目的井喷又给其发展埋下了隐患，在住宅开发遇冷的今天，转投商业地产开发成为了开发商的普遍共识。 

    从最近一段时间内北京市国土局举行的土地招标会上，也可以初窥开发商转攻商业地产项目的端倪。在昌平区东小口镇两块商业用地的争夺中，不仅出现高出底价两倍多的火爆场面，而且在昌平区东小口镇陈营村住宅及配套设施、商业金融用地的招标会上还吸引来了深圳市南山开发实业有限公司、深圳招商房地产有限公司与北京嘉铭房地产开发有限责任公司联合体、惠州TCL房地产开发有限公司三家广东企业，可见在面临楼市拐点的大背景下，特别是广东住宅价格下跌的状况下，当地开发商北上转攻商业地产的情况会越加频繁。 

    潘石屹在发表100天内地产企业将面临大洗牌的言论时指出，“在2008年这样大的环境中，正好是我们业务扩大和发展的一年”。无疑暗示着今年住宅地产发展将陷入困境，而商业地产将得到空前发展。 

    大型商业项目今年集中放量 

    经历了去年“井喷”放量后，今年北京商业地产的整体供应量仍保持持续增长的态势。据有关数据统计，今年北京将有38个商业新盘亮相，至少将有百万平方米的供应量显现。实际上，北京很多原定于去年开业的商业项目都推迟至今年入市。这一潜在供应量很可能使今年北京商铺新增供应量超过历史纪录。 

    其中包括商业面积达35万平方米的鹏润国际时尚中心将在今年开业。位于南三环右安南桥的“首地大峡谷”是一个以电影场景为主题的购物中心，商业面积近10万平方米。而位于西南四环科丰桥的资和信百货将打造南城最高档的百货店，商业面积达6万平方米。预计这3个项目将会从今年5月份起陆续开业。 

    此外，值得注意的是2008年商业新盘中既有三里屯Village、乐天银泰百货、盈港·SOLANA等独立商业物业，同时也涵盖了如美晟国际广场、来福士中心等综合体项目以及东亚三环中心、城南大道等住宅底商项目。  

    以今年区域商业放量来看，朝阳、海淀以及城四区的商业放量仍占很大比重。其中，涉及13个商业地产项目的王府井商圈成为其中供应最为集中的区域。北京宫、王府井国际品牌中心、澳门中心、银泰乐天百货、王府井国际商城、海港大厦、大龙西部会馆等新项目都在其中。尽管并非所有项目都能赶在年内入市，但是随着未来13个项目的开发建设，届时新增商业面积总量将超过50万平方米。  

    值得注意的是，一些以住宅开发见长的地产开发商在今年也推出了众多商业地产项目，富力地产在北京的富力爱丁堡广场、富力(北京)国际珠宝饰品城等商业项目将在今年奥运会前亮相。同时远洋地产与太古地产出资40亿的“将台商务中心”也将在今年启动。 

    同质竞争导致招商不足仍是主要矛盾 

    五合智库近日表示，今年北京上市的商业项目东部主要集中在朝外、燕莎、CBD等区域；西部主要集中在西单、中关村和金融街区域。整体来说，北京商业的整体格局不会有太大的影响。但是，这些新兴商业的定位多以中高档为主，定位上的雷同将使这些区域的竞争急剧加大，从而使北京的商业项目空置率进一步加大。 

    据有关数据显示，2006年北京市大型商业地产供应量约有500万平方米，空置率同比2005年上涨1.5倍，商铺空置面积高达143万平方米。而去年商业地产的体量并没有因为空置率的高涨而下滑，全年商铺供应量超过620万平方米，空置率进一步上涨到了52%。而随着第29届奥运会的来临，众多开发商寄希望于能够把握奥运商机开发新的商业地产项目，五合智库统计数字显示，今年北京市的商业放量将达到600万平方米。而其中体量超过10万平方米的商业项目就有9个，面积达162万平方米，占到了总体放量的约70%。有关专家表示，面对连续数年的放量增长和空置率的快速上升，今年北京的商业地产市场竞争将进一步加剧。同时，伴随着空置率的上升，预计空置率面积将超过350万平方米。

    京城六大写字楼商圈空置率一览 

    商圈        空置率 

    CBD          20.21%   

    金融街        70%   

    中关村        34.10% 

    亚奥          50% 

    东二环        62.90% 

    北三环及燕莎  10%