大鳄先后出手 自持物业渐成杭州商业地产主流

通常，房产项目开发销售完毕，开发商即向物业管理公司办移交，之后轻松离场，移师别处开始新一轮开发。开发商与业主、与这块土地及所建项目，就不再有直接的、深度的利益关系。因此业界有句戏语：“开发商就是豆腐老板，做一板，卖一板，清一板。”而与此同时，业界一向有一种共同的感慨：“全体业主赚的，远比开发商多”。

　　作为开发商，认真负责地把事情做到顺利交付，自然是尽了法定的义务。开发商也将顺利售罄当成是功德圆满，但如此干脆了断，却未必是最佳方式。近年，越来越多的开发商，开始尝试持有一部分自己所开发的物业。

　　“自持”不是政府规划建设的配套项目，也不同于开发商销售不畅而不得不成为“房东”。本话题所说的“自持”，是一种有意识的主动持有行为。这种自持，有望给开发商带来长远稳定的收益，有望提升区域的价值。

　　开发建设后，开发商同时也成了房东，开发商的利益某种程度与业主保持了一致。既然开发商自持物业，表明开发商看好该项目及区域前景，表明开发商愿意对这一区域承担责任。这将给业主良好的心理暗示，并客观上促进项目销售。

　　开发商自持物业与获取土地越来越难、代价越来越大，有着密不可分的关系；与房地产融资难度增大、规避金融风险有着密不可分的关系。

　　开发商自持物业的类型，较多是高端项目或郊区大盘的关联性配套物业。而自持物业的管理与运营，有着明显区别于开发建设的特性，这对于开发商而言也是一个全新的挑战。

　　开发商自持物业，一个新现象，一个新课题，有更多的内容值得深入关注。今天，不过是刚刚开了个头……

　　外地大鳄先后出手自持物业渐成杭州商业地产主流（万莉陈贲）

　　华润新鸿基在钱江新城引进了万象城项目，凯德置地也要在钱江新城引进其全球地标性品牌综合项目“来福士”，远洋房产斥资43亿入驻拱墅区商务地块，嘉里建设的杭州嘉里中心即将动工，复地收购了城北商业项目花园商贸城……随着一个个外地大鳄进驻杭州，并大手笔引进了多个综合体项目，一种统一管理、统一经营的自持物业模式在杭州慢慢开始流行，并呈现出燎原的趋势。

　　越来越多的开发商开始认识到，在住宅用地拿地成本和难度不断增加的情况下，未来城市房地产的发展趋势将是商业+专业经营+持有（或部分持有）物业。在一些发达国家，自持物业的比例已经达到了50%以上甚至更高，而在中国，深圳的花强、香港的金龙、上海的瑞安、新加坡的凯德在传统的房地产经营方式上可能不是最强的，但在商业地产方面，他们绝对可以独当一面，笑傲江湖。

　　“坐地”生财成地产商新追求

　　一方面是对自身管理能力没有信心，另一方面是受制于资金的短缺，商铺、写字楼等分割销售，以求快速回笼资金，这是一些国内开发商的无奈之举，而这样的情况现在正有所改观。近几年来，杭州不少开发商也同样开始关注对自持物业的经营。

　　华润已经把住宅与商业地产的比例调整为六四开，而在此之前，其住宅与商业地产的比例是七比三；建工房产的自持物业比例占了总量的40%；而滨江房产、金成房产、天都城置业等公司也逐渐开始增加了自持物业的比例。

　　去年8月份，中国商业地产联盟发布了《2007中国商业地产发展报告》，2007年年初对699家商业地产开发商的网上问卷调查显示：选择“只租不售”开发模式的达到了39%，而在2006年的调查中，选择持有型物业比例仅为21.4%。

　　“这主要是一个战略上的考虑，多数大企业认为，土地价值会越来越大，供应会越来越少，地价上涨的预期主要来自政府政策。另外，住宅市场受到政府更多的限制，也是企业转向商业地产的原因之一。”动力地产董事长高广志表示。

　　自有物业营运模式多样化

　　“对于开发商来说，住宅的开发销售肯定是最主要的盈利模式，同时也是资金回笼最快的方式，但随着企业发展到一定阶段以后，肯定需要从这个产业上下游或者左中右拓展。经过几年的探索和发展后，我们形成了置业经营和酒店经营两个持有物业的板块，其中置业经营主要有庆春路、秋涛路、平海路和新杭路几个黄金地块7万-8万平方米的商业物业，而酒店经营方面主要是友好饭店和千岛湖的五星级酒店。”滨江房产副总朱立东介绍。而滨江房产的这一做法，也可以说是杭州不少开发商的一贯思路。

　　除了最常规的写字楼、商铺、酒店外，开发商手头的物业持有模式也开始多样化起来。“实际上，‘自持物业’的概念还要复杂，我们在闲林开发的八年中，除了商铺外，还引进了小学、中学、幼儿园等自己持有的教育物业，还有青少年活动中心和杨乃武与小白菜文化展示馆这样的文化、旅游物业。”金成房产副总裁朱早介绍。

　　持续稳定的地产收入才是根本

　　在我国，房地产商往往又叫开发商，就是通过建房卖楼来获取收益。这么多年来，开发商所做的事情就是“拿地—建楼——卖楼—收钱—再拿地”，不错，在地产行业繁荣期，开发商赚钱就是这么简单。但是，如今的开发商却颇有几分人人自危，潘石屹甚至说内地地产业百日内必有大变局。他没有说地产将迎来寒冬，但“备冬”却是每个成熟的开发商都应该想到的策略——降价卖房、出让半成品的项目或是持有部分或全部物业进入商业地产经营阶段。

　　从2006年开始，很多开发商就逐渐意识到，持续稳定的地产收入，才是他们长期发展的根本。所以，像中粮、世茂、中海、合生这些有实力的地产企业，一方面继续开发住宅，另一方面把大规模的资金投入到商业不动产的开发，而且很多都从中尝到了甜头。因为作为持有型的物业，不管是酒店还是购物中心，一旦发展起来，每年的租金增长速度非常快，同时对于企业的物业资产增长来说也很快。不管是资本运作，还是通过经营性长期贷款，都能给企业源源不断地提供资金。但是对于开发型的物业，国家的信贷是收缩的。在这种情况下，他们意识到，商业地产会给企业带来更大的长期发展的动力，同时还可以带来收入上的稳定。比如杭州百货业的代表银泰百货，其母公司中国银泰投资集团有限公司拥有2家五星级酒店和10多家百货公司，每年的租金收入和经营收入加在一起，将近十几个亿，这样就能保证它每年都有足够的现金流支持其开发新的地产项目。

　　长期持有物业才是良性发展之路

　　资金紧张是多数开发商选择分割销售物业的主要原因，而上市、REITs等融资手段又仅仅是少数房地产开发企业的“盛宴”。但在今后几年，在商业地产开发中“卖掉就走”的房地产营销策略无疑将会减少，持有物业进行经营开发是商业地产发展的长远趋势，杭州的持有型商业物业项目也会更多。

　　从商业地产的市场发展来讲，美国、中国香港等国家和地区真正的大型商业项目都是以租赁为主，因为出售就会面临业主构成复杂、客户群体难把握、投资判断差异过大、很难再做高品质的后期维护等问题。而如果整体持有，就可以在物业管理以及客户资源整合上进行完整地规划。

　　商业地产跟住宅有很大的不同，住宅在交付的时候价值已经一次性成型了，除非在地价上有非常大的飞跃，而商业物业的价值并不是在建好的刹那定型，而是在营运的时候不断保值、增值或者贬值，如果经营越来越差，物业也可能会越来越贬值，在杭州，因为经营不善而贬值的商业物业比比皆是。

　　持有物业有助于抵抗金融风险

　　随着开发企业的成熟，开发商也更多开始考虑物业在资本层面上的运作。持有一定比例的物业不仅有利于调整资产比例，而且对股市融资、银行贷款、吸引外资基金都非常有利。

　　成熟市场一般只有少量写字楼采取分散产权销售模式，大部分是开发商自身持有经营，但在杭州恰恰相反，这与开发商的资金链有一定的关系。现在一部分品牌开发商开始自持物业经营，一是表示市场在成熟，二是说明开发商的资金状况良好，长期持续的租金利润及物业资产可以保证公司在未来资本层面上的运作。对于这样的转变，天都城副总王旭飞认为，现在的市场状况是拿地较困难，并且高利润的开发模式不会持续下去，因此开发商转而持有物业可用以在资本层面进行融资，以备滚动发展之需。

　　“持有物业就像一个蓄电池，万一企业流动资金出现问题，可以拿到银行抵押或者变现。”金成副总朱早形象地形容道。

　　持有性物业助推销售性物业

　　“今后五年内，杭州写字楼的新增供应总量为510万平方米，市场竞争将出现加剧情况，发展商必须要自己持有全部物业或部分物业，做好业态规划、品牌引进和物业管理服务才能在市场上掌握主动，通过自持物业将控制权掌握在开发商自己手里，才有可能获取更好的利润，否则，仅仅想通过出售收回资金就相当困难。”浙江建工房产企划部经理周瑜对记者表示。

　　杭州已经有很多经营商业地产的失败案例，这些案例多数是因为发展商急于出售给众多的小业主、投资客，然后利用回租或者小业主自行进行经营，这种做法的后果往往是物业本身品质不高，小业主和投资客自身也没有对物业长期经营的规划和能力，急于出售或出租，最终导致物业品质不高。持有物业

　　对于开发商的资金链是个极大的考验，持有物业是“想说爱你不容易”，之前有很多开发商从一开始就采取出售的方式，是因为资金上的压力，必须用短、平、快的开发方式。实际上，真正持有物业进行经营才是符合商业地产规律的。但是，这对开发商的资金要求非常高。这同样也给资金雄厚的发展商带来了发展机遇。

　　还有一些开发商自持物业是出于上市需要

　　“我们准备在杭州开发一个酒店，主要是为今后上市做准备，因为上市不仅需要充足的现金流，还需要长期稳定的现金。”对于为什么要做持有物业，杭州一位房产公司的董事长这样吐露其初衷。

　　“做房产开发业务，现金流大进大出，波动性较大，容易导致公司业绩的不稳定，今后我们会留下一些优质物业长期持有，以此获取稳定的租金收益<