珠宝城定位改了又改 富力商业地产的收获与阵痛

   4月20日，广州富力君悦大酒店正式开业，这也是富力地产(2777.HK)继3月推出广州富力丽思卡尔顿酒店后，在全国酒店战略中的第二个成果。

　　富力巨资投入的商业地产终于在2008年进入收获期，预计2009年将实现25亿元商业地产租金收入。

　　然而，除酒店外，富力持有的另一类商用物业项目，目前没有一家开业。早在去年就已成为现楼的北京富力珠宝饰品城项目，至今仍未开业。

　　进入商业地产收获的甜蜜期外，富力似乎也不可避免的经历着商业地产的阵痛。

　　酒店进入收获期

　　今年是富力地产进军商业地产领域后，迎来商业项目全面开张的第一年。在富力君悦大酒店开幕当日，富力地产与凯悦集团有关广州富力柏悦酒店的签约仪式也同时举行。广州柏悦酒店同位于珠江新城，毗邻广州富力君悦大酒店、广州新歌剧院及新博物馆。

　　富力投资酒店的道路一路畅通。

　　在北方，富力投资的酒店也陆续进入收获期。今年8月前，富力在北京的两家酒店都将开业。包括位于双井桥的五星级富力万丽酒店，这是富力与万豪集团合作的酒店，拥有500多间高档客房。位于南二环的富力假日快捷酒店则是富力与假日集团的合作项目。

　　富力地产与万豪集团合作开发的天津富力万豪酒店也已于2007年底签约，将于2011年开业。富力与假日集团还达成了在西安市合作开发一家酒店的意向。如果进展顺利，这家酒店将于2009年年底开业。此外，富力在太原市也初步计划新建两家酒店。

　　从今年开始，富力地产每年都将有新的酒店项目开业。到2011年，将有16家富力旗下酒店在国内8个城市亮相。

　　富力北京公司总经理张辉告诉记者，广州富力君悦大酒店的投入达10亿元，而五星级酒店的回报期至少10年。富力是在最具市场发展空间的城市，选择最好的地段建设硬件设施一流的酒店，并请来最优秀的管理团队进行管理和服务，长期回报不成问题。

　　“随着酒店等商业项目开业，它们产生的现金回流也将逐渐平衡公司的财务状况。酒店和购物中心也是投行和机构眼中最优质的物业类型，富力投资的这些项目将来的回报会远远高于当初的投资。”张辉说。

　　目前富力的投资物业组合占整体业务约15%，住宅发展仍是公司的主营业务，预期投资物业未来不会超过整体业务的25%。

　　富力百货商贸有限公司总经理徐永健告诉记者，集团目前长期持有的主要是酒店和购物中心两类，在资金支持上没有问题。

　　富力地产主席李思廉称，商业地产租金收入包括酒店、写字楼、商场和公寓，到2009年，富力地产将拥有大约240万平方米，实现25亿元商业地产租金收入。

　　全国工商联房地产商会商业不动产委员会主任兼秘书长朱凌波对富力增持商用物业的做法表示了认同。“富力近两年增持酒店、购物中心这类优质地产不仅可以增加资产总值，也利于公司获得长线回报，对上市公司声誉也很有利。”

　　珠宝城：商业运营的飘移案例

　　富力重金持有的购物中心方面，北京东三环富力广场已完成70%的招商工作，将于5月启用，目前各品牌将陆续进驻。而位于重庆、成都的购物中心目前还正在进行中。 
　相异于富力旗下酒店陆续顺利开张进入回报期，富力在购物中心类商业地产的运营上面似乎还有一个没绕过去的弯，那就是位于南二环内早前定位为珠宝饰品城的项目。这个已成为现楼一年多的项目因为定位问题至今仍没有面市。

　　记者从知情人士处获知，由于项目附近分布了友谊医院等三家大型医院，该项目在2005年最初定位于医药保健城。但随后又改为社区商业，以服务周边社区为主。但是，就在富力即将与一家大型超市和电器商场签约时，该定位又被中断。

　　2006年年中，富力方面传出消息称项目最终定位为主题商业中心“富力珠宝饰品城”。富力认为华北、东北类似的专业批发市场的空白是富力的机会，希望打破北京同类市场产品单一的经营模式，集金银﹑珍珠﹑宝石﹑水晶﹑饰品五大行业产品于一体，1－2层约4万平方米商场均为珠宝饰品零批市场。

　　2006年9月，富力方面称已与浙江义乌饰品行业24家企业达成合作意向，金额高达6000多万元。

　　“富力珠宝城归根到底还属于项目的底商部分，而在北京南城，专业市场的培育至少还要好几年功夫。”上述知情人士说。

　　朱凌波也认为，定位为珠宝饰品城则必须考虑当地规模、交通、物流等方面资源能否支撑。北京高端商品购物中心数量很多，人们更愿意去这类地方选购珠宝，而非南城。所以项目前期的规划、设计和后期定位必须统一考虑，否则很难避免定位失误。

　　徐永健也不认为项目定位失误，项目迟迟没有推出的主要原因是南城商业氛围不够，目前富力正在与有关机构充分沟通整合。张辉也只是告诉记者，珠宝城项目预计两个月后会有消息，届时租售比例可能会有调整。

　　记者从珠宝城项目现场获得的最新消息是，考虑到珠宝和饰品档次不同，客户群无法共享，项目定位上已经取消了饰品。由于项目体量不小，届时有可能会在项目一层引进高档珠宝和钻石，在二层则考虑引进红酒、雪茄类的高档生活消费品。预计最快在8月开业。