商业地产供求现高潮 或成资本“避风港”

当住宅市场依旧处于争论不休的十字路口时，上海的商业地产市场却在供求两旺的“幸福时光”。

　　本报记者日前获悉，在上海近几年最炙手可热的大型商业地产项目及商业地产大鳄聚集地——长风生态商务区的带动下，上海知名商业地产商飞洲集团的又一个大型商业地产项目——飞洲时代大厦面世。

　　“从2007年底开始，上海商业地产市场进入了新一轮调整升级，越来越多的顶级零售品牌开始关注一些迅速崛起的二线商圈。”戴德梁行的最新研究报告披露，受强劲需求带动，一季度上海整体高档商圈租金较2007年四季度上升2.5%，达到50.2元/平方米/天，其中一季度整体一手商铺市场成交均价11385元/平方米比上季度升27%。

　　在供需两旺中，商业地产市场逐渐聚集了大量各路资本。

　　大鳄云集

　　飞洲集团，就全国市场而言，对其深知者不多，但在上海的商业地产业内，飞洲则极具代表性。

　　公开资料显示，飞洲集团的前身是上海飞洲电器实业有限公司，是集制造、科研、投资、贸易于一体的多元化、高科技、现代化民营企业，下辖多家独立子公司和控股公司，形成电气与自动化、生物医药、房地产三大支柱产业。十年间，真正让飞洲集团为市场所知的是其商业地产。

　　“在上海这样的国际化都市，具有代表性的大型商业地产项目大多出自国际商业地产开发商，本地甚至国内开发商很少获得话语权。”上海盛基集团副总裁朱咏敏向记者表示。

　　不过，飞洲集团或许可以看作是个例外。据了解，飞洲集团此前在上海成功打造的商业地产项目包括徐汇商务地标飞洲国际广场、嘉汇国际广场酒店商务办公楼宇等。而飞洲时代大厦为其在上海推出的第三个大型商业地产项目，位于上海普陀区长风生态商务区附近、苏州河边，为苏州河沿岸唯一的销售型甲级写字楼项目。

　　戴德梁行写字楼部董事卓奇乐坦言，作为上海本地商业地产商的代表，飞洲集团的再次发力并非个案，在其背后，则是上海商业地产市场的供求高潮及资本汹涌。

　　戴德梁行最新研究报告显示，尽管一季度大批新增供应的涌现令上海写字楼市场供不应求的紧张局势得到一定程度的缓解，市场对于高档写字楼的需求却丝毫没有减弱。卓奇乐表示，随着内环商用土地资源日显稀缺，核心CBD的外扩区域的高端项目将体现价值。

　　庞大投资需求成为商业地产市场升温的另一个因素，目前已经在上海拥有3个项目的欧洲大型私营公司高富诺日前宣布，旗下在中国的第一只房地产投资基金将在短期内结束私募，资产为10亿美元，主要针对上海、北京等一线城市的商业地产，已经物色了一两个项目。

　　仲量联行一季度报告指出，浦西及浦东办公楼租金上涨3%，浦东虽有大量新增供应进入市场，但甲级办公楼租金并未下跌。租金能保持稳定、未出现价格竞争大战，需求强劲；而零售空间紧张也推动上海高端商铺租金在一季度上涨4%。

　　风险：“不是谁都能做的”

　　无独有偶，消息人士透露，最受业内关注的上海市中心标志性商业地产项目——苏宁房地产163地块日前也传出了规划启动的消息，项目实际启动也将可以期待。

　　在许多业内人士看来，这块至今创下国内土地单价纪录的地王，算上建筑成本等各类费用，售价很可能超过10万元/平方米，资金情况也可谓相当紧张的苏宁房地产公司选择在这个时候启动，多少也可以佐证上海商业地产市场当前的热度。

　　形成对比的是，包括上海新江湾城等区域内几块天价住宅土地在内，至今尚未闻正式启动的消息，甚至个别开发商受困于土地出让金的准时缴纳。

　　“现在不管是开发商还是投资者，即使手头有资金也不敢轻易介入住宅项目，更多资本选择考虑投资商业地产实现保值增值及长期收益。”上海解放置业有限公司总经理助理柴一峰告诉记者。

　　“但事实上，在交投活跃的同时，商业地产市场也并非100％是资本的避风港。”

　　仲量联行报告披露，成熟办公楼在质量及配套服务方面的竞争已日渐白热化， 现有办公楼、尤其是浦西一些较老楼盘的业主，正面临着新供应所带来的巨大竞争压力。为了与目前的高位租金相匹配，并留住优质租户，这些业主已开始着手提升服务和质量标准。

　　例如，随着越洋广场的开业，以及会德丰项目在明年竣工交付，静安区将迎来一个新的供应高峰，这促使恒隆广场开始提供班车及出租车服务，而梅陇镇广场则迅速启动了内部翻新计划。虹桥区域的业主同样动作频频，由于东银中心和其它一些新建项目的压力，周边的业主争相启动了楼宇升级工程。

　　而戴德梁行的数据也披露，未来12个月，将有681007平方米的甲级写字楼竣工，这些新增的办公面积将改变市场动向，提升总体空置率，尤其会给总体租金的增长带来压力。

　　而朱咏敏则更为直接地警示，严格讲，除了大连万达以外，国内真正可以胜任大型商业地产的开发商，屈指可数。他指出，商业地产的门槛很高，需要在商业人脉、商业资金、商业团队等各方面积累相当实力，目前一些开发商只冲着商业地产保值增值并提供长期经营回报而冒然进入，风险很大。